על הטעויות שעושות נציגויות דיירים מבלי לדעת וכיצד פנייה מוקדמת לשמאי יכולה לחסוך עשרות אלפים ולהרוויח עד מאות אלפי שקלים ליחידת דיור?
כאשר יזם נדל"ן רק זוכה בפרויקט התחדשות עירונית, או אף נמצא רק בשלבי המו"מ הראשונים אל מול נציגות הדיירים, הוא כבר עושה את הצעד הראשון והקריטי מבחינתו ופונה לשמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה כדי לבדוק האם ההרפתקה שאליה הוא נכנס תהיה כלכלית ובעיקר רווחית עבורו או לא.
לעומת זאת דווקא הצד שעומד מנגד, בעלי הדירות הקיימות הפחות מנוסים בתהליך, משתאים עם ההחלטה על בחירת שמאי מקרקעין מטעמם והתוצאה? הרכבת כבר יצאה מהתחנה ברוב המקרים, העסקה נחתמה בדגש על התמורות שיקבלו בעלי הדירות והשמאי שייכנס לעסקה מטעמם בנקודה הזו משקלו הסגולי להשפיע על התהליך בכלל ועל התמורות בפרט אשר יקבלו הדיירים יחסית נמוך.
אחד התפקידים החשובים ביותר של שמאי מקרקעין בתהליך של התחדשות עירונית הוא לוודא את מקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות, לצד בחינת היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט. על התמורות הרלוונטיות לבעלי הדירות הקיימות ניתן למנות בין היתר את תוספת השטחים במ"ר יחסית לדירה הקיימת, שטחי המרפסות שיקבלו הדיירים בדירה חדשה , וידוא מיקום הדירה החדשה בקומה הגבוהה היותר בבניין החדש, הצמדות כגון חניה ומחסן, מפרט איכותי וכיו"ב). המטרה היא שפרויקט ארוך טווח שכזה יסתיים בהצלחה ולא רק ייצא לדרך", מסביר שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותפים של חברת SK שמאות ומקרקעין.
הדבר הכי גרוע זה יזם שפושט רגל כי הוא היה מאוד נלהב בתחילת הפרויקט, ובסופו של דבר לא עמד בהבטחות שלו. אנחנו עובדים עם בעלי הדירות במישרין ועם הנציגויות שלהם, ודואגים בראש ובראשונה להפיק דו"ח 0 (דו"ח כדאיות כלכלית) דווקא בזווית הראייה של בעלי הדירות כדי להביא להיתכנות מאוזנת של הפרויקט.
הטעויות שעושות נציגויות דיירים מבלי לדעת
אחת הטעויות הגדולות ביותר בתהליך התחדשות עירונית היא העדר קביעת מנגנון 'חלוקת עושר' עתידי. מה הכוונה? לאחר שבחנו כשמאים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומקסום התמורות הראויות לדיירים חותמים הצדדים על הסכם. ברם ומפאת התארכות פרויקטים של פינוי-בינוי ל-5, 10 שנים ואף יותר מכך עלולים לחול שינויים במחירי הנדל"ן כולל גידול ברווחיות היזם. אנחנו מאוד שמחים שיזם אשר השקיע בפרויקט הרווחיות שלו עלתה. ברם, אנחנו גם מאמינים שיש צורך בחלוקת הרווח בינו לבין בעלי הדירות. מהם אבני הדרך הרלוונטיים לבחינה, מתי בוחנים, איך בוחנים ובעיקר כיצד מחלקים את הרווחיות העודפת הן פעולות הכרחיות בתפקידו של שמאי המקרקעין המייצג בעלי דירות.
דבר נוסף שחשוב לשים עליו דגש הוא נושא קביעת מנגנון גובה שכר הדירה לבעלי הדירות המפונות. פרמטרים רבים צריכים להביא בחשבון כגון מהו שכ"ד הראוי, כיצד ישפיע פינוי של מאות יחידות דיור (של המתחם הספציפי ומתחמים נוספים באזור) בעת ובעונה על הביקוש וכתוצאה מכך על גובה שכ"ד, האם בכלל יש דירות רלוונטיות באזור או שמא יצטרכו הדיירים לעבור למיקום מרוחק יותר וכיו"ב.
יזם יכול לחתום עם בעלי דירות על פינוי-בינוי ושכר דירה, ועד שהפרויקט יתחיל עוברות שנתיים", מפרט כהן, "תוסיף לכך עוד כמה שנים של בנייה, והנה חמש שנים ששכר הדירה כבר לא רלוונטי. בלא מעט מקרים בעלי דירות מוצאים את עצמם משלמים תוספת על שכר הדירה מכספם האישי.
איך אפשר לפתור את הנושא?
אנחנו כשמאים בונים מנגנון אבני דרך: פעם ראשונה קביעת שכר דירה במועד ההסכם, פעם שנייה במועד קבלת היתר הבנייה ופעם שלישית בעדכון שנתי קבוע. ככה מונעים חשיפה ותוספת תשלום מכיסם הפרטי של בעלי הדירות עד קבלת הדירות החדשות.
לחברת SK שמאות ומקרקעין ניסיון רב של למעלה מ-20 שנה והתמחות ייחודית בכל נושא ליווי פרויקטים בנדל"ן, הן ליזמים והן כשמאי דיירים. ההתמחות כוללת בדיקות היתכנות כלכלית טרם תחילת פרויקט, לצד הכנת דו"חות 0 ופיקוח חודשי עם תחילת הפרויקט, מטעם בנקים וגופי אשראי מוסדיים. הפעילות בתחום שמאי דיירים נותנת מענה לנציגויות ועו"ד דיירים למיקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות במתחמי פינוי-בינוי.
היום מלווה החברה מספר רב של נציגויות דיירים ברחבי הארץ, ומקיימת מפגשים בתדירות גבוהה עם נציגויות חדשות כדי להבהיר להן את חשיבות ובעיקר את מועד בחירת שמאי המקרקעין מטעמן בשלב מוקדם של עסקת התחדשות עירונית.
ברגע שהוקמה נציגות דיירים, או שישנה נציגות שרוצה להתקדם בתהליך של התחדשות עירונית, צריך להקים צוות שיכלול עו"ד, מארגן ושמאי מקרקעין", מסכם כהן, "אלה אנשי המקצוע הראשונים שצריכים ללוות אתכם בשלבים ראשוניים של בחירת היזם. התפקיד שלנו כצוות הפרויקט מטעם בעלי הדירות הוא ללוות את הדיירים לכל אורך התהליך.
כמה כסף פנייה מוקדמת לשמאים יכולה לחסוך?
רק בנושא של שכר הדירה אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים בשנה, כשהממוצע יכול להגיע ל-50 אלף שקלים לדירה. בנושא של תמורות השמיים הם הגבול, והסכום יכול להגיע למאות אלפי שקלים ליחידת דיור אפילו בלי לשים לב.
*כותב המאמר, השמאי שמוליק כהן, הינו הבעלים ומנכ"ל משותף במשרד SK שמאות ומקרקעין, מומחה מהמובילים בארץ להתחדשות עירונית
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
