פינוי בינוי

מחפשים מידע אודות פרויקטים של פינוי בינוי בארץ? רוצים לקרוא על כל העדכונים האחרונים? הגעתם למקום הנכון!
קרא עוד

בקטגוריה זו ניתן למצוא עולם תוכן עשיר ומגוון בתחום הפינוי בינוי בכל רחבי הארץ ולהיחשף לכל המידע הרלוונטי בתחום!

המדריך לפינוי בינוי: כל מה שצריך לדעת על פרויקטים של פינוי בינוי

מה זה פינוי בינוי, כיצד נקבעת התמורה, מהן זכויות הדיירים וכיצד מתמודדים עם דיירים סרבנים: המדריך המלא לפרויקטיי פינוי בינוי

מה זה פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא מתחם או פרויקט שבו מפנים את כל הדיירים והתושבים המתגוררים על הקרקע, הורסים את בתיהם ובמקום זאת, בונים עבורם בתים חדשים. על פי חוק התכנון והבנייה סעיף 33א' (1965), למשרד הבינוי והשיכון אף יש סמכות להכריז על שטח קרקע כאמור כמתחם המיועד לפינוי בינוי.
לחצו לקריאת מידע נוסף על חוק פינוי בינוי

מאחר ופרויקט פינוי בינוי מתחייב את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין המשותף, נחקק בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), זאת לאחר שהלכה וצמחה לה תופעת "דיירים סרבנים", אשר סירבו להתפנות במסגרת הסכמי פינוי בינוי. מטרת החוק היא לאפשר לבעלי הדירות לקדם וליישם את הפרויקט- זאת במתחמים שבהם רוב הדיירים מסכימים לחתום על הסכמי פינוי בינוי (הסכמת דיירים) ורק קומץ קטן מתנגד ומונע מהפרויקט לצאת לדרך.

זאת ועוד, בפברואר 2019 הודיע משרד המשפטים על כוונתו להוריד את הרוב הדרוש של הסכמת הדיירים לקידום פינוי בינוי מ- 80% ל-66% בלבד, על מנת להתמודד עם התופעה ללא צורך בהליכים משפטיים, שמעכבים את הפרויקטים באופן משמעותי.

לדוגמה: מקרה של איום בתביעה בטענה לנסיבות כאמור >>

מה הרוב הדרוש לפינוי בינוי?

החוק מתייחס למונח "מקבץ", שהוא למעשה בית משותף או כמה בתים משותפים, שיש לפנותם כדי להקים מבנה חדש לפי התכנית לפינוי בינוי. כאשר מדברים על "רוב" הכוונה היא ל- 80% לפחות מן הדיירים במקבץ, אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

בנוסף, על מנת להשיג רוב, חייבים להתקיים שני תנאים:

67% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה

67% לפחות מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם.

בנוסף, בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ 30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.

לפרטי החוק המלא באתר משרד הבינוי והשיכון לחצו כאן >>

פינוי בינוי: התיקון לחוק "דייר סרבן"

החוק בבסיסו מתייחס לדיירים המסרבים לחתום על הסכמי פינוי בינוי או כאלו המציבים תנאים בלתי סבירים לקבלתם הסכמתם. כאמור, החוק נוער לתת מענה למתחמים שבהם רוב הדיירים כן מעוניינים להוציא את התכנית לפועל. במקרה של דייר סרבן, ניתן באמצעות החוק לחייב אותו באחריות לנזקים הנגרמים לשאר הדיירים כתוצאה מעיכוב הפרויקט. על מנת להגן על הדיירים, החוק גם קובע מהם תנאים סבירים שבהם אין הדייר מוכן לחתום על ההסכם, למשל במקרים של העדר כדאיות כלכלית או כאשר לא ניתן פתרון לדיור חלופי בעת ביצוע הפרויקט.

זכויות בעלי הדירות בפינוי בינוי והגנה על קשישים

ביולי 2018 הוביל משרד המשפטים הצעת חוק לתיקון חוק פינוי-בינוי (פיצויים), במטרה לשפר את ההתמודדות עם דיירים המסרבים באופן בלתי סביר לממש פרויקט פינוי-בינוי בבניין מגוריהם ובעיקר במטרה לשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות, להבטיח להם הטבות מס ובכך להפחית את החששות מהכניסה לפרויקט:

כנס דיירים– כך למשל, על-פי הצעת החוק, שעברה בקריאה שנייה ושלישית, יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי חייב לקיים כנס דיירים ולאפשר להם להתארגן במשותף וכן, למסור להם מסמך רשמי שבו יופיעו עיקרי הצעתו- לפחות שבועיים בטרם יוכל להחתים את מי מבעלי הדירות על עסקה.

המטרה היא כאמור להבטיח ניהול שקוף והגון כלפי בעלי הדירות ובמיוחד כלפי הקשישים שבהם, שכל חייהם התגוררו בנכס וכעת מתבקשים להתפנות.

דיור חלופי- מאותה סיבה, הצעת החוק מחייבת את היזם להציע לבעלי הדירות מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט, מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה או מתן דירה קטנה ותשלומי איזון- שגם יבטיחו כי התמורה תהיה בשווי הדירה שהוא היה מקבל בפרויקט אלמלא היה חוזר להתגורר בו. עוד נקבע כי במקרה שלא הוצעה לקשיש אחת מן החלופות האמורות , אזי לא יוכלו היזם או בעלי הדירות האחרים לנקוט נגד הקשיש בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים).

הטבות מס- הטבות מס המדוברות בתיקון לחוק כוללות פטור מתשלום מס שבח ורכישה ע"י הדיירים ומתן הקלות גם במקרים בהם בעל הדירה אינו קשיש אולם הוא מתגורר עם בן זוג קשיש. בין היתר הצעת החוק גם מסמיכה את הממונה לעניין פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, להתערב ואף לבטל הסכמים במקרים של החתמה פוגענית, למשל כגון החתמה על חוזים בשפה שאינה שפת האם של בעלי הדירות. לקריאה נוספת >> התיקון לחוק פינוי ובינוי (פיצויים)

פינוי בינוי- מה חשוב לדעת לפני שחותמים על הסכם?

תמורות מהיזם- הסכמי פינוי בינוי ממומנים במלואם על ידי היזם, שבתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות, כלומר תוספת דירות אותן הוא מוכר בשוק החופשי ומכאן גם הכדאיות הכלכלית של היזם לבצע את הפרויקט. יחד עם זאת, גם בעלי הדירות או יותר נכון בראש ובראשונה בעלי הזכויות בנכס, צריכים לקבל את התמורה המגיעה להם.

ככלל, יש לזכור כי פרויקטים כאמור משביחים את הנכס, לעיתים אף במאות אלפי שקלים, שכן בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר וכמובן אשר נבנתה בתקנים החדשים לחיזוק מבנים ותוספת ממ"ד, לעומת הדירות שנבנו עד 1980 ולא עמדו בתקנים אלו. גובה התמורה לכל דירה יקבע במסגרת מו"מ מול היזם. לכן לרוב, הדיירים מתאגדים ולוקחים עורך דין משותף, אשר מנהל עבורם את המו"מ ובקיא בזכויותיהם. את מימון העלויות של עורך הדין יש לדרוש מהיזם.

דיור חלופי- פרויקט פינוי בינוי במסלול היותר מקובל שלו כולל פינוי הדיירים ולאחר מכן הריסת המבנים ותחילת בנייה חדשה. קיים מסלול נוסף, בינוי-פינוי-בינוי, שבו בונים תחילה את הבניינים החדשים, לאחר מכן מפנים את הדיירים לדירותיהם החדשות ורק אז הורסים את הבניינים הישנים ובונים במקומם דירות נוספות. אלא שפרויקט כאמור הוא מורכב יותר ומחייב קרקע זמינה להקמת הבניינים הראשונים. לכן, מרבית הפרויקטים המתבצעים הם פינוי בינוי ובעלי הדירות והדיירים זכאים לדיור חלופי, שגם הוא ממומן על ידי היזם, זאת עד לסיום הבנייה.

איזו דירה חדשה תקבלו בפינוי בינוי? תלוי בהסכם שלכם מול היזם. ההסכם מול היזם יכלול את מפרט הדירות החדשות, בהתאם לסיכום מולו, לרבות כיווני אוויר, מחסנים, חניה, מעליות, מרפסות ועוד. גם מועדי מסירת הדירה, הפיקוח על הפרויקט מטעם הדיירים, הערבויות שניתנות לבעלי הדירות מהיזם, לרבות ערבות בנקאית בשווי הדירות העתידיות על פי הערכת שמאי ועד להסכמות מראש על הדרך שבה יפעלו הצדדים במקרה של סכסוך או אי עמידה בתנאי ההסכם, כגון מינוי מגשר מוסכם או בורר.

שקיפות- הליכי פינוי בינוי חייבים להתנהל בשקיפות מלאה מול בעלי הדירות והדיירים, לרבות חשיפת הסיכומים אליהם הגיע היזם עם כל בעל נכס בבניין, חשיפת ההסכמים ותהליכי המו"מ, מתן הסברים כלל הנדרש והימנעות מניגוד עניינים בין כל המעורבים בפרויקט- יזמים, עורכי דין, שמאים, מנהלי הפרויקט, קבלנים, רשויות התכנון ועוד.