מאיר מנחם - צילום אורית אלוש
מאיר מנחם - צילום אורית אלוש

דעה // הנסיבות להאטה בשוק משקיעי נדל"ן היוקרה

מאת: מאיר מנחם "נאות שירן", מומחים למגורי יוקרה

כרמלה קופר 28.09.2017

אין זה סוד ששוק מגורי היוקרה נמצא בהאטה רבתי, אולם דומה שנסיבות ההאטה אינן ברורות די הצורך לציבור הרחב. אני חייב להודות, שבתור מי שעוסק בתחום זה כבר עשור שלישי, אינני זוכר מצרף גורמים כה גדול המקשה מאוד על שוק זה והוריד בשנתיים האחרונות משמעותית את מספר העסקאות, הן בקרב משקיעים ישראלים ובפרט בקרב משקיעי חו"ל.

שוק מגורי היוקרה מכניס מיליארדים לישראל
אקדים ואומר, כי לשוק מגורי היוקרה חשיבות רבה בהרבה ממה שנדמה לישראלי הממוצע, וזה כולל לא מעט מקבלי החלטות, כולל שר האוצר, שאינם מבינים די הצורך את משמעות הנזק הנגרם לשוק הדיור בפרט, ולכלכלת ישראל בכלל. המשקיעים, מעבר לעיסקה הספציפית שאותה הם מבצעים, תורמים תרומה ישירה לכלכלת ישראל.  זה בא לידי ביטוי בכך שהם רוכשים נכס בחוף תל אביב, לדוגמא, ולא בריביירה הצרפתית, ניו יורק או לונדון, זה בא לידי ביטוי במס הרכישה שבמצרף כולל יכול להגיע (כן, כן!) למאות מיליוני ואף מיליארדי שקלים, זה בא לידי ביטוי בכך שאותו רוכש בדרך כלל הופך למעורב בעסקים נוספים בישראל וזה בא לידי ביטוי במיתוגה של ישראל כחלק בלתי נפרד מהכלכלה הגלובאלית וכחברה מן המניין במדינות ה-OECD.

כחלון טועה- אסור לדחות משקיעים
לכן, הטעות של כחלון ומקבלי ההחלטות בכך שהם דוחים את המשקיעים הינה כפולה ומכופלת. אחת, בכך שהם בפועל "יורים בתוך הנגמ"ש", כלומר פוגעים שלא לצורך דווקא בשוק הדיור בו נדל"ן היוקרה היווה מאז ומתמיד את "הקטר המוביל" ומערערים את יציבותו, אולם מעבר לכך פוגעים במישרין גם בצמיחה(!) במשק הישראלי, שהרי נדל"ן היוקרה היווה מאז ומתמיד מנוע צמיחה חשוב ביותר ואינדיקציה למצבו של המשק. ההיסטוריה מלמדת פעם אחר פעם, שתמיד, אבל תמיד, אחרי שנדל"ן היוקרה נכנס להאטה, המשק כולו נכנס להאטה.
כך, למשל, קרה בסוף שנות ה-90 של המאה שעברה כשההאטה בנדל"ן היוקרה בישרה את המיתון של 2001-2004, ודוגמאות נוספות לא חסר.

הנסיבות להאטת השוק
מצרף הנסיבות להאטה הפעם, הינו חמור אף יותר מהפעמים הקודמות. הוא משלב, לצערי, לא רק כשלון קולוסאלי של מדיניות שר האוצר, אלא גם נסיבות בינלאומיות חמורות לא פחות. אמנה כאן את העיקריות מביניהן:

האחת, המשבר הכללי בכלכלה העולמית. אין ספק שגורם זה היווה בשנים האחרונות פקטור משמעותי, וגרע, לדוגמא, משקיעים מרוסיה ויתר מדינות חבר העמים, וכן הפחית את מספר המשקיעים ממדינות מערב אירופה וצפון אמריקה.

השנייה, רגולציה מחמירה במיוחד אחרי משקיעים שמעבירים כספים ממדינה אחת לאחרת. אירועי ה-11 בספטמבר 2001, הביאו להקשחה ניכרת של המדיניות הפדרלית בארצות הברית, ובעקבותיהם מדינות רבות נוספות. כיום, לדוגמא, כל משקיע שרוצה להעביר כסף לישראל, נבדק בציציות 77 פעמים, גם אם אותו כסף כשר למהדרין לחלוטין.

השלישית, ההתחזקות הניכרת של השקל הישראלי בשנים האחרונות והחלשות המטבעות האירופיים, ובעיקר האירו והפאונד שטרלינג הבריטי, אולם גם הדולר האמריקאי, גרמה בפעול להתייקרות מיידית של עשרות אחוזים לכל מי שרוצה להשקיע בנכס בישראל.

הרביעית, המדיניות של ממשלת ישראל, כולל הכפלה ויותר של מס הרכישה( מה שעשוי להגיע למיליונים רבים לכל נכס!) ,הביאה באופן טבעי משקיעים פוטנציאלים רבים להשקיע מעבר לים, במדינות שבהן המיסוי נמוך בהרבה וגם קבלת הפנים למשקיעים הרבה יותר חמימה.

חמישית, מן הראוי לציין ששוק היוקרה בישראל מתמקד באזורים מאוד ספציפיים, ולכן בשנתיים האחרונות, נוצר מצב מעניין לפיו הפגיעה הקשה היתה בעיקר באזורים פריפריאליים יחסית דוגמת קיסריה וסביון שנפגעו קשות, זאת שעה שהפגיעה, למשל, בהשקעות בתל אביב, היתה קטנה יחסית. נכון, היו פחות עסקאות, אולם בפועל רמות המחירים לא ירדו ואף היו עסקאות בשווי 140,000 שקלים למ"ר בבנייני יוקרה בחוף תל אביב.

שישית, אחד הפספוסים הגדולים של השנתיים האחרונות היה של משקיעים ממדינות פחות מזוהות להשקעה בנכסי יוקרה דוגמת טורקיה או דרום אפריקה, שהתאפיינו בשנים האחרונות בחוסר יציבות ובגילויי אנטישמיות מובהקים(במיוחד בטורקיה) מה שהביא אלפי יהודים אמידים במדינות אלה "אל המזוודות". היו פה ושם עסקאות, אולם הן בטלות בשישים לעומת הפוטנציאל שקיים. זה נכון, אגב, גם לגבי רוסיה, שבמהלך השנה האחרונה התאפיינה לפתע בהתעוררות מחודשת, גם כן פועל יוצא של העדר יציבות פוליטית, וכלכלית.

לסיכום, הכדור בידי ממשלת ישראל ובמיוחד בידי שר האוצר, כשר העל לנושאי דיור. ביכולתו, בהינף קולמוס, לשנות את המצב בין לילה, זאת למרות המגבלות הבינלאומיות שצויינו לעיל. לצערי, במידה וזה לא יקרה, אנחנו צפויים גם בשנה הבאה עלינו לטובה, להמשך ההאטה בתחום מגורי היוקרה. וחבל!

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות