6 מהלכים שבעלי הדירות צריכים לעשות כדי לקדם פרויקט תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים מורכבים ומאתגרים, אך במידה והם מבוצעים בצורה נכונה, הרווח של בעלי הדירות הינו משמעותי

דניאל דותן 06.09.2017

מה על בעלי הדירות שמעוניינים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם לדעת, בטרם הם מתחילים בביצוע הפרויקט?

למידת התחום
ראשית על הדיירים ללמוד את תחום ההתחדשות העירונית והתמ"א 38 ולהיות בקיאים בו. יש המון חומר ומידע באינטרנט, תמונות של פרויקטים ועקרונות של פרויקטים שהצליחו. הדיירים יכולים להתייעץ עם עו"ד וקבלן מומחה לתמ"א, עוד בטרם החליטו אם לקדם את הפרויקט. למה זה חשוב? כדי לקבל מידע נוסף ולבחון את היתכנות פרויקט התמ"א 38 בבניין שלהם ואילו תשואות הוא יניב עבורם.

בדיקת תנאי הסף לביצוע הפרויקט
בפרויקטים של תמ"א 38 יש תנאי סף שנדרשים להתקיים לצורך ביצוע הפרויקט. תנאי הסף הללו כוללים למשל, בניין בגובה של מעל לשתי קומות או אשר שטחו מעל 400 מ"ר, בניין נבנה לפני שנת 1980, בדיקת מהנדס בניין שמאשר כי הבניין לא עומד בתקן 413 לרעידות אדמה, רוב של בעלי הדירות שנדרש לביצוע הפרויקט, ועוד. חשוב שבעלי הדירות יבדקו את תנאי הסף הללו, בטרם הם מחליטים לצאת לדרך.

קבלת הסכמה מהדיירים
חשוב לדעת כי נדרש רוב של 60% מהדיירים לפרויקט של תמ"א 38, ושל 80% מהדיירים לפרויקט של פינוי בינוי. קבלת הסכמתם של רוב הדיירים אינה פשוטה ולעתים אף יכולה להפיל את הפרויקט. ישנם דיירים מבוגרים שאינם רוצים בשינוי וחוששים מתהליך מורכז שכזה, וישנם דיירים שגרים בבניין בשכירות, כשבעלי הבית שלהם שוהים בחו"ל ואינם נגישים לעניין. ישנם דיירים שעשויים להתנגד לפרויקט הן מדיירי הבניין והן בעלי דירות בבניין הסמוך, שלא מסכימים לאפשר את הלכלוך והרעש שהפרויקט ייצר.

לכן, חשוב לפנות לדיירים באופן אישי, לשוחח איתם אחד על אחד ולשכנע אותם לפרויקט. חשוב להסביר להם את היתרונות בפרויקט וכמה הם ירוויחו מהעניין, כדי שיהיו בעד. יש לאתר את כל בעלי הדירות המושכרות בבניין ולשכנע אותם גם כן. חשוב שהם יהיו חלק מהרוב הדרוש כדי לאשר את הפרויקט מלכתחילה.

אסיפת דיירים
לאחר הפניה האישית לדיירים ואיתור בעלי הדירות, חשוב לקיים אסיפת דיירים כוללת לצורך הנעת הפרויקט. באסיפה, מומלץ להזמין איש מקצוע, עו"ד, קבלן, יזם, מנהל פרויקטים וכדומה, כדי שיסבירו את התהליכים של הפרויקט ואת יתרונותיו לבעלי הדירות. אנשי המקצוע צריכים להיות קשובים וסבלניים ולהשיב על כלל שאלות הדיירים, על מנת להפיג את חששותיהם ככל האפשר.

קבלת הסכמת רוב הדיירים לביצוע הפרויקט
חשוב שבעלי הדירות בפרויקט התמ"א 38 ידעו כמה שיותר מוקדם בתהליך, האם יש להם הסכמה של רוב הדיירים לפרויקט. על פי החוק, במקרה של חיזוק הבניין בלבד, ללא הרחבת דירות ותוספת יחידות, נדרש רוב של 51% מבעלי הדירות בבית המשותף. במקרה של הרחבת הדירות עד 25 מ"ר כולל ממ"ד, נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות.
כשמדובר בהוספת דירות חדשות בבית המשותף מעל שליש מהדירות הקיימות,, נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות. כאשר מדובר בהוספת דירות חדשות בבית המשותף מתחת לשליש מהדירות הקיימות, נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין והסכמה של המפקח על המקרקעין. עוד בטרם התהליך מתחיל, אם בעלי הדירות שמעוניינים לקדם את הפרויקט ידעו להעריך כמה מבעלי הדירות מסכימים לפרויקט, יהיה להם קל יותר להיערך לו.

תהליך בחירת עורך הדין שילווה את הפרויקט
בחירת עורך דין או מנהל פרויקט שילווה את הפרויקט, נעשה ע"י בעלי הדירות. עוד בטרם אושר הפרויקט, בעלי הדירות יכולים להתחיל להתעניין ולבחון עורכי דין או מנהל פרויקט מטעמם, שיתאימו לליווי הפרויקט. עורך הדין או מנהל הפרויקט מטעם הדיירים, שילוו את הפרויקט, יסייעו בהתארגנות הפנימית של הדיירים, בהסכמות משותפות, בהחלטות ומידע וייעוץ משפטי לשמירת האינטרסים של הדיירים, לכל אורך פרויקט התמ"א.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות