שר האוצר משה כחלון // צילום לעמ, לשכת עיתונות ממשלתית

משרד האוצר: הקיפאון בנדל"ן העמיק

כך מפרסם משרד האוצר, בהסתמך על נתוני הכלכלן הראשי. לוי יצחק עורך מחירון הדירות: "דוח הכלכלן הראשי אינו מפתיע"

כרמלה קופר 13.11.2017

"בחודש ספטמבר נמשך, ואף העמיק, הקיפאון בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 7.3 אלף דירות בלבד, מזה כארבע מאות דירות במסגרת 'מחיר למשתכן'. בהשוואה לחודש הקודם ירד סך העסקאות 'במחירי שוק' בשיעור של 14 אחוזים, ובהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-26 אחוזים. בכך חותם חודש ספטמבר את אחד הרבעונים החלשים בשוק הנדל"ן, מאז תקופת ההמתנה לתכנית מע"מ אפס בשנת 2014", נמסר מהאוצר.

סה"כ עסקאות

ינואר 2015 – ספטמבר 2017

שיעורי ירידה חדים
עוד מתוך הדו"ח עולה כי: "סך הדירות החדשות שנרכשו עמד בחודש ספטמבר על 2.1 אלף, ובניכוי מכירות במסגרת 'מחיר למשתכן' הסתכמו מכירות הקבלנים ב-1.7 אלף דירות בלבד, ירידה של 18 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 30 אחוזים בהשוואה לספטמבר אשתקד. יש לציין כי בשנים עשר החודשים האחרונים נרשמים שיעורי ירידה חדים, דו-ספרתיים, במכירת דירות חדשות (כל חודש לעומת החודש המקביל לו בשנה הקודמת). תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש ספטמבר על סך של 3.6 מיליארד שקלים בלבד, ירידה של 12 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 24 אחוזים בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך למגמת הירידה מאז מאי אשתקד. מאז אפריל האחרון מתבצעות העסקאות בדירות חדשות תוך ירידה במחיר הממוצע.

ירידה חדה בתזרים המזומנים של הקבלנים

עוד נמסר מהאוצר כי: "ניתוח מכירות הקבלנים בשנת 2017 מלמד כי גם בקרב מי שמובילים בהיקף המכירות (הכספי) בתשעת החודשים הראשונים של השנה, נרשמה ירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות בהשוואה לשנת 2016. זאת, למעט שתי חברות, שחלק משמעותי מהמכירות שלהן בשנת 2017 היה במסגרת 'מחיר למשתכן'. ממצא נוסף הבולט בניתוח זה הינו המתאם השלילי בין תזרים המזומנים של החברה לבין המחיר הממוצע בו מתבצעות מכירותיה. יש בכך כדי לרמז על כך שקבלנים שפועלים ב'נישה' של רמות מחירים גבוהות יחסית, מכירותיהן סופגות פגיעה חזקה יותר".

1200 אלף דירות בלבד נרכשו
עוד עולה מהדו"ח כי: "המשקיעים היו אלו שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש ספטמבר. סך הדירות שרכשו עמד על 1.2 אלף דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בקרב סגמנט זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות המשקיעים ב- 18 אחוזים, כאשר בהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל- 34 אחוזים. בהקשר זה נציין כי בספטמבר אשתקד היתה ודאות גבוהה לגבי כניסתו לתוקף של חוק 'מס דירה שלישית' (עבר בחוק ההסדרים באוגוסט אשתקד). העובדה לפיה בספטמבר השנה, בה רמת הודאות לגבי העברת החוק נמוכה יותר, ירד באופן חד מספר הדירות שרכשו המשקיעים, מחזקת את הערכתינו המוקדמת לפיה הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים אינה מיוחסת להשפעת החוק, כי אם למשתנים אחרים, כגון ציפיות, הקובעים את רמת הרכישות של דירות להשקעה".

המרכז מוביל את הירידה
באשר לפילוח גיאוגרפי שערך הכלכלן הראשי, נמסר כי בולט אזור המרכז עם ירידה של 33 אחוזים ברכישות המשקיעים בחודש ספטמבר לעומת החודש הקודם, וירידה חדה אף יותר, של 50 אחוזים, בהשוואה לספטמבר אשתקד: "בכך הסתכמו רכישות המשקיעים באזור זה בשפל של 120 דירות בלבד. רק בחודש אחד נוסף, אוקטובר 2016 (על רקע חגי תשרי) נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים באזור זה, לפחות מאז תחילת העשור הקודם. משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור ירד לפחות מ- 12 אחוזים, רמת שפל היסטורי. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי באזור המרכז ישנו היקף רחב של מכרזים מוזלים, במסגרת 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה'".  

ירידה של 9 אחוזים במכירות
מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר ירדו ב-9 אחוזים לעומת החודש הקודם, שיעור ירידה מעט נמוך מזה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שנייה (ירידה של 13 אחוזים), כך נמסר: "ניתוח משך תקופת ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים מלמד על התקצרות משמעותית במשך זמן זה מאז חודש מאי האחרון. כך, מפרק זמן ממוצע של 20 שנות החזקה בדירה שמכרו המשקיעים בחודש אפריל, ירד משך זמן זה ל-16 בלבד בספטמבר. ממצאים דומים נמצאו גם ברמת משך ההחזקה החציוני. מעבר להשפעה של שיטת החישוב הלינארית, שיש בה כדי להאיץ במשקיעים למכור את דירתם (אף כי במקרה כזה ניתן היה לצפות למגמת ירידה במשך זמן ההחזקה עוד לפני מאי האחרון), יש בממצאים אלו כדי לרמז על ציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הפוטנציאלי הגלום בהמשך ההחזקה בדירה".

משך זמן ההחזקה בדירות שנמכרו ע"י משקיעים

ינואר 2016 – ספטמבר 2017

אזור רחובות עם גידול משמעותי
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם גידול משמעותי, של 20 אחוזים במכירות המשקיעים לעומת החודש הקודם. ניתוח מאפייני המוכרים מצביע על שיעור גבוה, של 35 אחוזים, של משקי בית בהם לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק במגזר הציבורי. מהאוצר נמסר כי: "העובדה לפיה במגזר זה מובטחת פנסיה, עשויה לרמז כי החזקתם בדירה להשקעה היתה ממניעי רווח הון (ולא הבטחה הכנסה קבועה בעת יציאה לגמלאות). בהקשר זה נציין כי משך תקופת ההחזקה בדירה של משקיעים אלו אף קצרה יותר מזו שברמה הארצית (החזיקו בדירה 14 שנים בממוצע).

"כחמישית ממכירות המשקיעים באזור זה בחודש ספטמבר היה למשקיעים אחרים, גידול של 6 נקודות אחוז לעומת אוגוסט. היה בכך כדי למתן את הירידה בסך רכישות המשקיעים באזור זה. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי רכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים באזור זה רושמים שיעורי ירידה חדים מאלו שברמה הארצית.

"חרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת 'מלאי' הדירות המוחזק בידי משקיעים, על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. קצב הירידה עלה ביחס לחודש הקודם".

בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור המרכז בירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים. קרוב ל- 30 אחוזים מסך הירידה הארצית במלאי זה בחודש ספטמבר התרכזה באזור זה. מתחילת השנה נגרעו באזור המרכז אלף דירות, גבוה פי 3.5 מאשר בתקופה ינואר-ספטמבר אשתקד.  

3300 דירות ראשונות
רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה הסתכמה בחודש ספטמבר ב-3.3 אלף דירות, ובניכוי רכישות במסגרת "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות אלו ב-2.9 אלף דירות, אחת הרמות הנמוכות ברכישות הזוגות הצעירים בשנים האחרונות, כך עלה מהדו"ח: "בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות הזוגות הצעירים ב- 18 אחוזים, ובהשוואה לספטמבר אשתקד מגיע שיעור הירידה ל- 23 אחוזים. סביר להניח כי אחד הגורמים לרמה נמוכה זו של רכישות מיוחסת לעריכתה של 'ההגרלה הגדולה השניה' במסגרת 'מחיר למשתכן' בחודש זה. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור המרכז ואזור ירושלים בירידה חדות ברכישות הזוגות הצעירים.  

"רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 10 אחוזים בחודש ספטמבר בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 25 אחוזים בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך נמשכת המגמה, מאז חודש מרץ, של ירידה בשיעורים דו ספרתיים ברכישות משפרי הדיור".

לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מסר בתגובה לפרסומים: "דוח הכלכלן הראשי אינו מפתיע. המשקיעים עברו להשקיע בשדות זרים וחלקם עברו לרכישות נדל"ן מסחרי. הזוגות הצעירים ממתינים להגרלות ומתגוררים בשכירות או חזרו לאמא, אבא, הביתה. משפרי הדיור אינם מסוגלים למכור ולכן אינם מתחייבים לרכישה. קיפאון, כאמור.

"עם זאת, כמעט ואין לראות ירידה במחירי הדירות, למעט בפריפריה. הקיפאון אינו מלמד על ירידה בביקושים. החשש הוא שביום בו יתחדשו הביקושים, לא יימצא מלאי זמין של דירות בבנייה, או אפילו בתכנון ומחירי הדירות יעלו".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות