כ- 200 אלף שקלים לתיווך בפרויקט התחדשות עירונית // depositphotos

כ-200 אלף שקלים לתיווך בפרויקט התחדשות עירונית

הפרוייקטור דרש כ-700 אלף שקלים, החברה היזמית כ- 1.5 מיליון שקלים, בית המשפט: "מדובר בהתנהלות שמנוגדת לחוק המתווכים"

רונן דמארי 11.12.2017

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים), חושף צוהר לסכומים המשולמים לפרוייקטורים של התחדשות עירונית, על ידי החברות היזמיות המבקשות לקדם את ההליך במהירות האפשרית, זאת לאחר שבית משפט השלום קיבל חלקית תביעה שהגיש פרוייקטור, שדרש תשלום בגין דמי תיווך עבור מכירת מגרש ברחוב נחלת בנימין בתל אביב.
בית משפט השלום פסק 50 אלף שקלים לטובתו, בצרוף 35 אלף שקלים שכ"ט, אולם הוא ערער על ההחלטה ובית המשפט המחוזי דחה את הערעור וחייב אותו לשלם לחברה היזמית הוצאות משפט בסך 30,000 שקלים.

הפרוייקטור דרש קרוב ל-700 שקל
הפרוייקטור הגיש כנגד החברה היזמית תביעה לבית משפט השלום על סך 697,144 שקלים והחברה הגישה כנגד הפרוייקטור תביעה שכנגד על סך 1,523,813 שקלים. התביעה שהגיש הפרוייקטור לבית משפט השלום התקבלה בחלקה, ונקבע כי הוא יקבל פיצוי מוסכם בסך 50,000 שקלים וכן, שכר טרחה של 35,000 שקל בגין הוצאות המשפט. מנגד, התביעה שהגישה החברה נדחתה במלואה. אולם הוא לא הסתפק בכך וכאמור, ערער למחוזי.

תחילת הפרשה בשנת 2011
מהפסיקה עולה כי הפרוייקטור החל לעבוד בעבור החברה בפברואר 2011 כדי לקדם את מטרת החברה לפנות את המגרש ולהקים עליו בניין חדש. בהסכם שנחתם בין הצדדים, הוטל עליו לבצע פעולות בקשר לפרויקט "ככל שיורה לו המזמין", לרבות טיפול בפינוי השוכרים מהנכס, שמירה על תחזוקת הבניין, טיפול בכל הנדרש מול עיריית תל-אביב לצורך תכנון וביצוע הפרויקט, ביצוע פעולות להגדלת אחוזי הבניה, קידום הוצאת היתר בנייה, עזרה בבחירת יועצים לפרויקט ובקבלת הצעות מחיר, תיאום בין היועצים ופיקוח עליהם וכן לווי האדריכל וצוות היועצים בפרויקט.

התמורה לתיווך: כ-200 אלף שקלים!
על פי הפסיקה עולה כי בהסכם התחייבה החברה, בין היתר, לשלם לו 18 תשלומים חודשיים בסך של 12,000 שקלים, 216,000, בתוספת מע"מ. שנה לאחר מכן נחתמה תוספת להסכם הנוגעת לשינוי שכרו של הפרוייקטור, תנאי התשלום ומועדיהם. במקום התחייבות החברה לשלם את התמורה להסכם, התחייבה החברה בתוספת, בין היתר, לשלם לפרוייקטור בנוסף ל- 48,000 שקלים ששולמו לו ביום החתימה, סך של 100,000 שקלים בתוספת מע"מ עד ליום 31.1.12 ומחודש ינואר 2012 ועד לחלוף 14 חודשים סך של 8,286 שקלים בתוספת מע"מ.  עוד עולה כי בשלב מסוים הודיעה החברה כי בכוונתה למכור את הנכס ולא להמשיך בעבודות הבנייה, ואכן ביום 11.7.13 חתמה החברה על למכירת הנכס. כמו כן, החברה שילמה לעירייה ביום 12.12.13 סך של 1,999,835 שקלים בגין כופר חנייה.

הפרוייקטור דרש 5 אחוז בונוס- בית המשפט דחה את הדרישה
עוד עולה מהפסיקה של השלום כי,  הפרוייקטור תבע את החברה לתשלום בונוס בשיעור 5% משווי תוספת זכויות הבנייה, בתוספת מע"מ, אשר לטענתו הושגו בשל מאמצים ופעולות שביצע. בית המשפט קבע כי הפרוייקטור לא הרים את הנטל להוכיח כי עשה פעולות משמעותיות, אלא "העיד בכלליות לגבי עשרות ישיבות ושעות עבודה, אך לא הצביע על פעולות ספציפיות כלשהן שביצע לצורך קבלת ההיתר, פרט למילוי טופס בקשה לתיק מידע יחד עם האדריכל".

בית משפט השלום: הפרוייקטור לא חתם על הסכם

כמו כן קבע בית המשפט, כי הפרוייקטור לא ביסס את שווי ההשבחה כפי שנדרש בהסכם, משום שהמומחית בחוות הדעת מטעמו לא הביאה בחשבון את ההבחנה בין זכויות בנייה נוספות כתוצאה מתמ"א 38/2 לבין זכויות בנייה שנוספו אם בכלל כתוצאה מפעולותיו, ואף לא הביאה בחשבון את ניכוי שווי הקרקע כפי שנקבע בהסכם.

הפרוייקטור אף תבע את החברה לדמי תיווך בגין עסקת מכירת הנכס לרוכשות. בית המשפט קבע בעניין זה, כי על פי כלל הראיות שבפניו אין לשלול כי הפרוייקטור אכן היה הגורם היעיל בעסקה וקישר בין הרוכשות לחברה. יחד עם זאת קבע כי, מהראיות גם עולה, כי החברה הסכימה שהפרוייקטור יפעל כמתווך בעסקה, ויקבל תמורה מהרוכשות רק בתנאי שהחברה לא תחויב לשלם לפרוייקטור דמי תיווך.

בית משפט השלום סיכם וקבע כי, הוכח ולא נסתר כי הסכמת החברה לשלם למערער דמי תיווך הותנתה בין היתר בחתימתו על טיוטת ההסכם שהועברה אליו, שבה מפורטים התנאים לתשלום וכן בחתימת מסמך ויתור על תביעות, שלא נחתם.

הפרוייקטור היה בניגוד עניינים
נוסף על כך, קבע בית משפט השלום, כי הפרוייקטור לא עמד בדרישות לחוק המתווכים במקרקעין, משלא דאג להחתים את החברה על טופס הזמנה מראש וגם היה בניגוד עניינים, ללא הסכמת החברה בכתב. בית המשפט קבע, כי אין חולק שלמערער עניין אישי בעסקת התיווך והוא לא דאג לקבל מהחברה אישור בכתב לשמש מתווך בעסקה, למרות האינטרס האישי שלו בעקבות התקשרותו עם הרוכשות.

הפרוייקטור ערער למחוזי: טיוטת הסכם תיווך
בערעור שהגיש לבית המשפט המחוזי טען הפרוייקטור כי הוא זכאי לתשלום דמי תיווך כשהוא מציין שבית משפט השלום התעלם מראיות ברורות, ביניהן טיוטת הסכם התיווך, אשר נערכה על ידי ההחברה עצמה לטענתו, והצהרת החברה עצמה למס שבח, וזאת לאחר שבית המשפט קבע כי הפרוייקטור היה הגורם היעיל, תוך שהחברה התכוונה לשלם למערער דמי תיווך בסך של 175,000 שקלים כולל מע"מ לטענתו.
כן לטענתו, טעה בית המשפט בכך שדחה את תביעתו בשל אי עמידתו בחוק המתווכים, משלא דאג להחתים המשיבה על טופס הזמנה. לטענתו, היו ראיות רבות לכך שהייתה הסכמה בין הצדדים על דמי תיווך והמשיבה נמנעה מלחתום על ההסכם בחוסר תום לב קיצוני. לטענתו, על פי ההלכה הפסוקה ניתן לסטות או להגמיש את דרישת הכתב הנוגעת להסכם תיווך כאשר זו מנוצלת לרעה.

החברה היזמית: הוא לא היה מתווך שלנו
מנגד טענה החברה כי הפרוייקטור לא היה מעולם מתווך שלה ואף לא הציג עצמו ככזה. עוד טענה כי הוא דחה את הטיוטה שהגישה לו והעלה מצדו תנאים ודרישות חדשות אשר לא אושרו על ידה.
עוד טענה החברה באשר למכתב בעניין מס שבח, כי בית המשפט התייחס לכך, וקבע כי לאור מועד ניסוחו של המכתב החברה התכוונה לשלם למערער 175,000 שקלים ואף שלחה לו טיוטת הסכם המעגנת זאת, אך הפרוייקטור לא הסכים לכך והציע הצעה שונה. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלה אין מקום לקבוע כי התנהלות החברה עולה כדי חוסר תום לב המצדיק סטייה מדרישות הכתב.

לאחר ששמעו את טענות הצדדים, החליטו שופטי בית המשפט המחוזי ישעיהו שנלר, קובי ורדי ועינת רביד לדחות את הערעור

בפסק הדין נקבע, בין היתר, כי: "די בידיעת הפרוייקטור שאחת האפשרויות לקבלת תמורה מן העסקה תתבטא בשותפות ברווחים, כדי להפוך אותו למי שיש לו אינטרס אישי בעסקה, דבר המנוגד לחוק המתווכים ולא בכדי. היה עליו להבהיר לחברה, כי זו אחת מאפשרויות התמורה שיקבל מהרוכשות, ולא רק דמי תיווך או המשך העסקתו בתשלום חודשי בפרוייקט, ולקבל הסכמתה, אשר ספק אם הייתה ניתנת בנסיבות אלה. ברגע שיש למתווך אינטרס בצד זה או אחר, הרי שהאינטרס שלו אינו דווקא להביא למפגש רצונות נקי המשיא את תשואת שני הצדדים, אלא להביא למפגש רצונות המשיא את תשואת הצד שאליו הוא קשור בשותפות רווחים, כאשר הצד השני אינו יודע על כך דבר. לפיכך מדובר בהתנהלות שמנוגדת לחוק המתווכים, ובוודאי חסרת תום לב, ולכן הפרוייקטור אינו זכאי לדמי תיווך מהצד שהאינטרס שלו נזנח. לכך יש להוסיף את העובדה שהחברה בניגוד לסיכום הראשוני שבין הצדדים מצאה עצמה משלמת את כופר החניה בסך 1,200,000 שקלים, סכום שבוודאי משמעותי לרווחי הרוכשות. מכל האמור לעיל עולה כי די באינטרס האישי שהיה למערער ובפעולתו חסרת תום הלב ובניגוד לחוק המתווכים, כדי לקבוע כי לא היה זכאי במקרה זה לדמי תיווך".

כאמור הפרוייקטור חוייב לשלם לחברה היזמית הוצאות משפט בסך של 30 אלף שקלים. זאת לאחר שבית משפט השלום פסק לטובתו 50 אלף שקלים בתוספת 35 אלף שקלים הוצאות שכ"ט. המתווך, לפיכך, נשאר עם 55 אלף שקלים ביד.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות