ביקש לקבל פטור ממס שבח עבור חורבה – ונדחה: "לא מדובר במבנה המיועד למגורים"

"מדובר בחורבה": נדחתה בקשת בעל נכס שמצבו רעוע והרוס, לקבל פטור ממס שבח בטענה שמדובר בדירת מגורים. בית המשפט, שדחה את הבקשה, קבע בפסק דין כי "המבנה היה במצב של חורבה הרוסה לחלוטין, שאינה מיועדת למגורים".

פסק הדין ניתן על ידי ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, שאליה הגיש בעל הנכס ערר נגד מנהל מיסוי מקרקעין בעיר. הערר הוגש לאחר שנדחתה בקשת בעל הנכס לקבל פטור ממס שבח בגין מכירתו של המבנה, עקב מצבו הפיזי הרעוע.

לפני כחמישים שנה רכש העורר מגרש בשכונת מקור חיים בירושלים, שעליו מבנה ישן בשטח של 100 מ"ר. בשמת 2021 הוא מכר את הנכס לחברה יזמית בתמורה ל-11 מיליון שקל. לאחר המכירה, הוא הגיש הצהרת מוכר, שבה כתב כי המבנה שנמכר היה דירת מגורים, המזכה בפטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. בעל הנכס כתב עוד המבנה הושכר למגורים בין השנים 1976-1985 ומשנת 2009 ועד למועד ההצהרה המבנה עומד נטוש ולא נעשה בו שימוש. מנהל מיסוי מקרקעין בירושלים דחה את הבקשה, וקבע כי המבנה לא עומד בהגדרת "דירת מגורים מזכה". כנגזרת מכך, נקבעה שומה בחיוב מס שבח מלא.

לאחר שבעל הנכס הגיש השגה על ההחלטה, ערך מנהל המיסוי ביקור בשטח, וקבע כי מדובר במבנה חורבה נטוש ומוזנח באופן קיצוני. על החלטה זו, הוגש ערר לוועדת הערר בבית המשפט המחוזי. לטענת העורר, הנכס שרכש עונה להגדרה של "דירת מגורים מזכה", וכי אין מחלוקת כי יעודו, ובפרט במועד המכירה – הוא למגורים.

מנהל המיסוי, מנגד, השיב העורר לא הציג כל ראיה – ולו קלושה – המלמדת כי נעשה שימוש בנכס למגורים. הוא הוסיף עוד כי וטען כי מבחינה פיזית, מדובר במבנה הרוס ונטוש, שלד בטון בעל קירות מבטון ובלוקים, מחופה טיח חרוך ומתקלף, נטול צבע, ללא חלונות, תשתיות מים, חשמל או גז, ותקרתו הרוסה וחשופה. לדבריו, הנכס נעדר לחלוטין את המאפיינים הפיזיים הנדרשים לשם סיווגו כדירת מגורים – כגון מטבח, חדר רחצה, שירותים וחדרי שינה – ומכאן שאין לראות בו דירת מגורים מזכה.

השופט אביגדור דורות, שעמד בראש הוועדה, דחה את הערר. השופט קבע בפסק הדין כי במועד המכירה לא שימש הנכס למגורים. הוא ציין עוד כי לפי הצהרת העורר, החל משנת 2009 לא נעשה כל שימוש במבנה והוא עמד נטוש, וכי לאחר שנה זו הוא שימש לצרכים מסחריים, והושכר לאחסנה ומכירה של עצים ובהמשך לצורך אחסנת רכבים. 

השופט הוסיף עוד כי לא זו בלבד שהמבנה אינו עונה להגדרה של דירת מגורים, אלא אף שמאפייניו הפיזיים מחזקים את המסקנה לפיה אין המדובר בנכס היכול לשמש, הלכה למעשה, כדירת מגורים. "מצבו הפיזי של המבנה תומך במסקנה כי לא ניתן לסווג את המבנה כמיועד למגורים,, כתב השופט בפסק הדין. "במועד המכירה ואף שנים רבות קודם לכן, המבנה היה במצב של חורבה הרוסה לחלוטין, חסר כל תשתיות בסיסיות ומתקנים חיוניים הדרושים לשימוש למגורים. כך, המבנה מורכב משלד בטון וקירות בלוקים בחיפוי טיח שרוף ומתקלף, ללא צבע, ללא חלונות, דלתות, תקרה, חיבורי מים, חשמל או גז, וללא מטבח, שירותים, מקלחת או חדרי שינה. הראיות מלמדות כי הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה, ואינו יכול להיחשב לדירת מגורים לא בפועל ולא בכוח".

עוד כתב השופט כי מנהל המיסוי שביקר בנכס התרשם כי "מדובר במבנה חורבה, שרוף בחלקו, מוזנח, עם תקרת רעפים הרוסה, ללא חיבור לתשתיות וללא מתקנים חיוניים למגורים".

העורר טען כי במהלך השנים התגוררה בנכס דיירת מוגנת, אך השופט דחה טענה זו, וקבע כי לא ניתנה כל הוכחה לכך. השימוש היחיד שבו נעשה במהלך השנים בנכס, נקבע, היה מסחרי. השופט קבע כי לא ניתן לראות במבנה כמיועד למגורים לפי טיבו, ולכן הנכס אינו עומד בדרישת הסף של "דירת מגורים מזכה".

הערר, כאמור, נדחה ועל העורר הוטלו הוצאות בסך 20,000 שקל. יתר חברי הוועדה הצטרפו לעמדת השופט דורות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן