מדריך לרכישת דירה "על הנייר" בפריסייל ובתמ"א 38

לעומת מרבית השוק החופשי בו רכישת מוצר חדש עולה יותר ממוצר ישן יותר או כזה שעמד זמן מה על המדף, בענף הבנייה רכישת נכס בראשית דרכו, "על הנייר" תחסוך לרוכשים כסף רב ככל שיירכש מוקדם יותר. כבר בשלבי התכנון המוקדמים פונים יזמים רבים להציע את מרכולתם לשוק החופשי. למרות שבמרבית המקרים לא נתקבל היתר בנייה וישנם סיכונים רבים האורבים בדרך, הישראלי הממוצע אינו פוחד מסיכונים ומבצע רכישות מעין אלו בהמוניו.

המחיר הנמוך ברכישת דירה בפריסייל (presale)
ההנחות שבהם ניתן לרכוש את הדירה בשלביה התכנוניים לעומת רכישתה בסיום הבנייה יכולים להגיע אף ל 20% הנחה. בימים אלו בהם צעירים רבים מתקשים לרכוש דירות הדבר מפתה מאין כמוהו. בנוסף להנחה זו, רכישת דירה בעצם מקבעת את עליית מחירי הדיור עוד בטרם התחלת הבנייה ומוסיפה לכדאיות הכלכלית של הדבר. היזמים שמוכרים את דירותיהם בשלב מוקדם יוכלו ביתר קלות לקבל ליווי בנקאי, להגדיל את תזרים המזומנים ולממן את שלבי הבנייה הראשוניים מכספי הרוכשים החדשים. היזמים החזקים בעלי האיתנות הפיננסית לא ימהרו למכור את הדירות בשלבים המוקדמים ויחכו להתחלת העבודות או לשלבים מאוחרים יותר.

המחיר הנמוך ברכישת דירה בפריסייל (presale) מלווה במקרים רבים בסיכונים להם הרוכש לא תמיד מודע. בחוזה שיחתם לפני קבלת היתר בנייה יהיו התניות מסוימות וגמישות רבה יותר בחוזה בין הצדדים שלא נפגוש בחוזים בהם החלה העבודה בפועל. יזמים רבים נתקלים בסירובים בהגשת בקשה להקלה בוועדה המקומית ולכן דירה מסוימת שהיזם מכר בקומה השמינית תהיה קשה לאכלוס כאשר אושרו לבסוף רק 6 קומות. כמו כן, לוחות זמנים התלויים בקבלת ההיתר יכולים להתעכב בעירייה הן בשל חוסר קידום ההיתר מצד העירייה והן מצד הקבלן. לוחות הזמנים אינם מדע מדויק וקשה להעריך מתי יתקבלו ההיתרים ולכן רוכשים רבים מגלים שהבטחות נציג המכירות והמצב בפועל שונים לאין שיעור.

הבדיקות אותם צריך לבצע בטרם הליך הרכישה:

1. בדיקה משפטית – כל עוד אין היתר מומלץ כי עו"ד מומחה יוודא כי ליזם ישנה הבעלות על הקרקע, האם זהו הסכם קומבינציה, האם בוצע פיתוח במקום ועוד שלל מסמכים שיחזקו אצלנו את תחושת הביטחון לקראת רכישת הנכס.
2. הבטחת כספנו –  כאשר היזם /קבלן מוכר לנו דירה כשאין עדיין היתר בנייה אנו בעצם קונים אופציה או רעיון אשר בדרכו יכולים להתגבש קשיים ועיכובים  לכן עלינו לוודא כי התשלום הראשוני אותו נשלם בסמוך לחתימת החוזה יהיה מינימלי ככל הניתן ויופקד בחשבון נאמנות של ב"כ היזם או חשבון הליווי הבנקאי במידה וישנו כזה בחתימת ההסכם.
3. לוחות זמנים – יש לוודא לוחות זמנים קצובים בהם יידרש היזם להוציא היתר בנייה וכן לוחות זמנים להתחלת העבודות לאחר קבלת ההיתר. יש לדרוש כי יהיה ניתן לבטל את החוזה ולקבל את כספנו חזרה במידה ולא התקבל היתר בנייה בזמן המוקצב.
4. התאמת המוצר המובטח להיתר הבנייה – במידה והתקבל היתר בו לא אושרו הפריטים, הגדלים, הקומה שהובטחו לנו בחוזה המכירה ומעבר לסטייה המוסכמת נוכל לבטל את ההסכם ולקבל את כספנו חזרה.
5. מסמכים מקדימים ובקשות רכישה – בחברות רבות כיום בטרם הליך הרכישה וכתנאי לכניסה למו"מ מתבקשים הרוכשים לחתום על כתב הסכמה /בקשת רכישה ולשלם כספים על החשבון. מומלץ להימנע מחתימה על מסמכים אלו ובכל מקרה ניתן לבצע בהם שינויים על מנת שנוכל לקבל את כספנו חזרה בכל עת. חובה למסור לעו"ד את המסמך בטרם החתימה עליו על מנת לזהות נקודות מכשילות.
6. ליווי משפטי בכריתת החוזה – כיום במרבית ההסכמים ישנו סעיף המבהיר כי עו"ד היזם אינו מייצג את הרוכש כלל ויש בידו הזכות לקחת עו"ד מטעמו לבדיקת זכויותיו. למרות זאת, וכתוצאה של חוסר מודעות או ניסיון לחיסכון כספי , ישנם רוכשי דירה שאינם פונים לעו"ד על מנת לקבל ייעוץ והכוונה וניהול המו"מ החוזי ובכך מבצעים טעות חמורה. כמעט בכל חוזי המכר עו"ד מטעם הרוכש יוכל להוזיל לרוכש עלויות עתידיות הנגזרות מסעיפי החוזה בשווי כפול ומכופל משכר הטרחה שישולם לו.

גם ברכישת דירה מיזם בפרויקט תמ"א 38 "על הנייר" כדאי לבצע בדיקות מקדימות

כיום, כאשר במרכזי ערי המרכז נבנים פרויקטים של תמ"א 38 נמכרות דירות רבות בפרויקטים אלו. היזמים,  אשר מרביתם אינם נמנים עם החברות הגדולות והחזקות נדרשים להעמדת הון ראשוני לשם הקמת הפרויקט כאשר הדבר לא תמיד מצוי בכיסם. לשם כך, רבים מהיזמים אצים למכור דירות בשלבים מוקדמים לאחר החלטת ועדה (אישור הועדה המקומית את התוכנית כפי שהוגשה להיתר). בשל מורכבות הפרויקט המערב צדדים שלישיים כגון הדיירים הקיימים בבניין וכן מערכת חוזים בינם לבין היזם מתגלים קשיים ועיכובים בהוצאה לפועל של מכירת הדירות וכן קבלת הדירות בלו"ז ובמתכונת שנקבעה.

לאחר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר אישור התוכנית ומשום ריבוי הסרבנים בפרויקטים אלו, לעיתים בשל מחלוקות תכנוניות וקנייניות בין היזם לדיירים הקיימים ולשכני הבניין המדובר פונים האחרונים לערער על החלטת הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית (כאשר נדחו טענותיהם בוועדה המקומית) – דבר שעלול לגרור לעיכובים של שנה ויותר בקבלת ההיתר.

זאת ועוד, הליך תביעת הסרבנים אצל המפקחת על הבתים המשותפים לעיתים גורר עיכובים רבים שאף הם משפיעים על קבלת ההיתר.

נקודות לבדיקה בטרם רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38 :

1. אחד הדברים הראשונים לבדוק הוא סטטוס הפרויקט – האם התקבל אישור הועדה המקומית לתוכנית שהוגשה, האם עבר הזמן להגשת ערעורים , האם הוגשו ערעורים, האם ישנם סרבני חתימה שטרם חתמו ומה מספרם ביחס לאלו שחתמו וכו.
2. כדאי מאוד להכיר את חוזה היזם עם הדיירים הקיימים, ממנו ניתן ללמוד רבות על תכניות הבנייה העתידיות, וכן להכיר את התמורות לדיירים הקיימים בשטח. יש לבקש העתק החוזה מהיזם- מוכר הדירה.
3. רבים אינם יודעים אך ברבים מהמקרים ברכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 יש מס' נעלמים. בבניינים בהם מתוספים חניות לדירות הקיימות ולדירות החדשות ומחסנים מתבצעות הגרלות לאחר קבלת ההיתר ולמעשה לא ניתן לדעת איזה חנייה ומחסן תקבלו בפרויקט לפני קבלת ההיתר (ובמקרים רבים גם לאחריו). לכן כדאי להגביל את סוג החנייה (מכפיל, מקורה ועוד..) .
4. יש להתייחס לנקודות האמורות לעיל לגבי רכישת דירה מיזם/קבלן בנוסף לנקודות האמורות ספציפית לגבי התמ"א 38.

במכלול השיקולים אותם אנו באים לשקול כאשר ניקח סיכון מחושב ברכישת דירה על הנייר בפריסייל נוכל ליצוק אינפורמציה רבה שתעזור לנו לקבל החלטה מושכלת. בהצלחה.

הכותב – עו"ד ומגשר גילעד ושדי מומחה במקרקעין  ומלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

WWW.VASHDI.CO.IL

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: