ניסים אסייג // צילום: גבי מימון
ניסים אסייג // צילום: גבי מימון

לא מסתייג

ניסים אסייג, מנכ"ל חברה יזמית לקידום התחדשות עירונית: "החסם המרכזי הוא התהליך הסטטוטורי"

כרמלה קופר 21.08.2017

ניסים אסייג (54) נולד והתחנך באור עקיבא. אם תשאלו אותו, היתה לו "ילדות מדהימה באווירה שכונתית" וכל מה שילד צריך ויכול לחלום עליו: "הורים תומכים מאוד, מאכלים טובים, שבתות וחגים עם זיכרונות מדהימים". למרות זאת, הוא בחר דווקא במסלול הצבאי, זה שרחוק מהבית אבל גם זה שמאפשר לתרום הכי הרבה למדינה. בראיון ל"מגדילים" הוא אומר על ההחלטה לפתוח חברה להתחדשות עירונית: "הבנתי שהאופן שבו גדלתי והתחנכתי, כולל שנות שירותי בצבא, מהווים יתרון עצום ביכולת לקדם תוכניות מסוג שהתנאי להצלחתם הנו הסכמת הדיירים לרעיון. תוכניות מסוג פינוי בינוי הנן קודם תוכניות חברתיות ורק אחר כך נדל"ניות. למעשה בהקמת החברה אני נוגע בשני תחומים משמעותיים. צריך להבין שפעילות מסוג זה הנה שליחות עצומה שבה אתה משפר איכות חיים של אנשים, משביח את ערך הנכס שלהם, מצמצם פערים חברתיים  על ידי שילוב דיירים חדשים וותיקים".

נדל"ן הוא תחום רחב, יש בו הרבה כסף, למה ללכת על פרויקטים מורכבים?
"היות וזו המגמה שזיהיתי עם שחרורי מצה"ל, הבנתי שיש לי את היכולת הזו שנרכשה לאורך שנים ובדיאלוג שלי עם הדיירים זה יהווה יתרון. כידוע, הצלחה טמונה במידת האמון בין הדייר ליזם. היתרון של החברה שלי שאני וילדי באים לחברה מתוך אהבה ולא מתוך צורך כספי, הרי אני גמלאי של צה"ל ומתפרנס לא רע מזה".

מה מניע אותך בכל זאת?
"לצערי קמו הרבה מאכרים שנכנסו לתחום כי זהו הזדמנות "לרכוש קרקע" ללא כסף. הם זיהו שבהחתמת כלל הדיירים יוכלו לספסר בקרב יזמי הנדל"ן הגדולים. לשמחתי לאט לאט גל זה דועך, הן בגלל החקיקה ו"חוק המארגנים" והן בגלל ההבנה של הדיירים שלא לחתום למתווכים, מארגנים או מאכרים אלא ליזם עצמו. זה מזכיר לי את הפרסומת לגבי הביטוח, שכולם רוצים לעזוב את שוקה הסוכן ביטוח ולהתחבר ישיר לחברה עצמה. צריך להבין שללא אמון הדייר ביזם אין הייתכנות לקידום תוכנית פינוי בינוי, הדיירים צרכים להתקשר עם הגוף שנותן הערבויות הבנקאיות וזה שיקדם את התוכנית עד סופה".

ניסים אסייג // צילום: גבי מימון
ניסים אסייג // צילום: גבי מימון

יש הרבה מאוד אנשים שיחלקו עלייך, למשל מנהלי פרויקטים, שיטענו שיש ליזם אינטרס ולכן הוא לא באמת יכול לדאוג לדיירים.
"הקמנו חברה שנבנתה על סמך הכשלים ביכולת לקדם תוכניות מסוג פינוי בינוי. הכשל המרכזי הוא חוסר יכולת היזמים בהנעת אנשים להסכים לרעיון הפינוי בינוי. אנו בנינו חברה שבנויה על יכולת זו ולראיה מאז הקמת החברה לא תבענו אף דייר כדייר סרבן. החברה פועלת בראיה ארצית ובפריסה של 36 פרויקטים בסך של כ-20,000 יחידות דיור והיא בין החברות הבודדות בארץ שהצליחה לבצע פרויקט מתחילתו עד סופו, לראייה בפ"ת וכיום נמצאת בתהליך של הוצאת היתר בניה ב-4 במתחמים נוספים".

בשנת 2009 סיפרת שאתה עובר בית בית ומחתים את הדיירים, שזו השיטה הטובה ביותר, האם משהו השתנה מאז בשיטת קידום התמ"א?
"המגע עם האנשים הוא הדבר הראשון שבונה אמון, אי אפשר להתקשר עם חברה לפני שמכירים היטב את הבעלים והמנכ"ל שלה. לכן, אני מקפיד שבכל מתחם הדיירים יכירו אותי באופן אישי, כך שלאחר מפגש בונה אמון יהיה יותר קל לאנשי להתמודד מולם בקידום התוכנית והחתמתם על הסכמיים בפרט. ללא פעילות זו אני חוטא לעצם קיום החברה  ומטרותיה, כל הדיירים בפרויקטים שאני מקדם מכירים אותי".

איפה הכשלים והקשיים המרכזיים שלה כיום מבחינת חקיקה ותקנות?
"החסם המרכזי כיום בתהליך קידום תוכניות של התחדשות עירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38 זה התהליך הסטטוטורי, הוועדות המקומיות והמחוזיות איטיות מאוד . הרשויות, במיוחד במרכז הארץ גוררות רגליים בקידום תוכניות מסוג זה. בערי הפריפריה, שנותנות עדיפות עליונה לתוכניות פינוי בינוי, קשה לקדם תוכנית בגלל כדאיות כלכלית. חייבים לזרז את הקמת הרשות להתחדשות עירונית ולתת לה סמכויות רבות ומשאבים כדי שתוכל לנהל את התחום על כלל מרכיביו.  אי אפשר להגיד מצד אחד שהתחדשות עירונית הנה אלטרנטיבה מרכזית לחוסר קרקעות ומצד שני לא לתת עדיפות לתחום זה.

תיקון 4 לתמ"א- האם יעבור ואיך ישפיע על התמ"א?
"להערכתי תיקון 4 לתמ"א 38 יהיה חייב לעבור. מדובר בתיקון שמרחיב את פוטנציאל הבניינים הזכאים לתמ"א 38 בכך שהוא מעלה את שנתון הקמת הבניין עד שנת 1994 והמשמעות היא הוספה של אלפי בניינים נוספים לפוטנציאל התחדשות. בנוסף בתיקון 4 נסתפק במינימום 12 דיירים להכרזה על מתחם כפינוי בינוי ולא 24 כמו שהיה קודם.

האם אתה חושב יש עתיד גם להתחדשות עירונית בפריפריה?
"הפרדוקס הגדול הנו שבערים שבהן יש סיכון להתרחשות רעידת אדמה, כמו בית שאן, לא ניתן לבצע תמ"א 38 מפאת חוסר כדאיות כלכלית. חייבים לטפל בפריפריה בהקשר זה כמו מתן תמריצים ליזמים, הגדלת היקף הזכויות, הקלות במיסים ובהיטלים. בפריפריה ישנה נכונות גבוהה מאוד מצד ראשי הרשויות לקדם תוכניות התחדשות עירונית, אולם אף יזם לא מביע עניין מפאת חוסר הכדאיות. זאת בשונה מערי המרכז שיש כדאיות רק הרשויות לא תומכות".

רובעים 3,4 בתל אביב- מה דעתך על המהלך שמובילה העיריה בתיאום עם הממשלה?
לדעתי רק ברובעים 3 -4 ו-5 בתל אביב ניתן לבצע תמ"א 38 וזאת מפאת ערכי הקרקע הגבוהים, כ-50 אלף ₪  למטר מכירה, דירה בגודל 100 מטר פלדלת שווה 5 מיליון ש"ח בממוצע. לאור זאת התחלתי להתמקד בביצוע תוכניות תמ"א 38 רק ברובעים אלו בתל אביב וכיום אנו מקדמים 12 תוכניות במרחב זה".

מניסיונך, כמה אחוז מהפרויקטים מצליחים לצאת אל הפועל וכמה נכשלים?
"ההצלחה בקידום פרויקטים מסוג זה הנה נמוכה מאוד בגלל החסמים והבעיות שציינו קודם. משך קידום פרויקט טמון במיקום העירוני, כל עיר והמדיניות שלה והעדיפות שלה. זו עוד בעיה נוספת, שאין אחידות במדיניות ההתחדשות העירונית ברמה הארצית, כל עיר מחמירה או מקלה במדיניות לפי ראות עיניה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות