פינוי בינוי

בקטגוריה זו ניתן למצוא עולם תוכן עשיר ומגוון בתחום הפינוי בינוי בכל רחבי הארץ ולהיחשף לכל המידע הרלוונטי בתחום!

פינוי בינוי: כל מה שצריך לדעת על פרויקטים של פינוי בינוי

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית, במסגרתו הורסים מתחם מגורים קיים ובונים מתחם חדש, הכולל בנייני מגורים ותשתיות מתאימות לקליטת התושבים שיתווספו למתחם. כיום נהוג לתכנן מתחמי פינוי בינוי בעירוב שימושים, הכולל מגורים, מסחר, תעסוקה, שטחי ציבור ושטחים פתוחים, על מנת לעלות את איכות חיי התושבים ולשפר את פני השכונה והסביבה בכללותה. 

על פי חוק התכנון והבנייה סעיף 33א' (1965), למשרד הבינוי והשיכון אף יש סמכות להכריז על שטח קרקע כאמור כמתחם המיועד לפינוי בינוי והוא מועדף על ידי הרשויות המקומיות וועדות התכנון (לעומת מסלול להריסה או חיזוק בניין בודד – תמ"א 38). 

אלו מסלולי פינוי בינוי קיימים היום? 

מסלול יזמים (מיסוי) –  תוכנית פינוי בינוי במסלול יזמים היא כזו המקודמת ביוזמת הדיירים והיזם, כאשר החברה היזמית הנבחרת היא זו שמגיש את התוכנית לאישור העירייה ומוסדות התכנון. 

מסלול רשויות מקומיות – כאשר העירייה היא שיוזמת את תכנון והובלת התוכנית לפינוי בינוי למתחם או שכונה, ולרוב התכנון מתבצע בשיתוף מינהלות ההתחדשות העירונית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית של משרד הבינוי והשיכון. לעיתים הרשות הממשלתית משתתפת בעלויות התכנון, במיוחד בערים הסובלות מחוסר כדאיות כלכלית, כגון אזורי הפריפריה, שם ערך הקרקע נמוך. 

הכרזת מתחמים מועדפים להתחדשות עירונית – הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) הוקמה בשנת 2004, במטרה לזרז ולקצר תהליכי תכנון ובירוקרטיה ולהאיץ את קצב אישור התוכניות. לוועדה ישנן  סמכויות מורחבות אבל היא מקדמת אך ורק תוכנית פינוי בינוי הכוללות מינימום של 500 יח"ד. כמו כן, התוכנית מוגשת לוותמ"ל, רק במידה והיא זכתה בהכרזת הממשלה ועל פי המלצת מינהל התכנון הארצי.

מה הרוב הנדרש לקידום תוכנית פינוי בינוי?

על מנת לאשר תוכנית במסלול פינוי בינוי, נדרש רוב של  כ-66% (כשני שליש) מכלל בעלי הנכסים בבניינים במתחם. בנוסף, נדרשת הכנת תב"ע – תוכנית בניין עיר שתאושר על ידי הוועדה המקומית או המחוזית, הכולל את התכנון החדש וכן, תוספות זכויות בנייה רחבה יותר ליזמים, על מנת שתהיה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. 

כמה זמן לוקח לאשר מתחם פינוי בינוי?

תהליכים אלו אורכים זמן ולכן, ממוצע משך הזמן להוצאתו לפועל של הפרויקט הינו ארוך יחסית (לעומת תמ"א 38) ומוערך בכ-8-15 שנים. 

מה קורה אם אין רוב של דיירים שמסכימים לפינוי בינוי?

בשנת 2006 חוקק חוק פינוי בינוי (פיצויים), זאת לאחר שהלכה וצמחה לה תופעת "דיירים סרבנים", אשר סירבו לחתום על הסכמי פינוי בינוי מטעמים פסולים, כגון דרישת תוספת תמורות לעשיית רווח מעליית ערך הדירה – ובכך עיכבו את הפרויקט מטעמי "סחטנות". מטרת החוק היא לאפשר לבעלי הדירות לקדם וליישם את הפרויקט, זאת במתחמים שבהם רוב הדיירים מסכימים לחתום על הסכמי פינוי בינוי (הסכמת דיירים) ורק קומץ קטן מתנגד ומונע מהפרויקט לצאת לדרך.

פינוי בינוי: התיקון לחוק "דייר סרבן"

החוק בבסיסו מתייחס לדיירים המסרבים לחתום על הסכמי פינוי בינוי או כאלו המציבים תנאים בלתי סבירים לקבלתם הסכמתם. כאמור, החוק נוער לתת מענה למתחמים שבהם רוב הדיירים כן מעוניינים להוציא את התכנית לפועל. במקרה של דייר סרבן, ניתן באמצעות החוק לחייב אותו באחריות לנזקים הנגרמים לשאר הדיירים כתוצאה מעיכוב הפרויקט. על מנת להגן על הדיירים, החוק גם קובע מהם תנאים סבירים שבהם אין הדייר מוכן לחתום על ההסכם, למשל במקרים של העדר כדאיות כלכלית או כאשר לא ניתן פתרון לדיור חלופי בעת ביצוע הפרויקט.

זכויות בעלי הדירות בפינוי בינוי והגנה על קשישים

ביולי 2018 הוביל משרד המשפטים הצעת חוק לתיקון חוק פינוי-בינוי (פיצויים), במטרה לשפר את ההתמודדות עם דיירים המסרבים באופן בלתי סביר לממש פרויקט פינוי-בינוי בבניין מגוריהם ובעיקר במטרה לשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות, להבטיח להם הטבות מס ובכך להפחית את החששות מהכניסה לפרויקט:

כנס דיירים – על-פי הצעת החוק, שעברה בקריאה שנייה ושלישית, יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי חייב לקיים כנס דיירים ולאפשר להם להתארגן במשותף וכן, למסור להם מסמך רשמי שבו יופיעו עיקרי הצעתו- לפחות שבועיים בטרם יוכל להחתים את מי מבעלי הדירות על עסקה. המטרה היא כאמור להבטיח ניהול שקוף והגון כלפי בעלי הדירות ובמיוחד כלפי הקשישים שבהם, שכל חייהם התגוררו בנכס וכעת מתבקשים להתפנות.

שקיפות- הליכי פינוי בינוי חייבים להתנהל בשקיפות מלאה מול בעלי הדירות והדיירים, לרבות חשיפת הסיכומים אליהם הגיע היזם עם כל בעל נכס בבניין, חשיפת ההסכמים ותהליכי המו"מ, מתן הסברים כלל הנדרש והימנעות מניגוד עניינים בין כל המעורבים בפרויקט- יזמים, עורכי דין, שמאים, מנהלי הפרויקט, קבלנים, רשויות התכנון ועוד.

דיור חלופי- מאותה סיבה, הצעת החוק מחייבת את היזם להציע לבעלי הדירות מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט, מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה או מתן דירה קטנה ותשלומי איזון- שגם יבטיחו כי  התמורה תהיה בשווי הדירה שהוא היה מקבל בפרויקט אלמלא היה חוזר להתגורר בו. עוד נקבע כי במקרה שלא הוצעה לקשיש אחת מן החלופות האמורות, אזי  לא יוכלו היזם או בעלי הדירות האחרים לנקוט נגד הקשיש בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים).

הטבות מס- הטבות מס המדוברות בתיקון לחוק כוללות פטור מתשלום מס שבח ורכישה ע"י הדיירים ומתן הקלות גם במקרים בהם בעל הדירה אינו קשיש אולם הוא מתגורר עם בן זוג קשיש. בין היתר הצעת החוק גם מסמיכה את הממונה לעניין פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, להתערב ואף לבטל הסכמים במקרים של החתמה פוגענית, למשל כגון החתמה על חוזים בשפה שאינה שפת האם של בעלי הדירות.  לקריאה נוספת >> התיקון לחוק פינוי ובינוי (פיצויים)

פינוי בינוי – מה חשוב לדעת לפני שחותמים על הסכם?

תמורות מהיזם- הסכמי פינוי בינוי ממומנים במלואם על ידי היזם, שבתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות, כלומר תוספת דירות אותן הוא מוכר בשוק החופשי ומכאן גם הכדאיות הכלכלית של היזם לבצע את הפרויקט. יחד עם זאת, גם בעלי הדירות או יותר נכון בראש ובראשונה בעלי הזכויות בנכס, צריכים לקבל את התמורה המגיעה להם.

ככלל, יש לזכור כי פרויקטים כאמור משביחים את הנכס, לעיתים אף במאות אלפי שקלים, שכן בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר וכמובן אשר נבנתה בתקנים החדשים לחיזוק מבנים ותוספת ממ"ד, לעומת הדירות שנבנו עד 1980 ולא עמדו בתקנים אלו. גובה התמורה לכל דירה יקבע במסגרת מו"מ מול היזם. לכן לרוב, הדיירים מתאגדים ולוקחים עורך דין משותף, אשר מנהל עבורם את המו"מ ובקיא בזכויותיהם. את מימון העלויות של עורך הדין יש לדרוש מהיזם.

יש לציין כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה בשנת 2020 מסמך מדיניות הקובע כי גובה התמורות ינוע בין 12-25 מ"ר תוספת לדירה הקיימת, כולל את תוספת הממ"ד. במקביל, הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון, תומכים במדיניות זו ועם השנים הולכות התמורות ופוחתות למינימום המוצע, קרי, 12 מ"ר, מרפסת, מחסן וחנייה.

דיור חלופי- פרויקט פינוי בינוי כולל את פינוי הדיירים ולאחר מכן הריסת המבנים, על מנת להתחיל בבנייה חדשה. במשך תקופה זו בעלי הדירות והדיירים זכאים לדיור חלופי, שגם הוא ממומן על ידי היזם, זאת עד לסיום הבנייה. מרבית היזמים יציעו אף לשלם עבור המעבר עצמו, ובמקרים מסוימים גם עבור סיוע באריזת הדירה, כגון עבור קשישים ואנשים עם מוגבלויות.

פינוי בינוי – עקרונות התהליך ועשו ואל תעשו

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה עקרונות לניהול תהליך נכון של פינוי בינוי, לפי שלבים מומלצים:

1.ההתארגנות – בשלב הראשון על הדיירים להתאגד ולהתארגן יחד. תהליך זה יכלול כינוס וקיום אספת דיירים, שבה תיבחר נציגות לקידום התהליך. מומלץ לקבוע מה יהיו סמכויות הנציגות ולאחר מכן לבחור עורך דין עם ניסיון ספציפי לתחום פינוי בינוי, שילווה את התהליך יחד עם הנציגות. עורך הדין שייבחר על ידי הדיירים ייצג אותם בלבד (ולא גם את היזם) ושכרו ישולם על ידי היזם. עוד מומלץ כבר בשלב הזה לבדוק את עמדת העירייה, דרך מינהל ההנדסה בעירייה או/ו המינהלת העירונית להתחדשות עירונית, על מנת לוודא שאכן הפרויקט מתאים לקידום במסלול פינוי בינוי.

2. חתימה על מסמכים– בשלב זה אסור בשום אופן לחתום על מסמכים אשר נותנים זכויות ליזם או מארגן, המגבילים את הדיירים. מותר לחתום על מסמך כוונות שמוגבל בזמן של עד 18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים. בכתב העקרונות בעלי הדירות מביעים נכונות עקרונית לקדם פרויקט פינוי בינוי, במידה והצדדים יגיעו בהמשך להבנות ויחתמו על חוזה מוסכם. יש להקפיד על הזכות לבחירת היזם ולציין זאת. מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעת ביצוע שלב זה.
3. בחירת היזם – לצורך בחירת היזם יש לקיים אסיפת דיירים ולהסמיך את נציגות הדיירים ועורך הדין שנבחר לקיים תהליך הצעות מחיר או מכרז יזמים. אם היזם הוא זה שפנה לדיירים, מומלץ בשלב זה להציג זאת באספה ולמעשה לחזור ולבצע את התהליך מהשלב הראשון. בתהליך בחירת היזם יש לשים דגש רב על הניסיון שלו בתחום פינוי בינוי, יכולות הביצוע (ישנן חברות שהן גם יזמיות וגם קבלניות – שימו לב שעל הקבלן המבצע בכל מקרה להחזיק ברישיון לפי חוק רישום קבלנים ובסיווג המתאים), האיתנות החוסן הפיננסי של היזם ואף לקחת המלצות עליו מבעלי דירות בפרויקטים אחרים וכן, את מידת יכולתו לקדם תוכניות של פינוי בינוי מול מוסדות התכנון והרשויות. 
4. הערכת תמורות על ידי שמאי פינוי-בינוי – בשלב זה הדיירים צריכים לבחון האם התמורות שהוצעו להם הם ראליות וסבירות. לצורך כך יש לבחור שמאי מטעם הדיירים (גם שכרו של השמאי ישולם על ידי היזם שייבחר) שיבדוק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
5. 5. חתימה על ההסכם – יש לקבוע אבני דרך לביצוע הפרויקט, כגון מועד לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת הרוב הנדרש של הדיירים, מועד להגשת בקשה להיתר בנייה, התחלת בנייה וסיומה, רישום הבית המשותף ועוד. שימו לב – יש לקבוע מנגנון לביטול ההסכם אם הפעולות והזמנים שנקבעו לא בוצעו. עוד יש לקבוע תנאים מתלים, כלומר תנאים שאינם תלויים ביזם או בדיירים, כגון תביעה של דייר סרבן, החלטת הרשות באשר לגובה המס או פטור ממס וכדומה.
6. קביעת התמורה – בשלב זה יש להקפיד על עקרון השוויון לכל בעלי הדירות הדומות, שיהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. בתוך כך, יש לקבוע עקרון לפי ניתן להחריג את גובה התמורה לדיירים מסוימים, כגון על בסיס גיל ומצב בריאותי – וגם אז יש להחיל את העקרון באופן גורף על כלל הדיירים הנמצאים במצב דומה זה.  

התמורות לדיירים כוללות דירה חדשה, מימון שכר דירה במהלך הדיור החלופי, מימון הובלת תכולת הדירה למגורים החלופיים ובחזרה לדירה החדשה, שכר טרחת עורך הדין המייצג את הדיירים, קרן תחזוקה לתקופה מסוימת ועוד. בעת קביעת התמורה לדירה החדשה, יש להתייחס לשטח הדירה, מיקום הדירה, מפרט טכני, הסדרי חנייה, מחסנים והצמדת רכוש משותף לדירות. 

7. ביטחונות – בסמוך לפינוי הדירות על היזם למסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר, בשווי הדירה החדשה ובכל מקרה של העברת זכויות לידי היזם או מי מטעמו, כגון רישום שיעבוד לבנק המלווה, רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם והעברת בעלות. עוד בשלב זה, היזם ימסור ערבות בנקאית אוטונומית, שמבטיחה את תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה.
8. בדק ואחריות – כחלק מההסכם עם היזם יש לוודא, בדומה לרכישת דירה חדשה, שהוא מעניק לדיירים אחריות לדירות החדשות בהתאם לחוק המכר וכן, תקופת בדק לתיקון ליקויים. 
9. ביטוח – יש לוודא כי היזם מחזיק בביטוחים הנדרשים, בהם ביטוח קבלנים, ביטוח עבודות הפרויקט, אחריות כלפי צד ג', אחריות מעבידים, אחריות מקצועית ועוד. ניתן להתייעץ עם סוכן ביטוח שמומחה בתחום פינוי בינוי. 

אילו חלופות תמורה ניתן לקבל?

בעסקת פינוי בינוי יש לדיירים כמה חלופות אפשרויות, בהן דירה חדשה עם שטח גדול יותר מהדירה הקיימת, דירה קטנה יותר וקבלת שווי היתרה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות קטנות ששווין אינו עולה על דירה חדשה במתחם, קבלת דירה חדשה מחוץ למתחם (כגון דירה בפרויקט אחד שבידי היזם באותה עיר או בעיר אחרת, דירה בדיור מוגן או בית אבות. במקרים אלו יש לבחון תחילה האם התמורה החלופית כרוכה בתשלום מיסים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). 

היטלי השבחה בפינוי בינוי: העדכון לתקן 21  

בשנת 2012 נקבע תקן 21, תקן שמאי, שנועד לסייע בחישוב מספר הדירות שניתן להוסיף במסלול פינוי בינוי והתחדשות עירונית הכולל הריסת מבני מגורים ובנייתם מחדש. התקן נועד לאזן בין הרווחיות של היזמים לבין הצרכים התכנוניים. אלא שהתיקון לחוק יצר חסמים ועיכב פרויקטים רבים, סביב סוגיית קביעת הרווח היזמי ועל כן, בשנת 2021 החליט השמאי הממשלתי להמליץ על העדכון לתקן 21, אשר בעיקרו מתייחס לחישוב היטל ההשבחה, מס בשיעור של עד 50% מעליית שווי הקרקע בעקבות התוכנית החדשה בפינוי בינוי. 

צפו: כיצד ישפיעו היטלי ההשבחה בפרויקטיי פינוי בינוי על התמורות לדיירים?

סוגיית קביעת היטל ההשבחה עסקה בשאלה – האם לחשב את סך הזכויות ליזם (כולל הדירות שיימכרו בשוק החופשי והדירות שיימסרו לדיירים הקיימים) או רק את הדירות החדשות שימסרו לדיירים הוותיקים. המלצת השמאי ההמשלתי היתה כי התקן החדש קובע שהיטל ההשבחה יחושב לפי סך הדירות. 

העדכון לתקן 21.1 אושר ביוני 2022 במועצת מקרקעי ישראל, כאשר בסופו של יום הוחלט שלא לקבוע טווח של רווח יזמי מפורש. העדכון קובע לראשונה עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי וחוק ההסדרים הוא זה שקבע את מתן האפשרות לרשויות מקומיות לקבוע היטל השבחה בשיעור של 0, 25 או 50% על פרויקטי פינוי בינוי. 

עוד פרט חשוב בעדכון לתקן, הוא שהוא מכיר בצורך להקים "קרן תחזוקה" למען הדיירים.

קרן תחזוקה לדיירי פינוי בינוי

התקן החדש קובע רשימת הוצאות שיש להתחשב בהן בעת ביצוע הבדיקה הכלכלית. כך, לראשונה, התקן מכיר בעלויות תחזוקת השטחים המשותפים בבניין עבור בעלי הדירות המקוריים שיחזרו להתגורר במיזם החדש. זאת בניסיון לסייע לבעלי הדירות הוותיקים להישאר להתגורר במיזם ולא להשית עליהם הוצאות כבדות מבלי שיש באפשרותם לעמוד בכך.

במסמך המדיניות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נקבע עוד לעניין זה כי: "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע כי בפרויקטים של פינוי–בינוי חובה על היזם לממן לתקופה של חמש שנים את הפרש עלויות התחזוקה למי שהגיע לגיל פרישה במועד קבלת הדירה החדשה, המקבל הבטחת הכנסה מהביטוח הלאומי והוא בעל דירה יחידה. כמו כן בפרויקטים של פינוי–בינוי נקבעו תקנות בעניין הקלות בתשלומי הארנונה בפרויקטים, והן מקנות הנחות לזכאים לפי מבחני הכנסה לתקופה של חמש שנים באופן מדורג בנוגע לשטח שהוסף לדירה".

מה זה מסלול בינוי פינוי בינוי?

במסלול זה בונים תחילה את הבניינים החדשים, לאחר מכן מפנים את הדיירים לדירותיהם החדשות ורק אז הורסים את הבניינים הישנים ובונים במקומם דירות נוספות. אלא שפרויקט כאמור הוא מורכב יותר ומחייב קרקע זמינה להקמת הבניינים הראשונים. לכן, מרבית הפרויקטים המתבצעים הם במסלול פינוי בינוי. 

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38?

פינוי בינוי מתייחס להריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם, הכולל מינימום של 24 דירות, זאת לעומת מסלול תמ"א 38 חל על רמת הבניין הבודד והוא כולל שני מסלולים, האחד הריסה ובנייה מחדש ל שהבניין (תמ"א 38/2) והשני חיזוק ועיבוי והבניין הקיים (תמ"א 38/1). 

הבדל נוסף הוא משך זמן הביצוע, כאשר פרויקט במסלול תמ"א 38 יימשך על פי הממוצע המוערך בין כ-3-5 שנים, בעוד משך הזמן לפינוי בינוי, מוערך בממוצע כבין 8-15 שנים. 

נזכיר שהיתרון הגדול של פינוי בינוי הוא ביכולת לתכנן מחדש מתחם או שכונה שלמה, ובכך לשפר את כלל השירותים לתושבים באזור. לכן, זהו מסלול מועדף על ידי הרשויות ומוסדות התכנון. עם זאת, במקרים מסוימים, בהם לא ניתן להרוס מתחם שלם, מסלול תמ"א 38 הוא עדיין אלטרנטיבה קיימת ומקובלת. 

מה ההבדל בין חלופת שקד לתמ"א 38? 

איפה אפשר למצוא תוכניות פינוי בינוי?

מידע מקיף על תוכניות פינוי בינוי ב-11 מערי ישראל המובילות בהתחדשות עירונית, מדיניות העירייה וראש העיר מעודכנות לשנת 2022 – כל מתחמי פינוי בינוי שנמצאים בקידום על ידי הרשות המקומית והיזמים – כאן>>  

ירושלים, רחובות, לוד, קריית אונו, פתח תקווה, באר שבע, נתניה, תל אביב, אור יהודה, קריית ים וראשון לציון.