רמת השרון: תושבים עתרו נגד תוספת על בניין משולב מסחר ומגורים

חוייבו בהוצאות משפט לאחר שעתרו נגד תוספת קומות על המבנה ברחוב סוקולוב

רונן דמארי 06.09.2017

בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים דחה לאחרונה עתירה שהוגשה נגד החלטת הוועדה המחוזית לאשר הוספת קומות למבנה מסחרי ברחוב סוקולוב ברמת השרון.

בהחלטה נקבע כי גם כאשר היזם הוא אינו בעל הקרקע או בעל עניין בה, הוא רשאי להגיש תוכנית בנייה הנוגעת אליו. העתירה שהוגשה על ידי בעלי זכויות בנייה במתחם המדובר נוגעת למבנה מסחרי קיים בן 2 קומות בחזית ושלוש קומות בעורף אליו יתווספו 4 קומות נוספות שייעודן מסחר ומשרדים, על הקומות הקיימות. כמו כן יתווספו 200 מ"ר לצרכי ציבור שיירשמו על שם הרשות המקומית ואף יגדל קונטור המבנה הקיים בהתאם לקווי הבניין החדשים. ביהמ"ש התבקש לבטל את החלטת הוועדה המחוזית.  

השופט אליהו בכר // באדיבות אתר הנהלת בתי המשפט
השופט אליהו בכר // באדיבות אתר הנהלת בתי המשפט

לטענת העותרים, המבנה הקיים במקום מורכב משני אגפים ומהווה בית משותף. אגף קדמי הממוקם בחזית רחוב סוקולוב ובו 35 יחידות משנה המהווה מרכז מסחרי הנושא את השם "שופינג" אליו מתייחסת התכנית, וכן אגף אחורי המכיל  12 יחידות משנה ומהווה בניין למגורים ובסה"כ 47 יחידות במבנה/הבית המשותף כולו.

העותרים טענו כי הם הבעלים של 18 יחידות בבית המשותף, המהווים לטענתם את רוב בעלי היחידות, וכן הינם בעלים במשותף של חלק מגג המבנה ושל חלקים נוספים ברכוש המשותף עליהם אמורה להתבצע הבניה נשוא התכנית. בנוסף טענו כי הם בעלי זכויות הבניה האמורים לנבוע מהתכנית. מאידך, היזם הוא הבעלים של 13 יחידות בבית המשותף מתוך 47 יחידות הקיימות בו (28% מהיחידות בשני האגפים), או 13 יחידות מתוך 35 יחידות באגף המסחרי של הבית המשותף שהינו כאמור מרכז מסחרי (37% מהיחידות באגף המסחרי).

מהפכה?

לטענת העותרים, התכנית מבקשת לערוך מהפכה באגף המסחרי, שהינו בית משותף הבנוי ומאוכלס מזה שנים רבות באמצעות תוספת של 4 קומות על גג הבית המשותף בנוסף לקומות הקיימות במבנה בפועל, תוך הריסה ובניה מהותית בשטחים משותפים נוספים השייכים לכלל בעלי היחידות.  לטענתם, התכנית מבקשת להוסיף ולשנות השימושים במסגרת הבית המשותף, לרבות העברת שטחים בתוך הבית המשותף לרשות המקומית בדרך של "הפקעה" הוספת ייעוד של "שטחי ציבור" בתוך הבית המשותף, הותרת 300 מ"ר לשימוש עיקרי בתת קרקע במקום ו/או על חשבון שטחי השירות הקיימים במקום ועוד.

לדבריהם, לא ניתן לאשר את התכנית שעניינה "בית משותף", להבדיל מ"קרקע", כשהיא מוגשת ע"י אחד מבעלי היחידות ברכוש המשותף, להבדיל ממגישים שהם מוסדות התכנון, באופן המשנה את פני המבנה והופך אותו ממבנה בן 2 קומות למבנה בן 6 קומות, וזאת למרות התנגדות רוב בעלי היחידות בבניין. לטענת העותרים מאחר והיזם אינו "בעל הקרקע" או "בעל עניין בקרקע". אזי הוא אינו רשאי להגיש את התכנית. כפועל יוצא שגתה הוועדה המחוזית בעצם אישור התוכנית ויש לכן לבטל את האישור.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון והיזם (בר –גול השקעות בע"מ) דחו את טענות העותרים וציינו כי לא נפל פגם בהליכים התכנוניים וכי התוכנית נשוא העתירה היא "טובה וראויה כמנוף להתחדשות עירונית ברחוב סוקולוב ותואמת התוכנית הכוללנית שבהתהוות תוך ניצול המרחב העירוני לטובת כלל הציבור".

55 רופאים בבניין

העותרים טענו כי התוכנית פוגעת בהם קשות לרבות ביחידות שבבעלותם ואף תגרום לנזק בלתי הפיך לציבור בכללותו. לטעמם המבנה משמש כ"מרכז רפואי" המעסיק עשרות רופאים ומשרת עשרות אלפי מטופלים. הוועדה המחוזית מצידה דחתה הטענה. לטעמה אין בתכנית כדי להפסיק את פעילות המרפאות אלא שבכך ראו העותרים נימוק בלתי סביר באופן קיצוני. העותרים הסבירו כי עסקינן במבנה ייחודי, מואר, מרווח ונגיש לנכים, בו רוב המשרדים משמשים כ-55 רופאים המשרתים כאמור עשרות אלפי מטופלים בשנה ומימוש התכנית יביא בפועל להפסקת פעילות המרפאות. הוועדה שהייתה ערה לקושי שבבניה והמשך השימוש במרפאות ציינה בהחלטתה כי בעת מתן היתר הבניה יתווסף לו תנאי לתאום עם היחידה הסביבתית בנושא המשך תפקוד המבנה בעת הבניה תוך עמידה בקריטריונים של רעש, אבק, שעות פעילות וכיוצ"ב, אלא שהעותרים סבורים שאין מדובר באמירות מעשיות והעותרים יאלצו להפסיק פעילותם במרפאות שבבניין תוך חיפוש מרפאות חלופיות ובפועל הדבר יביא לסגירת המרכז הרפואי לא רק לזמן הבניה אלא בכלל, בכך גם יפגעו תושבי רמת השרון.

עוד הוסיפו, כי התוכנית משנה את המבנה מבניין בן 2 קומות לבניין בן 6 קומות באופן המשנה את מכובדות המבנה ואופיו. בנוסף יבוטל האור הטבעי הנובע מתקרתו העגולה והשקופה כיום המאירה אותו באור טבעי. כיפה זו תיהרס בבניה למרות שהינה רכוש משותף ובמקומה תיבנה תקרה רגילה שתבטל האור והאלמנט האדריכלי הייחודי הקיים במבנה.

הוועדה המחוזית לעומת זאת, לא היתה סבורה כי יש בתכנית לפגוע במתנגדים וביחידות שבבעלותם. על פי הוועדה גם לעניין המשך פעילות המרפאות, אין בתכנית זו כדי להפסיק את פעילותם ואף מטרת התכנית היא להגדיל את פעילות המתחם. ייתכן כי לעת עבודות הבנייה תהיה הפרעה מסוימת  בתפקוד השוטף ולצורך מזעור הפגיעה  יתווסף כי תנאי להיתר יהיה תיאום עם היחידה הסביבתית בנושא המשך תפקודו של המבנה לעת עבודות הבניין, תוך עמידה בקריטריונים לנושא רעש, אבק, שעות פעילות וכדומה. לנושא ביטול אור טבעי הרי שנושא זה ייבחן לעת הוצאת היתר בניה, כך על פי עמדת הוועדה.

הוועדה המחוזית  הדגישה, כי מגמות התכנון ברחוב סוקולוב נועדו לחזק את הציר, להעצים זכויות לאורכו במיוחד בהיותו ציר תחבורה ציבורית מוגברת.

אשר לטענה בדבר פגיעה באור השמש בשטח משותף הפנתה הוועדה המחוזית להחלטת הוועדה ולפיה לא הומצא כל מסמך המאשש הטענה, מה גם שמדובר בתוספת בניה התואמת את מגמות הבינוי המתוכנן לאזור במסגרת תוכנית המתאר לעיר וכן התוכנית להתחדשות עירונית. התוכנית, כך ציינה הוועדה, אין בה כדי לפגוע מעבר לסביר. מעבר לכך אין מדובר בבנייה גבוהה המחייבת נספח הצללה לפי תמ"א 5. בכל מקרה הנושא ייבחן בעת הוצאת היתר הבניה תוך מתן מענה מתאם ע"י היחידה הסביבתית.

לאחר ששמע את טענות הצדדים, החליט השופט אליהו בכר לדחות את טענות העותרים כשהוא קובע בין היתר: "לטעמי, ולמרות ההבנה לליבם של העותרים החוששים לשלום נכסיהם, עסקיהם ולקוחותיהם, נדמה כי החשש מופרז. אנו נתקלים חדשות לבקרים במעשי בניה חדשים ומתחדשים בבתי חולים בכל רחבי הארץ, האם היה מי שסבר כי בשל מעשי בניה אלה יש לסגור את שערי בתי החולים הרלוונטיים אתמהה?!

הסבר הוועדה ולפיו אין בתוכנית כדי להפסיק פעילות המרפאות במתחם וכי ייתכן שיהיה בבניה כדי להפריע במידה מסוימת אך את זאת ניתן לפתור במסגרת היתר הבניה ובתאום עם היחידה הסביבתית בכל הקשור עם המשך תפקוד המבנה בזמן הבניה תוך עמידה בקריטריונים לעניין האבק, הרעש ושעות הפעילות, סביר בעיני וניתן ללא קושי יוצא דופן לתאם את מהלך הבניה כאמור על מנת שהפגיעה בעותרים וביתר המשתמשים תהא קטנה ככל הניתן".

עוד נאמר בפסק הדין: "נדמה כי הרצון לשמר את הקיים מבחינת העותרים פוגש חזיתית את הסכמתם לביצוע עבודות בניה באותו מבנה עליו הינם מבקשים להגן בכל עוזם כעולה מהתקנון המוסכם. בכל מקרה יכולה הבנייה להתקיים יחד עם פיתוח המבנה כאמור לעיל תוך המגבלות כפי שהציבה הוועדה המחוזית לרשות הרישוי בבוא העת".

בנוסף, השופט חייב את העותרים לשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט בסכום של 7,500 שקלים, 22,500 שקלים בסך הכל.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות