יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "בסוף, בטווח הארוך, הנדל"ן עולה"

לאן הולך השוק? האם כדאי לקנות עכשיו דירות – או להמתין לשעת כושר? האם הנדל"ן צפוי לקרוס? על השאלות הללו ניסו להשיב משתתפי פאנל "תחזית בלי פילטרים על מה שבאמת מזיז את השוק", שנערך במסגרת הכנס השנתי של אתר מגדילים, בהנחיית עדי כהן כתבת הכלכלה של i24NEWS. הפאנל עסק בקיפאון בהתחלות הבנייה מול הביקוש הכבוש והדירות על הנייר, עלויות הביצוע, והתרחישים שמכריעים את השנה הקרובה. 

למרות המציאות הביטחונית הלא פשוטה, שבאה לידי ביטוי גם בקיפאון במכירת דירות, נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נשמעת אופטימית. בתשובה לשאלה עד כמה עמוק המשבר בענף, היא השיבה: "אני חושבת שהוא בעיקר מבטא השפעות תקופתיות, של התקופה שבה אנחנו נמצאים. אני די אופטימית לגבי העתיד. אחרי המלחמה יהיה שגשוג. כרגע סיום המלחמה לא ברור, כי המצב נמשך ומביא לחוסר ודאות. אנחנו מדברים על נדל"ן כמוצר אחד, וזה לא נכון. צריך להבחין במה מדובר, איזה סוג מגורים מדובר, כי השוק לא מגיב באופן אחיד". 

בהתייחסה לריבית, אמרה בוגין: "הורדת הריבית יוצרת ציפיה טובה לעתיד. אבל יש עוד הרבה גורמים, בעיקר מצב המלחמה וחוסר הודאות, לצד המציאות של הרבה אנשים במילואים. זה לא הזמן שהם יכולים לקבל החלטה לגבי רכישת דירות. בסוף, בטווח הארוך, הנדל"ן עולה. כל פעם מגיעים לרמת מחירים שלא מאמינים שנגיע לשם. הבעיה היא לא בין הדיירים ליזם, הפיל שבחדר היא בין השלטון המקומי למרכזי. ראשי רשויות עוצרים את כמויות הדירות, מתוך חשש, ובצדק מבחינתם. אני יכולה להבין ראש רשות שחושש שלא יוכל לתת שירות עם הרבה  דירות".

על כך השיב עידו גרינבלום, ראש העיר קריית טבעון: "אומרים לנו שצריך לדאוג לעתיד. אבל אנחנו צריכים לדאוג גם להווה. ארנונה זה דבר מאוזן ואפילו גרעוני. אנחנו עושים פרויקט התחדשות ביישוב, דבר שלא קרה בעבר. כדי לייצר כדאיות צריך מכפיל, ואני צריך לוותר על היטלים, דבר שימנע ממני לפתח תשתיות. וזאת דילמה שמלווה כל ראש רשות. האם לפתח שכונה חדשה בלי שיבטיחו לי בתי ספר חדשים?".

גרינבלום התייחס למשמעות הקמת קמפוס אנבידיה בעירו, ואמר: "המשמעות של קמפוס אנבידיה זה עוד 10,000 משרות של מהנדסים. אנחנו כרואים את ההתעוררות בשוק סביבנו, ויש לזה השלכה רחבה. תחנת הרכבת שמתעדת להיבנות לצד קמפוס אנבידיה תאפשר לעלות על הרכבת בבית שאן ותוך 27 דקות להגיע לעבודה איכותית. זה אירוע לא רק של קרית טבעון אלא של כל המדינה. יש לא מעט ביקורת על הממשלה, אבל כאן אני מרגיש שמשרד הממשלה רתומים לנושא הזה. הזדמנות כזאת קורית פעם בעשור".

שירלי מישאל, מנהלת אגף נדל״ן בבנק דיסקונט, התבקשה להתייחס לרווחיות הענף בימים אלה, וענתה: "נדל"ן זה לא מקשה אחת, יש פרויקטים שהרווחיות בהם לא נפגעה, אבל יש פרויקטים שנפגעו, יש קבלנים שהושפעו מהעלייה בריבית, וזה מביא לשחיקה ברווחיות. במערכת הבנקאית נותנת כתף לפרויקטים טובים. גם אם יש בעיה  נקודתית, אפשר לעבור את זה. יש ירידת מחירים, אבל זה לא גורף".

מישאל התייחסה למלאי הדירות ואמרה: "יש 86,000 יח"ד בתהליך. לדיסקונט כבנק שמלווה אלפי דירות, אין הרבה  מלאים. כושר הספיגה של המלאי הזה הוא גבוה. יש מלאים, אבל לא קטסטרופה. ברמת המקרו, הריבית גבוהה, אבל יש ירידה וכושר ההחזר משתנה. האנטישמיות חזקה בעולם, ואני מאמינה שנראה  חזרה של רכישת דירות. יש גם הרבה  חוסר ודאות ביטחונית וריבית גבוהה. וברגע שהריבית תמשיך לרדת יחד עם החלטה על הסכם תהיה רגיעה  שתאפשר לקבל החלטות".

בתשובה לשאלה עד כמה חברות הנדל"ן בלחץ, השיב דודי לוי – מנכ"ל אמפא קפיטל: "אני לא חושב שיש לחץ. כל חברה צריכה  לנהל את התזרים שלה. ניהול תזרים זה האלף בית, אין כרגע לחץ אבל יש הסתכלות מפוחת על השוק. בסופו של דבר יש עלויות, וצריך למצור את נקודת האיזון. יש רווח, הוא אולי נשחק, אבל עדיין ירוויחו. יש חברות יזמיות שמצליחות לעמוד בחובות שלהם, ומחפשות הזדמנויות חדשות. מדינת ישראל צומחת כל שנה לפחות באחוז, והא כרגע בחוסר שיווי משקל. יש יותר ביקוש מהיצע. בשנת 2040 יצטרכו עוד 1.5 מיליון דירות. אי אפשר להתעלם מזה. ומאיפה זה יגיע? בישראל אין בעיה של ביקוש, רק בעיה של היצע. אבל היחס בין הריבית ליכולת ההחזר הוא קשה. לעשירונים התחתונים אין יכולת לקנות דירה".

עו"ד דן הלפרט, בעלים ומייסד "הלפרט ושות׳ משרד עורכי דין ונוטריון": "אותי מטריד ש-60 אחוז מהדירות הן ללא ממ"ד, ויש רעידת אדמה גדולה כל מאה שנה. במציאות יש ריבית גבוהה, קבלנים ופרויקטים שקורסים. זה המצב. אנחנו נתקלים בהרבה פרויקטים שמגיעים לקריסת החלום. יש 150 דירות שאנחנו מייצגים ברובע 4, רגע לפני הפינוי היזם הודיע שיש בור תקציבי, ואין פרויקט. אם עורך דין לא מנהל את האירוע, הוא לא ייגמר טוב, כי אז אנחנו נכנסים לתהליך שכולם ניזוקים ממנו, עם תסכול גדול של אנדים שנדרשים להכניס את היד ולשלם מאות אלפי שקלים או לוותר על תמורות. להגיד לדיירים לוותר ושאתם חלק מהיזמות – רק בלית ברירה זה צריך להיות, אבל לא כשיטת עבודה. אנחנו נכנסים לאירוע הזה עם שמאי מטעמנו, ואחר כך נדרשים לייצר פתרון גמיש ויצרתי, ואת זה אנחנו עושים בכל מיני דרכים. צריך לקוות שהשוק יחזור לעצמו והמכירות יחזרו לעצמן, ואז בעלי הדירות יצטרכו לקבל את מה ששילמו. על פי הערכות, יש נזק של 131 מיליארד שקל מהתופעה של איחור המסירה. צריך לשים לב לזה. זה מתגלגל לרוכשים, ולשם אנחנו הולכים. אם המדינה  לא תעזור, יהיו הרבה קבלנים שיקרסו".

רונית אשד לוי – מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים התבקשה להשיב אם נוכח ירידת הרווחיות, ההתחדשות העירונית הגיעה לסופה, וענתה: "זאת לא סופה של ההתחדשות העירונית אלא תקופת בגרות, ונראה מכרזים שיורדים לגובה הקרקע. צריך להבטיח את נקודת ההתחלה ולגעת לקחת יזמים שמכירים את העבודה, שעשו את כל הדרך, וילוו את בעלי הדירות יד ביד. ההתחדשות תמשיך להיות הבשורה של ישראל, אבל זאת צריכה להיות שירת הברבור של המכרזים המוגזמים. אפריקה לא הייתה בשוק של תמורות מוגזמות. עלויות הביצוע עלו דרמטית. אנחנו מוכרים טוב, אבל לא כמו בשנים קודמות, ואנחנו צריכים לבחון את יכול ההתממשות של כל פרויקט. לא ביטלנו פרויקטים, אבל נאלצנו לחזור לרשויות המקומיות ולבקש לשנות תב"עות. צריך לראות אם הקרקע יכולה  לשאת יותר זכויות, גם אם זה אומר תבע חדשה".

אלעד אפרגן – מנכ"ל ישראל אירופה: "הסיבה שאנשים לא ניגשים למשרדי מכירות היא כי הם לא יודעים מה יהיה, יש מלחמה והריבית לא יורדת בקצב הנכון. אם בטלוויזיה יש כתבה שממליצה לא לקנות, הסנטימנט במשרד המכירות יורד תוך שנייה. ואני אומר שאם יש זמן לקנות דירות, זה היום. אם עד כה המכירות לתושבי חוץ הן של 2 אחוז, השנה זה יהיה כבר 4 אחוז, כפול. ואז הדברים ישתנו. ולגבי הדיירים, הם יעדיפו לקחת אותי עם הבטחות נמוכות יותר ממה שמבטיח יזם שלא יוכל לעמוד בהתחייבויות שלו. צריך להבין מה אנחנו מבטיחים לדיירים, ולקחת בחשבון שנוכל לעמוד בכך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן