תמונה: shutterstock

עתרו למחוזי נגד הגבלת מספר הקומות ונדחו על הסף

המחוזי דחה את עתירת "גוש דן מגורים" נגד החלטת הוועדות המקומית והמחוזית להגביל קומות בפרויקט התחדשות עירונית ברמת אביב

 

רונן דמארי 19.11.2017

בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) דחה לאחרונה עתירה שהגישה חברה יזמית,  גוש דן מגורים בע"מ, בה היא מבקשת להשיג על קביעת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה להגביל את מספר הקומות בפרויקט התחדשות עירונית אותו היא מקדמת ברמת אביב ולא לאפשר לה לבנות קומה נוספת.

הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית

העותרת הגישה בקשה לקבלת היתר להריסת מבנה בן 4 קומות, המכיל 24 יחידות דיור, ברחוב ברש ברמת אביב, ובניית בניין בן 7.65 קומות. העותרת היא חברה יזמית, אשר התקשרה עם בעלי המקרקעין לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, והגישה בשם בעלי הזכויות את הבקשה להיתר להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש, זאת תוך ניצול הזכויות התב"עיות, כמו גם התמריצים מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית דחתה את בקשת העותרת וזו הגישה ערר שאף הוא נדחה על הסף.

לטענת העותרת, סלע המחלוקת בינה ובין המשיבות עניינו טענת העותרת כי ההגבלה על פי הפרסום, כמפורט בו, מתייחסת אך ורק למספר הקומות המותר מכוח תמ"א 38, בחלופות השונות. משכך, אין כל הגבלה לתוספת קומות מכוח תכניות תקפות אחרות, בחלופה של הריסה ובנייה מחדש, לרבות תוספת קומות בהקלה מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה ותקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב – 2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת").

מנגד עמדת המשיבות היא כי ההגבלות מתייחסות לסך כל תוספת הקומות שניתן לבקש ולאשר הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התוכניות התקפות, לרבות מכוח תקנות סטייה ניכרת.
החברה טוענת בעתירה כי הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר, בקובעה כי המבנה אשר העותרת מבקשת היתר לבנותו "אינו משתלב בסביבתו".

הבדל בין תוספת קומה מכח תמ"א 38 לבין מכח תקנות סטייה ניכרת

החברה טוענת בעתירה בין היתר כי יש הבדל של ממש בין תוספת קומה מכוח תמ"א 38 לבין תוספת קומה מכוח תקנות סטייה ניכרת: "קומה מכוח תמ"א 38 איננה רק תוספת של קומה בגובה הבניין, אלא היא כוללת תוספת זכויות בנייה, הרחבות ויחידות דיור, זאת בניגוד לתוספת קומה המבוקשת מכוח תקנות סטייה ניכרת אשר כל מטרתה היא גמישות תכנונית של תוספת קומה, לגובה הבניין וללא כל תוספת של זכויות בנייה. תוספת קומה על פי תקנות סטייה ניכרת לא נועדה אלא למצות את זכויות הבנייה המאושרות מכוח התוכניות התקפות".

מכוח תקנות סטייה ניכרת ניתן לבנות בבניינים בני 4 קומות תוספת של עד 2 קומות בהקלה לדעת העותרת ללא אישור ההקלה לתוספת קומה נוספת, לא ניתן יהיה לנצל את מלוא זכויות הבנייה המוקנות מכוח תכנית 2310 וזכויות אלה תאבדנה.

העותרת מבקשת היתר לתוספת של 2.65 קומות (הכוללות זכויות בנייה ויחידות דיור) מכוח תמ"א 38 ובנוסף תוספת של קומה אחת, מכוח תקנות סטייה ניכרת, אשר מטרתן מיצוי זכויות הבנייה המאושרות. לפיכך, כך לדעת העותרת, אין הבקשה להיתר סותרת את הודעת הפרסום, שכן נאמר בפרסום במפורש שהוא מתייחס ל"תוספת קומות מכוח תמ"א 38". זאת,  במאובחן מתוספת קומות מכוח תכניות תקפות ותקנות סטייה ניכרת.

לדעת העותרת, כאשר ביקשה הוועדה המחוזית, במסגרת אותו פרסום, לקבוע הגבלות נוספות בהתייחס להקלות או תכניות תקפות, היא עשתה זאת במפורש ופרשנות העותרת היא, כי אי ציון המגבלה על מספר הקומות, מלמד כי תקנות סטייה ניכרת חלות וניתן לבקש הקלה מכוחן, כלומר משאין הגבלה מפורשת לתוספת הקומות מכוח תכניות תקפות או מכוח תקנות סטייה ניכרת, אין ספק כי ניתן לעתור להיתר מכוחן. דעת העותרת היא כי באין הוראה מפורשת האוסרת על בקשת הקלות מכל סוג שהוא, או תוספת קומות מכוח תכנית תקפה, ניתן לבקש היתר על יסוד תכניות אלה לרבות תמ"א 38.

העותרת טענה עוד כי בסילוק הערר על הסף, לא ניתנה לה אפשרות להשמיע את עמדתה לפיה המבנה שהתבקש ההיתר לו, תואם את סביבתו, באשר גובלים עם המקרקעין מבנים גבוהים במיוחד בני 12-15 קומות.

העותרת מבקשת, אפוא, להחזיר את הדיון לוועדת הערר, אשר תדון בערר לגופו, חרף דחייתו על הסף.

הערר סבורה כי החלטתה היא החלטה סבירה
לטענת ועדת הערר היא נתנה את החלטתה המפורטת לאחר ששמעה את הצדדים ושקלה את טענותיהם ולכן אין לקבל את טענת החברה העותרת לפיה דעתה לא נשמעה ולא נשקלו טענותיה.
לדבריה, ועדת הערר סקרה את העובדות הרלבנטיות לערר, וכן את הבקשה להיתר לאור פרסום ההגבלות בהתאם לסעיפים 77 ו- 78, וקבעה כי לא ניתן, כמשאלת העותרת, לייצר דרך העוקפת את התנאים המגבילים על פי הפרסום, על ידי אישור הקלות מכוח תכניות תקפות אחרות. ועדת הערר סבורה כי החלטתה היא החלטה סבירה ומאוזנת ואין להתערב בה.
גם לטענת הוועדה המקומית, הפרשנות בה נקטה ועדת הערר היא הפרשנות הסבירה היחידה אשר תומכת בתכנית הכללית, רחבת ההיקף, לשכונת רמת אביב, אשר נמצאת בהכנה.  לדבריה, פרשנות העותרת לתנאים המגבילים אינה עולה בקנה אחד עם תוכן התנאים המגבילים ולא עם תכליתם, לא על פי כוונת מוסד התכנון ולא על פי תכלית החוק שמכוחם פורסמו התנאים המגבילים.

יש להימנע  ממתן היתרים אשר עלולים לפגוע בתכנית
הוועדה המקומית עומדת על כך שהעותרת לא מיצתה את הליכי ההתנגדות לפני מוסדות התכנון, באשר היה עליה לפנות לערעור בפני המועצה הארצית או לחלופין יכולה הייתה העותרת לפנות לוועדה המחוזית בבקשה להחריג את הנכס הספציפי מהתנאים המגבילים שפורסמו. כללית, טוענת הוועדה המקומית כי יש לאפשר את התקדמות התכנית המוצעת לשכונת רמת אביב, ויש להימנע, אפוא, ממתן היתרים אשר עלולים לפגוע בתכנית המוצעת מבחינה תכנונית וכי סעיפים 77 ו- 78 נועדו להעניק למוסד התכנון שהות לגיבוש וקידום הליכי התכנון, ומשכך יש לקבל את התנאים המגבילים ואת הפרשנות להם, לפיה לא תותר כל בניה בניגוד לפרסום ולמגבלות המפורטות בו.

השופטת: הפרשנות של העותרת לא עולה בקנה אחד עם החוק

השופטת עמיתה יהודית שטופמן החליטה כאמור לדחות את העתירה וציינה בנימוקיה: "סבורה אני כי הפרשנות אותה מבקשת העותרת ליתן לפרסום, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, ומהווה  דרך העוקפת את הוראות הפרסום, ומאפשרת בניה למרות התנאים המגבילים עפ"י הפרסום. אין ספק כי מטרת הפרסום בהתאם לסעיף 77 ו- 78 היא למנוע אפשרות לפיה בתקופת מעבר, בה נמצאת תוכנית בהכנה, יינתנו היתרים אשר, לימים, עלולים לפגוע ביישומה של התוכנית המתהווה.

לא נראה לי כי ניתן להטיל ספק בכך שכוונת הוועדה המחוזית, עובר לפרסום התנאים הייתה כי לא תיבנה כל תוספת למבנים מעל לגובה של 2.65 קומות. מכוח תמ"א 38 (שתי קומות מלאות) ומכוח תוכנית ג-1 (תוספת 65% מתכסית קומה, שתיבנה על הגג). סה"כ, כאמור, 2.65 קומות. סבורה אני כי ברורה הכוונה שמעבר לגובה זה, 2.65 קומות, לא ניתן להתיר בניה אף לא מכוח תוכניות תקפות, וברור שלא מכוח תקנות סטייה ניכרת".

עוד פסקה השופטת: "סבורה אני כי לא ניתן לקבל את פרשנות העותרת לעניין התנאים המגבילים. פרשנות העותרת לפיה ההגבלות בתנאים מתייחסות אך ורק לתוספת עפ"י תמ"א 38, איננה סבירה, באשר פרשנות זו מרוקנת מתוכן הן את התנאים המגבילים והן את הוראות סעיפים 77 ו- 78, אשר מכוחן פורסמו התנאים המגבילים, שמטרתם עצירת כל תכנון העלול לפגוע בתכנון עתידי.

כמפורט בפסק הדין, נראה לי כי לא ניתן לקבל את פרשנות העותרת בהתייחס לתנאים המגבילים. בניתוח מלוא נסיבות העניין, לרבות תוכן הפרסום, משמעות סעיפים 77 – 78 לחוק, כמו גם העובדה כי האזור כולו נמצא בשלבי תכנון, נראה כי אכן הפרשנות הנכונה והרלבנטית היא כי הפרסום משמעו הגבלת מתן היתרים לבניה עד תוספת של 2.65 קומות, עפ"י תמ"א 38 בלבד".

בנסיבות העניין החליטה השופטת שלא להורות על צו להוצאות על אף דחית העתירה.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות