האם האוצר לא נותן לעובדות לבלבל אותו?

האוצר: "רמות שפל של רכישות". דנוס: "חרב פיפיות שרק תעלה את המחירים?"

כרמלה קופר 13.09.2017

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם את הסקירה השבועית, שהתמקדה בסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יולי 2017. מהממצאים עולה כי בחודש יולי "נמשך הקיפאון בשוק הדיור", על פי האגף ואת זאת מסבירים באוצר במספר העסקאות, שעמד על 8.8 אלף דירות: "אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודש יולי בעשור האחרון. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6 אחוזים במספר העסקאות ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-9 אחוזים. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עומדים שיעורי הירידה על 4 אחוזים ו-13 אחוזים, בהתאמה".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, שייסד בעבר מודל פרסום דו"חות מטעם הלשכה, אומר בתגובה לפרסומים: "הירידה בהתחלות הבניה מובנת וברורה. תכנית מחיר למשתכן לא מאפשרת למכור דירות לזכאים עדיין (בהגרלות הגדולות) ולכן אף אחד עוד לא החל או יחל לבנות אותן. שר האוצר יכול לרשום לזכותו ניצחון בעצירת הענף. האם זה מה שיביא לירידות מחירים או שיתברר כחרב פיפיות שרק תעלה את המחירים, ימים יגידו"

גלגלו למטה לטבלת השמאים של דנוס

בינתיים, באוצר מציגים את הנתונים הבאים וטופחים לעצמם על השכם. על פי הניתוח שמבצע אגף הכלכלן, בצרוף פרשנות והסברים, המצב הנוכחי הוא תוצאה של הצלחת מחיר למשתכן. להלן עיקרי ממצאי האוצר:

2500 דירות בלבד נרכשו בחודש יולי
סך הדירות החדשות שנרכשו בחודש יולי עמד על 2.5 אלף דירות, בדומה לחודש הקודם ובכך נרשמה ירידה של 8 אחוזים בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" של שר האוצר, עמד מספר הדירות החדשות שנמכרו על אלפיים דירות, גידול של 8 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, המתרכז כולו באזור רחובות, על רקע מבצע מכירות למועדון צרכנות מסוים, וירידה של 21 אחוזים בהשוואה ליולי אשתקד. "יש לציין כי מאז אוקטובר אשתקד נרשמת ירידה חדה במכירת דירות חדשות, בשיעורים הנעים בין 50-20 אחוזים", כך על פי האגף.

רחובות, ירושלים ונתניה
כפי שצוין, הגידול במספר העסקאות בדירות חדשות בחודש יולי לעומת החודש הקודם התרכז באזור רחובות וירידות בולטות במיוחד נרשמו באזור ירושלים ובאזור נתניה, שני אזורים המתאפיינים ברמות מחירים גבוהות. בשני אזורים אלו נמצאת כמות העסקאות בחודש יולי בחלק התחתון של התפלגות העסקאות באזורים אלו ב-15 השנים האחרונות.

מה עשה תזרים המזומנים של הקבלן?
מבצע המכירות באזור רחובות בחודש יולי הביא לגידול בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות בהשוואה לחודש הקודם, אולם בהשוואה לחודש המקביל אשתקד עדיין נמוך תזרים זה ב-21 אחוזים. מאז אפריל האחרון מתבצעות העסקאות בדירות חדשות תוך ירידה במחיר הממוצע, זאת על פי מידע שנותח על ידי האגף.  

מה עשו המשקיעים?
משקל הדירות שנרכשו על ידי משקיעים בחודש יולי עמד על 18 אחוזים, גידול של נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד. במונחים כמותיים עמד מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי על 1.7 אלף דירות, גידול של 5 אחוזים בהשוואה ליוני, אולם ירידה של 13 אחוזים בהשוואה ליולי אשתקד, זאת בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים ברכישות המשקיעים מאז אוקטובר אשתקד.   

עוד על פי נתוני האוצר, בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים בחודש יולי מתרכז באזור ירושלים ובאזור רחובות, כאשר רובו ככולו של גידול זה מוסבר במבצע המכירות למועדון הצרכנות כאמור, המאופיין בשיעור גבוה של משקיעים. אזור המרכז הינו מהבולטים ברמות שפל של רכישות המשקיעים. כך, על פי האוצר, סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור המרכז בחודש יולי עמד על 154 דירות בלבד, ירידה של 25 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה אף יותר, של 50 אחוזים, בהשוואה ליולי אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות באזור עמד על 11 אחוזים, רמת שפל היסטורי באזור זה.

רמות השכר ברחובות גבוהות יותר מאשר בבירה
כאשר בוחנים את רמות השכר של רוכשי הדירות להשקעה באזורי המרכז, רחובות וירושלים, במקביל לרמות המחירים של הדירות שנרכשו, נמצא כי רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה באזור רחובות דומות מאד לאלו שנרכשו באזור ירושלים, כ-1.8 מלש"ח. עם זאת, אומרים באוצר, רמות השכר של המשקיעים בירושלים נמוכות משמעותית. כך, בעוד שבאזור רחובות עמד השכר ברוטו למשק בית של המשקיעים על 41 אלף ש"ח, באזור ירושלים עמד שכר זה על 23 אלף ש"ח בלבד. "ממצא זה מצטרף לממצאים קודמים אחרים שיש בהם כדי להעמיד בסימן שאלה את מקורות המימון של המשקיעים באזור ירושלים", מסבירים באוצר.

איך השפיעה "ההגרלה הגדולה" על פי פרשנות האוצר?
מכירות המשקיעים בחודש יולי רשמו ירידה של 8 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, בדומה לסך הירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד ירדו מכירות המשקיעים בשיעור של 13 אחוזים, נתון גבוה במעט מסך הירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה. ניתוח מכירות המשקיעים בחודש יולי מצביע על ירידה חדה במשקל הדירות שנמכרו למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, זאת לאחר מגמת עלייה במשקלם בשנה וחצי האחרונות. יתכן וההכרזה על "ההגרלה הגדולה" במכרזי מחיר למשתכן הביאה להמתנה של הזוגות הצעירים, ובך "תרמה" לירידה במכירות המשקיעים.  

מרבה נכסים מרבה צרות?
כנראה שלא. על פי ניתוח הנתונים על ידי האוצר, משקל "מרובי הנכסים" במכירות המשקיעים הוסיף לעלות בשיעור מתון, אל רמה של 18 אחוזים, גידול של 1 נקודת אחוז לעומת יוני וגידול חד של 5 נקודות אחוז בהשוואה ליולי אשתקד. גידול חד יותר, של 11 נקודות אחוזים נרשם באזור ת"א, בו הגיע משקל מרובי הנכסים במכירות המשקיעים לעשרים אחוזים. גידול זה בולט במיוחד על רקע הירידה בסך הדירות שמכרו כלל המשקיעים באזור זה. "סביר להניח כי הגידול במכירות מרובי הנכסים באזור ת"א מוסבר במידה רבה בפרק הזמן הקצר שנותר עד למועד הדיווח לרשות המסים של אלו החייבים במס דירה שלישית", אומרים באגף, "וחרף הירידה במכירות המשקיעים הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, אף כי בשיעור מתון יותר מאשר בחודשים הקודמים".  

4200 רוכשי דירה ראשונה, רק 500 במחיר למשתכן
רכישת דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה הסתכמה בחודש יולי ב-4.2 אלף דירות, מזה כ-500 דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" שמוביל שר האוצר. בניכוי מכירות מוזלות אלו נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליולי אשתקד.

רכישת דירות ע"י משפרי דיור בחודש יולי הסתכמה ב-3 אלף דירות, ירידה של 11 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 22 אחוזים בהשוואה ליולי אשתקד, בכך הוביל סגמנט זה את הירידה במספר העסקאות בחודש יולי. "יתכן ויש בכך כדי לבטא את החשש של משפרי הדיור לרכוש דירה בטרם ימכרו את דירתם הקודמת, על רקע הקיפאון בשוק", הסבירו באגף.

טבלת השמאים של דנוס

מס' עסקאות
ישוביםרבעון שני 2016רבעון שני 2017
הרצליה504157‎-68.8%
רמת השרון18568‎-63.2%
לוד604238‎-60.6%
גדרה11546‎-60.0%
נתניה1,198516‎-56.9%
כפר סבא473204‎-56.9%
אור יהודה13358‎-56.4%
טירת הכרמל239107‎-55.2%
בני ברק586269‎-54.1%
קריית אונו19891‎-54.0%
ראש העין792364‎-54.0%
מבשרת ציון5627‎-51.8%
פתח תקוה1,200614‎-48.8%
קריית גת479247‎-48.4%
גבעתיים310161‎-48.1%
חולון943491‎-47.9%
הוד השרון263137‎-47.9%
תל אביב2,1931,159‎-47.2%
נס ציונה183103‎-43.7%
עפולה650368‎-43.4%
רמת גן986560‎-43.2%
גבעת שמואל11566‎-42.6%
רחובות845489‎-42.1%
זכרון יעקב11669‎-40.5%
קריית מלאכי178107‎-39.9%
בת ים768465‎-39.5%
רעננה352215‎-38.9%
אלעד8052‎-35.0%
בית שמש384254‎-33.9%
ביתר עילית8657‎-33.7%
טבריה343228‎-33.5%
נהרייה423284‎-32.9%
קריית טבעון4933‎-32.7%
ירושלים2,1761,515‎-30.4%
עכו251178‎-29.1%
פרדס חנה כרכור198141‎-28.8%
באר שבע1,383987‎-28.6%
אילת367264‎-28.1%
נצרת עילית254185‎-27.2%
יהוד11685‎-26.7%
יבנה194144‎-25.8%
אשדוד818609‎-25.6%
נשר141105‎-25.5%
קריית שמונה9875‎-23.5%
חדרה647502‎-22.4%
ראשל"צ993775‎-22.0%
חיפה1,4451,138‎-21.2%
אשקלון905719‎-20.6%
קרית ביאליק275225‎-18.2%
כרמיאל241200‎-17.0%
מודיעין-מכבים-רעות364303‎-16.8%
קריית אתא311273‎-12.2%
רמלה247218‎-11.7%
נצרת6154‎-11.5%
מודיעין עילית10392‎-10.7%
יקנעם עילית9389‎-4.3%
קריית ים230227‎-1.3%
דימונה1681680.0%
אופקים1311310.0%
צפת1291311.6%
מעלה אדומים10912111.0%
נתיבות22628023.9%
מגדל העמק10015050.0%
ערד11418864.9%
קריית מוצקין25242267.5%
מעלות-תרשיחא529684.6%
שדרות125330164.0%
סה"כ עסקאות29,34619,424‎-33.8%
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות