האם אתם בטוחים שהתמורות הוגנות, דמי השכירות ריאליים והפרויקט כלכלי?

בשנים האחרונות חלה פריחה בהתחדשות עירונית בפריפריה: קריית גת, אשקלון, טבריה, בית שאן, עפולה, דימונה ואפילו קריית שמונה.
עבור תושבים רבים מדובר בהזדמנות של פעם בחיים, לשדרוג הדירה, הסביבה ואיכות החיים. אבל יחד עם התקווה, צצות גם סכנות כלכליות לא פשוטות, ובמיוחד עבור בעלי הדירות, שלרוב חסרי ידע או ליווי מקצועי.
המורכבות התכנונית, המשפטית והכלכלית עלולה להותיר את בעלי הדירות חשופים וחסרי הגנה.   בדיוק כאן נכנס לתמונה תפקידו הקריטי של שמאי מטעם הדיירים, ובמיוחד בשלבים הראשונים, כעין כלכלית מפוקחת, שמלווה את הדיירים כבר מהשלב הראשון ומוודאת שהפרויקט אכן ישים, הוגן ובטוח.

למה ההתחדשות הגיעה רק עכשיו?
שנים רבות לא הייתה לפריפריה כדאיות כלכלית בעיני יזמים. ערכי הקרקע היו נמוכים והרווחיות הנמוכה לא אפשרה ביצוע פרויקטים.
ההתחדשות התחילה בגוש דן, עברה לערים כמו ראשון לציון ורחובות ורק לאחרונה מגיעה לפריפריה.

לדיירים אין כלים לבדוק
דווקא במקומות שבהם הכי נדרש שדרוג, בשל הזנחה רבת-שנים ומצב מבנים רעוע, שם הסיכון לדיירים גבוה יותר.
לא תמיד ברור אם היזם שפונה לתושבים מתכוון באמת לבנות, או רק "לתפוס אחיזה" בפרויקט. מצגות מרשימות והבטחות מפליגות לא אומרות דבר בלי דו"ח כלכלי רציני שיאמת אותן. ולמי יש את הכלים לבדוק את זה? לא לתושבים.
להם אין שום יכולת לבחון זאת בעצמם. אין להם את הכלים לכך. בלי ליווי של יועצים המומחים בתחום, הם חסרי הגנה ופה בדיוק החשיבות הקריטית של השמאי מטעם הדיירים, כבר מהשלב הראשון.

שמאי דיירים, ליווי אסטרטגי, לא רק טכני
הטעות הנפוצה היא לחשוב ששמאי רק מעריך שווי. אבל שמאי דיירים מקצועי הוא הרבה מעבר לכך. הוא רואה את כל התמונה: עלויות, הכנסות, רווחיות, סיכויי מימון ומזהה מוקשים עוד לפני שהם צצים.
במיוחד בפריפריה, שם אין הרבה ניסיון קודם מול יזמים, שמאי הוא הדמות היחידה שבאמת נמצאת שם אך ורק בשביל הדיירים ומוודאת שהתמורות הוגנות, דמי השכירות ריאליים, ושהפרויקט באמת אפשרי מבחינה כלכלית.

אם הבנק לא בפנים, אין פרויקט
בשלב מסוים, הפרויקט חייב ל"גייס" בנק מלווה. בלי זה, אין בנייה.  הבנק בודק הכל, ובוחן את הפרויקט בקפדנות רבה. הבנק דורש רווח יזמי מינימלי (במרכז 15-17%, בפריפריה עוד יותר) ומחמיר על עלויות אמיתיות ומחירי שיווק שמרניים. אם הפרויקט לא יעמוד בקריטריונים האלו, הבנק לא ילווה.
שמאי דיירים טוב יודע לזהות מראש אם הפרויקט "עובר בנק". הוא מוצא את נקודת האיזון: תמורות ראויות לדיירים מצד אחד, רווח הגיוני ליזם מצד שני, ואישור בנק מצד שלישי.
לסיכום, רק השמאי הוא זה שיקבע אם תכנית פינוי בינוי היא אכן ישימה או רק "על הנייר".

ביטחון כלכלי מוחלט לדיירים, בלי הפתעות
בפינוי-בינוי, בעלי הדירות, שהם בעלי הקרקע, למעשה מוכרים אותה ליזמים. הם מוסרים מפתחות ויוצאים לשכירות, בתקווה לחזור בעתיד לבניין חדש.  אבל הדרך ארוכה, ועלולה להיתקע. האם נקבל דירה חדשה? לא ברור. לכן, שמאי הדיירים בודק מראש אם קיימים הסיכויים הכלכליים והפיננסיים שהפרויקט באמת יקרה. 

השמאי בודק שדמי השכירות מספיקים
הוא גם בודק אם דמי השכירות שיקבלו הדיירים באמת יספיקו לדירה חלופית ראויה, והאם יש היצע דירות באזור. שמאי טוב מטמיע את המסקנות בדו"ח, עוד לפני החתימה הראשונה. כך יוודא שהדיירים לא יצטרכו להוציא שקל מהכיס.

השמאי הוא עוגן כלכלי עבור הדיירים, מול כל השחקנים
בהתחדשות עירונית מעורבים הרבה שחקנים: יזמים, אדריכלים, עורכי דין, מפקחים ובנקים, אבל רק שמאי הדיירים רואה את התמונה כולה ומביט בה דרך העיניים של התושבים. הוא זה שמחבר בין כל הגורמים, יודע איפה הסיכון, ואיפה הסיכוי.                               הוא לא "עוד יועץ", אלא עמוד תווך שמחזיק את המערכת, מהצעד הראשון ועד השלב הסופי.
כשיש דמות כזו, יש ביטחון, יש כיוון, גוברת הוודאות, ויש תוצאות.

לסיכום:
מינוי שמאי דיירים כבר מהשלב הראשון היא לא המלצה. היא הכרח! במיוחד בפריפריה, שם יש פחות ניסיון בתחום, פחות מודעות, ולכן פחות גיבוי מקצועי.
השמאי הוא השומר בשער, הוא המגן הכלכלי של הדיירים. ורק כשהוא בתמונה, אפשר לצאת לדרך בראש שקט. 

*הכותב, חזקיה העצני, הינו כלכלן, מגשר ושמאי מקרקעין מוסמך.  מומחה כשמאי מלווה מטעם בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי.  שימש כיו"ר וועדת החקיקה בלשכת שמאי המקרקעין, (התחדשות עירונית) והיה שותף בצוות שערך את תקן 21.1 והביא לאישור מועצת שמאי המקרקעין.

 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן