איך הסתבכה תמ"א 38 עם מושע ומה הרגיז את ועדת הערר? // Depositphotos
איך הסתבכה תמ"א 38 עם מושע ומה הרגיז את ועדת הערר? // Depositphotos

איך הסתבכה תמ"א 38 עם מושע ומה הרגיז את ועדת הערר?

המתנגדים: "החלטתה של הוועדה המקומית מבוססת על שיקול קנייני ולא תכנוני". ועדת הערר מתחה ביקורת על הוועדה המקומית בני ברק

רונן דמארי 01.01.2018

מצב משפטי של מושע (בעלות משותפת על נכס על פי חוקי המקרקעין –ר.ד) הוא סבוך מיסודו, ונראה כי כאשר התחדשות עירונית נכנסת לתמונה העניינים מסתבכים אף יותר: ועדת הערר המחוזית בתל אביב, נדרשה לאחרונה להכריע באם ניתן לבנות על הגג בבניין בו קיימת היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38.

הוועדה המקומית: אם הסכמה-אין בנייה
המדובר בבניין בן שתי קומות ברחוב אחיה השילוני בבני ברק בו מתגוררות שלוש משפחות, שאחד מבעלי הזכויות המשותפות בו מבקש לפצל דירה קיימת לשתי דירות, לבנות מדרגות חיצוניות ולהוסיף חדרי גג וסוכה. לבקשה שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, התנגדו בעלי זכויות אחרים בבניין, שטענו כי הם מבקשים להרוס את המבנה ולהקים מבנה חדש. בנוסף נטען, כי בגג קיימת בניה ללא היתר וכי הבניין לא יוכל לשאת את הבניה המבוקשת. הבקשה סורבה מהטעם שהיא: "בניגוד למדיניות הוועדה לפיצול יח"ד כשאין הסכמה מלאה של כל בעלי הזכויות בחלקה".

מגישי הערר: לא קיימת מדיניות
אלא שמגישי הבקשה לא אמרו נואש והגישו ערר בנושא בו טענו כי החלטתה של הוועדה המקומית מבוססת על שיקול קנייני ולא תכנוני, וזאת בניגוד לדין ולפסיקה. עוד נטען, כי החלטתה של הוועדה המקומית אינה מנומקת ולא פורטה בה מהי המדיניות שנקבע כי הבקשה אינה עומדת בה. טענת העוררים היא כי לא קיימת מדיניות כזו וכי הוועדה המקומית מאשרת בקשות דומות כדבר שבשגרה. העוררים הפנו לכתובות בהן לכאורה אושרו בקשות לפיצולי דירות בנסיבות דומות.

ועדת ערר מתחה ביקורת על הוועדה המקומית
הוועדה המקומית השיבה בתשובה לאקונית בת עמוד אחד – ובה כתבה כי הבקשה מנוגדת לחוק ולמדיניות הוועדה לפיצולי דירות בהעדר הסכמה מלאה של כל הבעלים בחלקה.
ועדת הערר המחוזית מתחה ביקורת על הוועדה המקומית וציינה, כי למרות שביקשה ממנה הבהרות והשלמת טיעון, זו התייחסה לכך באופן חלקי מאד.

המתנגדים: הקרקע מצויה בבעלות מושע
המתנגדים הגישו תשובה בה טענו, כי הקרקע מצויה בבעלות במושע של שלושה שותפים – העורר, המתנגדים ובעלים נוספים. השימוש והבניה בקרקע מוסדרים בהסכם שיתוף שנחתם על ידי מי שמכר להם את הזכויות. טענתם היא כי לא ניתן להתיר בניה נוספת במגרש ללא הסכמת כלל השותפים במושע ולא די בהסכמתם של 66% מהבעלים.

לטענתם, אף אם הוועדה המקומית אינה מוסמכת להכריע בסוגיות קנייניות, הרי שהיא מוסמכת לבחון את השאלה האם יש למבקש ההיתר תימוכין קנייניים, ובסוגיה המדוברת אין כאלה לטענתם, שכן מדובר בקרקע במושע, שבה לכל אחד מהבעלים זכויות בחלק בלתי מסוים בקרקע. עוד נטען כי תוספת הבניה תחליש את הבניין ותסכל את האפשרות לקבל היתר מכוח תמ"א 38.

חברי ועדת הערר ביטלו את החלטת הוועדה המקומית
לאחר ששמעו את טענות הצדדים החליטו חברי הוועדה כי דין הערר להתקבל במובן זה שהחלטתה של הוועדה המקומית מבוטלת.

ועדת הערר קבעה: "הוועדה המקומית לא נימקה את החלטתה באופן הנדרש, ולא הציגה או הסבירה את מדיניותה באופן סדור כפי שהתבקשה ולכן לא ניתן להבין מהו הנימוק שעומד בבסיס ההחלטה לסרב לבקשה. למען הסר ספק, איננו מביעים בשלב זה עמדה ביחס למדיניות הוועדה המקומית ביחס לפיצול דירות, ככל שכזו אכן קיימת, שכן זו לא הוצגה בפנינו כראוי וכנדרש על ידי הוועדה המקומית.

"נציין, עם זאת, כי ככלל, כאשר הוועדה המקומית סבורה כי לא קיימים תימוכין קנייניים לבקשה להיתר, היא רשאית לעכב את הדיון בבקשה עד להסדרת הסוגיה הקניינית על אף שאנו מורים על ביטול החלטתה של הוועדה המקומית, התוצאה של ביטול ההחלטה בענייננו אינה יכולה להיות אישור הבקשה להיתר. זאת, מאחר שהבקשה אינה תואמת תכנית ולפחות אחת מההקלות שהתבקשו, מהווה סטייה ניכרת ולא ניתן לאשרה".

עוד החליטה הוועדה: "בענייננו, במסגרת הבקשה מבוקשת בניית חדרי גג, כאשר אין מחלוקת שהגג אינו מוצמד לדירת העורר ולא קיימת הסכמה של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבניין. שנית, הבקשה כללה הקלה להגדלת אחוזי הבניה בקומת חדרי הגג. לא ניתן לאשר הקלה לתוספת זכויות בחדרי הגג, שכן זו מהווה סטייה ניכרת".

ועדת הערר קבעה כי הדיון בבקשה להיתר יושב לוועדה המקומית וכי החלטתה החדשה של הוועדה המקומית תידרש להיות מנומקת היטב, בין אם היא תסרב לבקשה ובין אם היא תאשר אותה בתנאים כאלה ואחרים.  עם זאת צוין, כי אין באמור כדי למנוע מהוועדה המקומית להפעיל את שיקול דעתה ולעכב את הדיון התכנוני עד להסדרת המחלוקת הקניינית, או עד שיוצגו לה תימוכין קנייניים מספיקים לטעמה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות