יו"ר ארגון הקבלנים בראשון לציון, שלומי זליג, יוצא נגד תמ"א 38 ובעד פינוי בינוי, סבור שצריך לראות יותר פרויקטים כאלו בעירו ושהמדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולקדם את ההתחדשות העירונית בפריפריה // ראיון אישי
תמונה באדיבות שמשון זליג
שלומי זליג יו"ר ארגון הקבלנים והבונים של ראשון לציון, משוכנע כי כוחה של ההתחדשות העירונית עודנו במותניה אולם היא תיטיב עם התושבים אם תבוא לידי ביטוי בדרך של פינוי בינוי. זליג, מנכ"ל משותף ובעלים של חברת הנדל"ן שמשון זליג, מהנדס בהכשרתו ובוגר הטכניון, שימש בתפקידו האחרון בחברה כסמנכ"ל תחום ביצוע הנדסה. לאחר 30 שנות פעילות ענפה בחברה במגוון תפקידי ניהול הוא סבור כי תמ"א 38 אינה כדאית וכי על המדינה להתערב מבחינה פיננסית בקידום פרויקטים בפריפריה הרחוקה. בריאיון ל"מגדילים" הוא מדבר על הגידול באוכלוסיית ראשל"צ, על מחירי הדיור, על תוכנית מחיר למשתכן ועל כורח המציאות שיכתיב את צורת הבנייה בשנים הקרובות.
שלומי, מהי תפיסתך בכל הקשור להתחדשות עירונית? עד כמה היא צפויה להשפיע על חיי התושבים לדעתך?
"אנחנו חיים במציאות שבה אין כל ברירה, לא נותרו עתודות קרקע, לא רוצים לשנות ייעוד לשטחים ירוקים או שטחים פתוחים, לא מקימים ערים חדשות ולכן אין ברירה אלא לצופף את הקיים. במצב הזה, התחדשות עירונית היא הפתרון הנכון. באמצעותה אנחנו מנצלים טוב יותר את משאב הקרקע שנמצא במחסור. לדעתי חייבים להגדיל את הצפיפות בתכניות חדשות ולצופף עוד יותר את מרכזי הערים. תכניות של התחדשות עירונית צפויות לשדרג את איכות המגורים של התושבים המתגוררים בבניינים ישנים ובדרך כלל גם המוזנחים".
האם היית רוצה לראות יותר פרויקטים כאלו בראשון לציון?
"כן, בהחלט. העיר ראשון לציון היא עיר וותיקה עם מרכז עיר ישן ושכונות וותיקות שהתשתיות שלהן ישנות. צריך ואף רצוי ליצור ולקדם עוד ועוד תכניות להתחדשות עירונית שיביאו לפיתוחה של העיר גם באזורים הוותיקים שלה".
מה דעתך על הסאגה המשפטית שנדונה בבית המשפט אודות פרויקטים של עיבוי בינוי בעיר?
"אני באופן אישי מתנגד לתכניות התמ"א 38, אני חושב שהן לא לטובת הערים. בתכניות אלו מוסיפים יחידות לבניין ישן ורעוע, בניין בעל מערכות ישנות עם בלאי ויוצרים טלאי על הקיים. בתכניות כאלו אין כלל פתרונות חניה, אפילו מקטינים את שטח הבניין ואלו רק מעט מהבעיות. הקושי הגדול הוא כמובן שמדובר בטיפול בבניין בודד ולא במרחב מגורים. לדעתי, הפתרון לבעיית הבניינים הישנים אינו יכול להיות נקודתי, חייב להימצא פתרון מערכתי. לדוגמא להרוס מספר בניינים או אזור שלם ולבנות אותו מהיסוד, מחדש".
אוכלוסיית העיר גדלה והיא הופכת לעיר השלישית בגודלה במדינה. האם לשיטתך יש מקום להפשרת קרקעות נוספות לבנייה על מנת לתת מענה לביקושים?
"בעיר ראשון לציון קיימות מספיק קרקעות לבניה ללא הפשרות של קרקע חקלאית. עם זאת, אכן קיים צורך לקדם תכניות ולפתח אזורים המיועדים לבניה למגורים".
מה דעתך אודות מדיניות הדיור שמנהיג שר האוצר משה כחלון בכלל ותוכנית מחיר למשתכן בפרט?
"לפי דעתי, מדיניות שר האוצר כחלון בכל הנוגע לתכנית מחיר למשתכן הינה מדיניות מוטעית. בעיניי, הבעיה העיקרית בתחום הנדל"ן בארץ הינה המחסור בקרקע וזאת בכדי שנוכל לבנות יותר פרויקטים. שר האוצר בעצם נלחם בקבלנים. אך הוא אינו מבין שאנחנו, הקבלנים, לא הבעיה. ברגע שכחלון יבין שהקבלנים הם שותפיו למציאת הפתרון, הבעיה תיפתר. בנוסף למלחמה מול הקבלנים, כחלון מנהל גם מלחמה במשקיעים. מלחמה שהתוצאה שלה היא שמשקיעים מחליטים בסופו של דבר להשקיע בנכסים בחו"ל במקום להשקיע ולרכוש נכסים בארץ".
מה מרחיק יזמים מלקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה במקומות התושבים המתגוררים בהם זקוקים לה יותר מכל?
"חשוב להבין, בתנאים הקיימים, פרויקט של התחדשות עירונית בפריפריה אינו כלכלי. מחירי הקרקע במקום כדוגמת בית שאן, אשר יושבת באזור השבר הסורי אפריקאי המועד לרעידות אדמה, קרובים לאפס. כך, שאפילו מקדם 10 של יחידות חדשות עבור כל יחידה מתפנה לא כדאי ליזם וגם לא ריאלי. הפתרון היחיד לביסוס הפריפריה, היא תסריט שבו המדינה תכניס את היד לכיס ותממן את הפרויקטים הללו, זאת כולל מימון הקמת מבני ציבור כמו בתי ספר, גני ילדים וכו'".
מה דעתך אודות מחירי הדיור בסוף שנת 2018? איזה מסר תוכל להעביר לזוגות הצעירים שחולמים לרכוש דירה בראשון לציון?
"מכרזי מחיר למשתכן יצרו עיוות בשוק. תחילה, זוגות צעירים ללא יכולת כלכלית שבעבר היו שוכרים דירות מהמשקיעים, הצטרפו למעגל הרוכשים והגדילו את הביקושים. זוגות צעירים שבעבר קנו את הדירות הזולות (3 חדרים או דירות קומה 3-4 בלי מעלית) כמעט ולא קונים היום את הדירות הזולות כי הם רוכשים דירות חדשות במחיר למשתכן. משפרי הדיור שבעבר מכרו את הדירות ה"זולות" לזוגות צעירים יעברו לדירות חדשות מתקשים למכור את דירתם. התוצאה הינה ירידה במכירות של דירות מקבלנים. חלק גדול מהזוגות שרוכש במכרזים זוכים בדירות רחוק מאזור מגוריהם וסביר להניח כי הדירות הנ"ל יושכרו ובכסף הם ישכרו דירות במרכז. (הזוג הצעיר הפך למשקיע). בעיקרון, לפי דעתי היה נכון יותר לתת לכל זוג צעיר מחוסר דירה מענק של כ- 300,000 ₪ לרכישת דירה חדשה או יד שניה בשוק החופשי. מה שבטוח, למדינה זה היה עולה פחות מעלות תוכנית מחיר למשתכן ולא היה גורם לעיוותים בשוק. בנוסף, הדירות הנבנות בפרויקט הן דירות נחותות ואנו צריכים לשאוף לא לחזור לימי השיכונים".
אתה צופה ירידה במחירי הדיור במהלך העתיד הנראה לעין?
"העלייה במחירי הדירות נבלמה וכרגע אנו עומדים בתקופה של יציבות במחירים. אני לא רואה ירידה במחירים והסיבה העיקרית הינה מחסור בקרקע. על כל מגרש פנוי, קופצים רבים ואילו כחלון משווק את קרקעות המדינה רק לתכנית מחיר למשתכן. הזוגות הצעירים צריכים לנסות את מזלם במכרזי מחיר למשתכן, ורק כך אולי יזכו לרכוש דירה במחיר נוח, גם אם לא באזורים הגאוגרפיים בהם הם שואפים להתגורר".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
