היקף האשראי החוץ בנקאי לענף הנדל״ן הגיע לשיא כל הזמנים

התחרות למערכת הבנקאית בתחום האשראי למימון פרויקטי נדל״ן נמצאת בשיאה, כאשר היקף האשראי החוץ בנקאי לענף הנדל״ן ב-2017 הגיע לשיא כל הזמנים והוא מסתכם ביותר מ-112.5 מיליארד שקלים, כך נמסר לאור בדיקה שערכה מחלקת המחקר בחברת לידר טופ קפיטל, מבית ההשקעות לידר.

מהמחקר, שהתבסס בין היתר על נתוני בנק ישראל ונתוני הגופים המוסדיים, עולה כי היקף האשראי החוץ בנקאי לשוק חולש כבר על נתח של יותר מ-50% מהיקף האשראי לענף הנדל״ן בישראל, המסתכם ב-225 מיליארד שקלים. כלכלני לידר טופ קפיטל מציינים לשם ההשוואה כי לפני עשור (בשנת 2007), הסתכם היקף האשראי במשק לנדל״ן ובינוי ב-140 מיליארד שקלים – כאשר היקף האשראי החוץ בנקאי ממנו היווה 37 מיליארד שקלים – כלומר 26% בלבד.

פולי טטרו, מייסד ומנכ״ל משותף בלידר טופ קפיטל, מסביר כי התפתחות זו של היקפי המימון החוץ בנקאיים בישראל אינה מקרית ולמעשה נתמכת במסגרת מדיניות הממשלות השונות לאורך השנים: "בארה"ב לדוגמה מהווים הבנקים רק 30% מהיקף האשראי במשק בעוד יתרת האשראי מונפק באמצעות הגופים החוץ בנקאיים. סביר מאוד להניח כי לאור המגמות בענף בתמיכה ממשלתית ובדומה למצב בארה"ב, בשנים הקרובות האשראי החוץ בנקאי בישראל יהווה את מרבית האשראי במשק ובכלל זה גם לענף הנדל"ן".

מעל 90% מהאשראי החוץ בנקאי מגיע מגופים מוסדיים

כלכלני לידר טופ קפיטל מציינים כי עיקר האשראי החוץ בנקאי לנדל"ן ובינוי מתבסס על הנפקות אגרות חוב. נותני האשראי העיקריים הינם הגופים המוסדיים המהווים למעלה מ-90% מהיקף האשראי החוץ בנקאי לנדל"ן.

בלידר טופ קפיטל מציינים בהקשר זה כי בשנים האחרונות הוקמו חברות וגופים רבים אשר מעניקים אשראי לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, קבוצות רכישה, השלמות הון ויזמות רגילה בעיקר עבור פרויקטים שבנקים ממעטים לממן. למרות שאותם גופים חוץ בנקאיים גובים ריביות ועמלות גבוהות יחסית לאלו של הבנקים הם מצליחים לממן פרויקטים רבים בעיקר בשל חוסר הנגישות והיכולת למימון בנקאי.

הסדרת הפעילות החוץ בנקאית

במהלך חודש יוני השנה נכנס לתוקפו החוק למתן רישיון לנותני שירותים פיננסיים, אשר מסדיר בין היתר את אופן פעילותם של אותם גופים חוץ בנקאיים פרטיים בענף המימון לנדל"ן. לדברי טטרו, עצם העובדה שהממשלה בחרה להסדיר ברגולציה בין היתר תחום זה מצביעה על כוונתה להמשיך לתמוך בצמיחה של שוק המימון החוץ בנקאי עבור נדל"ן ובינוי ולהקטין משמעותית את החשיפה והשליטה של הבנקים בתחום.

הגורמים העיקריים להתפתחות המואצת של השוק החוץ בנקאי

הגורמים העיקריים שהובילו להתפתחות המואצת של שוק המימון החוץ בנקאי בענף הנדל״ן על פי כלכלני לידר טופ קפיטל הם:

הקטנת החוב הציבורי – הממשלה מבצעת פעולות שוטפות לצמצום שיעור החוב הממשלתי ביחס לתוצר. ברגע שהחוב הציבור קטן ניתן לפנות מקורות הון במשק למגזר העסקי.
הקטנת הנפקת אג"ח מבטיחות תשואה – לאורך השנים באמצעות שורה של רפורמות המדינה הקטינה את הנפקת אגרות חוב אשר זכו לתמיכה מצידה של המדינה בהטחת תשואה קבועה ואטרקטיבית. פעולה זו הביאה לניתוב ההון המנוהל במכשירים פנסיונים לאפיקים חדשים כאשר כיום קרנות הפנסיה רשאיות להשקיע עד 30% מכספי העמיתים באג"חים שונים.
הסרת מגבלות רגולטוריות על שוק ההון – לאורך השנים הוסרו מגבלות מבניות על הנפקת אג"ח ומניות של חברות מסחריות לצד הסרת מגבלות השקעה שהוטלו על גופים מוסדיים.
רפורמת ועדת בכר – מטרת הועדה הייתה לערוך רפורמה בשוק ההון בישראל לצורך הפחתת הריכוזיות, הגברת התחרותיות וצמצום ניגוד עניינים בשוק ההון. עיקר המלצות הועדה התמקדו בהפרדת פעילות קופות הגמל, קרן השתלמות וקרנות נאמנות מהבנקים. בצורה זו צמחו מקורות ההון העומדים לרשותם של הגופים המוסדיים.
הנהגת ביטוח פנסיוני חובה – עם הגידול באוכלוסיית המפרישים לפנסיה והגידול בשיעורי ההפרשה, החל לצמוח בקצב משמעותי היקף הנכסים המנוהלים על ידי קרנות פנסיה חדשות וזאת על חשבון הצריכה הפרטית. ההון מושקע על ידי הקרנות בשוק ההון (אג"חים) ובכך מצמצם את משקלה של המערכת הבנקאית בהיצע ההון.
תקנות באזל – הנהגת תקנות מחמירות על המערכת הבנקאית במסגרת תקנות באזל שאומצו בשלבים בישראל, חייבה את הבנקים להחזיק שיעור גבוה יותר של הון עצמי כנגד תיק אשראי והגבילה אותם ביחס להיקפי אשראי על פי תחומים קטגוריים כדוגמת נדל"ן תשתיות ובינוי. הגבלה זו הקטינה את היקף האשראי הזמין לבנקים עבור ענף הנדל"ן ויצרה מחסור זמני במימון. לאותו ואקום שנוצר נכנסו הגופים המוסדיים וגופי מימון פרטיים.
צילום: רענן כהן