תמ"א 38 – אפקט הדומינו | אדריכלית עדנה מור

תמונה: האדריכלית עדנה מור // צילום: יחצ

בימיה הראשונים של תמ"א 38 היו אלה בחלקם "קבלני הטנדר" שאימצו אותה והחלו לבצע מיזמי נדל"ן במסלול "עיבוי-בינוי".
קבלנים אלה היו ברובם בעלי הון עצמי קטן. מסיבה זו שכרו את שירותי התכנון של אדריכלים טריים ולא מנוסים. לעתים הסתכנו ושכרו את שירותי הנדסאים ומעצבי פנים שהחתימו אדריכלים פנסיונרים כחותמת גומי. הכול ע"מ לחסוך בהוצאות התכנון.

ככל שגברה הרגולציה, כך גם נדרשו מהנדסים-יועצים ליישום המיזמים מכוח תמ"א 38. מהנדסים אלה החולשים על כ- 20 תחומי מומחיות (קונס', חשמל, אינס', מ.א., אקוסטיקה, תרמי, בטיחות וכדומה) הכבידו על תקציב ההוצאות של היזמים והקבלנים. עם זאת, מכיוון שלצורך קבלת היתר הבנייה נדרשו שלל אישורים, והדרך היחידה להשיגם הייתה באמצעות המהנדסים, הרי שלא נותרה ברירה אלא לשכור את שירותיהם עבור כל מיזם שהוגשה עבורו בקשה להיתר הבניה.

לכן, איתרו חלק מהיזמים מהנדסים לא מנוסים שעבדו בגפם בעלויות מינימאליות והעמיסו עליהם מיזמים רבים בו"ז. כל ניסיון לשכור את שירותיהם של מהנדסים מנוסים ומקצועיים נתקל בסירוב המהנדסים לטפל במיזמים קטנים מהמקובל במשרדיהם או בסירוב היזמים והקבלנים לשלם את שכה"ט הגבוה הנדרש.

באופן הזה מצאו עצמם היזמים, הקבלנים ואדריכליהם מתנהלים מול מהנדסים שניסיונם המקצועי דל, שהוצפו בבת אחת בפרויקטים רבים, ואם העסיקו עובדים, הרי שאלה לא היו בקיאים דיים ברגולציה ובידע המקצועי. התוצאות לא איחרו להגיע : אי זמינות, טעויות בתכנון, לקות בהבנת התכניות האדריכליות, אי הטמעת התקנות, התנגשות "ראש בראש" בגורמים המאשרים.

במקום לקבל אישור מהגורם המוסמך מיד לאחר הגשת התכניות או לכל היותר לאחר עריכת סבב מהיר של תיקונים, נמשך ההליך לקבלת האישורים חודשים ארוכים שהפכו לשנים. הדיירים החלו מאבדים את סבלנותם, ועוה"ד באי כוחם החלו לאיים על היזם שנכנס ל"הפרה יסודית של ההסכם".
היזמים החלו להפסיד מהונם האישי, האדריכלים לא הורשו להגיש חשבונות כי לא הוצאו ההיתרים ונקלעו בעצמם לקשיים כספיים.

מכיוון שלא התמצאו היטב בחומר המקצועי והתבקשו לתקן את טעויותיהם, הכינו המהנדסים תכניות עדכניות, ובכך הכניסו לסחרור את כל היועצים שתכניותיהם היו תלויות בשלהם.

לדוגמה : מהנדס תנועה, שלא ידע את מלאכת התכנון או את התקנים שהוציאה עירייה מסוימת הפיץ גרסה אחר גרסה של נספח התנועה ויצר אפקט דומינו אצל אדריכל הפיתוח/הנוף, מהנדס האינס' וכדומה. התיקונים המתמשכים גרמו לעיכוב בלוה"ז והביאו להוצאות כספיות מיותרות וכבדות אצל כל המעורבים במיזם.

דומה היה שענף מיזמי תמ"א 38 סבל קשות מהתופעות הנ"ל לא רק עד למועד קבלת היתר הבנייה אלא גם לאחריו במשך תקופת הביצוע באתרי הבנייה.

בתקופת הביצוע התגלו בחלקן טעויות שניתן לתקנן בנקל, ואילו בחלקן האחר היו אלה טעויות קשות שחשפו את משתמשי הבניין לסכנות בטיחותיות, הפכו בניינים למלכודות אש חיות, לא אפשרו חניה לרכבים גבוהים, לא ניקזו היטב את מי הנגר העילי בתחום המגרש ועוד.

הטעויות הללו לא רק פגעו בתפקוד הבניין ובהתנהלות דייריו אלא אף חשפו את היזמים, את הקבלנים ואת האדריכלים לתביעות כספיות בבתי המשפט. פסקי הדין בתביעות אלה כרסמו עוד יותר ברווחי הקבלנים והיזמים, ולעתים הובילו אותם להפסדים גדולים ולפשיטת רגל.

התנהלות זו ותוצאותיה שהיו בלתי צפויות פגעו במיזמים במסלול "הריסה ובנייה מחדש" שבהם מס' יחה"ד היה קטן יחסית (עד 50 יח"ד) ובמיזמים במסלול "עיבוי-בינוי" שבהם נוספו מעט יח"ד (עד 20 יח"ד).

במיזמים גדולים יותר, הצליחו היזמים לגייס את המהנדסים המנוסים ובכך להגן על עצמם מפני כל הצרות שאליהן נקלעו חבריהם.

אדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל, חברת נשיאות בעיר הנדלן התחדשות עירונית 2018 >>> לצפיה הקלק כאן