"מדברים נדל"ן" ביום שאחרי: כל המידע הנחוץ לקידום פרויקטים להתחדשות עירונית

להאזנה לתוכנית המלאה>>

המהלומה הישראלית במסגרת מבצע עם כלביא באיראן לוותה בהפתעה, והתגובה האיראנית לא איחרה לבוא. בפער שנוצר ברבים מהערים בישראל, מבחינת מוכנות, מיגון והנזק הרב שנגרם, נאלצו להיכנס פעם נוספת הרשויות המקומיות ולקחת את המושכות. נזק רב נגרם לשכונות בישראל, חלקו הוביל לנטל כלכלי וצורך בשיקום מסיבי ולעתים בנייה – בנושאים אלו עסקנו השבוע בתוכנית הרדיו "מדברים נדל"ן" של אתר "מגדילים" ורדיו 103fm.

חיים ביבס, יו"ר השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין־מכבים־רעות, שוחח על הנושא עם ליאת רון בתוכנית הנדל"ן של 103fm. חיים ביבס פתח בדבריו על השיקום בעקבות ההרס מהמתקפות האיראניות: "קודם אנחנו צריכים להסתכל על השיקום הזה כמקרה מיוחד, תחת מסר ברור לאויבים שלנו שמה שהם ניסו למחוק, אנחנו נבנה מחדש מהר ובטוח. לצערי יש פער גדול בין הפקידות, לצורך העניין באוצר וברשות התכנון, שרוצים לקצר תהליכים, לבין המצאות של כל מיני ועדות ופוליטיקאים, שרוצים לייצר מזה ורואים בכל משבר הזדמנות כדי ליצור בעיות אחרות". בהמשך ציין פתרון שהוגש לרשויות המקומיות: "בסופו של דבר הצענו לקחת את הרשויות שנפגעו, לתת להן מעמד של ועדה מיוחדת, ולאפשר מספר מסלולים", בהמשך פירט על המסלולים: "מסלול ראשון, במקומות שבהם היה תהליך של התחדשות עירונית, להוציא אותו במהירות בזק תוך הגבלת הימים הנדרשים. המסלול השני, בו אנחנו לא צריכים חקיקה, וזה לקחת היתר לקיים. המסלול השלישי הוא הערך של הבית נגיד – שני מיליון שקל, תבוא המדינה ותיתן שלושה מיליון שקלים", הסביר.

מנכ"ל רמי לוי, מוטי חזן: "עושים מכרזים מדויקים"
בימים שמחירי הנדל"ן עולים מיום ליום, אנשים סקפטיים לגבי ירידה אפשרית ובעיקר מנסים להבין למה כל כך יקר לחיות כאן. האם נראה ירידה במחירי הדיור, נמצא בית במחיר אטרקטיבי ונבין את התהליך לקביעת ערך של נכס נדל"ני? זה מורכב מכמה מרכיבים. מוטי חזן, מנכ"ל רמי לוי נדל"ן, הסביר את ההשפעה של מיסים, עלויות קרקע וניהול מו״מ מול ספקי וקבלנים.חזן שיתף בתחזיות אפשריות לירידת מחירי הנדל"ן: "אני מעדיף לא רק להסתכל על מגמות נקודתיות ושינויים תנודתיים. אנחנו מסתכלים על לאן זה הולך – ואני מאמין שאנחנו יכולים וצריכים לפעול, שגם אם תהיה התמתנות במחירי הנדל"ן, היא תהיה בין היתר כתוצאה מירידה בעלויות, ועוד שינויים מבורכים שיאפשרו להוריד מחירים ולבלום את עליות מחירים", טען באופטימיות.

"אנחנו דואגים כל הזמן לתת את המוצר הטוב ביותר ברמה הכי גבוהה, בלי להעלות את המחיר שלו", אמר והוסיף: "במחירי הנדל"ן, מרכיבי העלויות בנדל"ן והמיסים והיטלי השבחה והקרקעות הופך לקריטי, היכולת בסוף לתת את המוצר במחיר אטרקטיבי מורכב מהרבה משתנים אקסוגניים, ולא משתנים שכולם בידי היזם".

בהמשך הסביר על התהליך והעלויות הנלוות: "הנקודה הקריטית והמשמעותית במרכיבי העלויות היא הקרקעות והמיסים, כשאנחנו מגיעים למרכיבי עלויות הבנייה אנחנו מנהלים משאים ומתנים, עושים מכרזים מדויקים, דואגים להביא לידי ביטוי גם את האיכות, ולא פחות חשוב – את המחירים מול הקבלנים".

מאור אוחנה, מנכ"ל ובעלי רשת 'דרכנו' ייעוץ משכנתאות: "סכום מסוכן"
תהליך רכישת נכס בישראל הוא תהליך ארוך ובירוקרטי, כשמרבית האנשים נאלצים לקחת הלוואה שנקראת משכנתה. הלוואה לטווח ארוך, לרוב עד 30 שנה, שבאמצעותה הם רוכשים את בית חלומותיהם במחיר של החזרים חודשיים עקביים לבנק עם ריבית. מאור אוחנה, מנכ"ל ובעלי רשת 'דרכנו' ייעוץ משכנתאות, מסביר מה כלול בהלוואה, איך היא עובדת ולמה אנחנו זכאים: "בעיקרון משכנתה היא הלוואה ארוכת טווח מגובה בנכס נדל"ן, כלומר אני רוצה לקחת הלוואה יותר גדולה, לעומת ההלוואות שהבנקים נותנים של עשרות אלפי שקלים. אם לקוח רוצה ליטול הלוואה של מיליון שקל, זה לא סכום של מה בכך. זה סכום מסוכן, ואם אני נותן לך מיליון שקל ומחר אתה פושט רגל, מה אז? אני רוצה שתגבה את ההלוואה במשהו שאני יכול להתבסס עליו, נכס כל דבר אחר ששווה את הסכום שאני נותן לך, שבמידה וחס וחלילה לא תעמוד בהחזרי ההלוואה, אני אוכל לממש את הבטוחה כנגד", הסביר על המשכנתה.

בהמשך הסביר את מונחי הבסיס על קרן וריבית: "בעיקרון יש לנו קרן, אני לוקח מהבנק מיליון שקלים הלוואה וזו הקרן שנטלתי. אני משלם כל חודש החזר חודשי שמורכב מקרן וריבית, אם אני מחזיר 5,000 ש"ח החזר חודשי – חלק מהסכום מכיל את הקרן של המיליון שקל והיתרה היא חלק מהריבית כלומר הסכום שהבנק רוצה להרוויח".

לגבי אחוז המימון, אמר: "אם אני קונה בית וראיתי בית מדהים ב-3 מיליון שקלים, אז מה אחוז המימון שאני רוצה לקבל על הנכס? אם אני מקבל 50% מימון על הנכס – זה 1.5 מיליון שקלים משכנתה שאני יכול לקבל. מי שקונה היום בית ראשון יכול לקבל עד 75% מימון".

יגאל אליהו, מנכ"ל משותף בקבוצת יגאל אלון: "ללכת קדימה"
פרויקט התחדשות עירונית נולד כניסיון לצפות תרחישי אסון, בין היתר רעידות אדמה וירי טילים. עם השנים התחדשות עירונית הפכה לעסק נדל"ני מוכר ופופולרי, אבל כזה שטומן בחובו אחריות מתחילת התהליך ועד למסירת המפתחות. על מי מוטלת האחריות, וכמה היא משמעותית כשנכנסים לתהליך ומחפשים בעלי מקצוע. יגאל אליהו, מנכ"ל משותף ומנהל תחום פיתוח עסקי בקבוצת יגאל אלון, התיחס בפירוט לחלוקת האחריות.

יגאל אליהו נכנס לעובי הקורה על אחריות ואינטרס הדיירים במסגרת התחדשות עירונית וברקע 'עם כלביא': "על בעלי הדירות, בראש ובראשונה, ואני חוזר ואומר את זה ביתר שאת בעקבות 'עם כלביא', זה ללכת קדימה. יש הרבה חשש וחוסר ידע לא מודע אצל הדיירים, והם מהססים להצטרף לפרויקטים להתארגן ולצאת. המשימה המרכזית אצל הדיירים היא להתאגד בינם לבינם עם צוות מקצועי, ולהתקשר עם יזמים".

בהמשך הסביר על אחריות הדיירים ומטרות ההתחדשות: "ראשית, אני לא מטיל את האחריות, אלא אני אומר איך לממש את האחריות ולקיים אותה. דבר ראשון אני אומר לדיירים – 'אנחנו צריכים לחזור למקורות', למה קיימת התחדשות עירונית? מיגון העורף וחיזוק הבניינים לרעידות אדמה", ציין והרחיב: "זה (ההתחדשות העירונית) הפך עם הזמן לעסקה נדל"נית. אני לא אומר לוותר על העסקה, וללכת עם הראשון שהגיע. אני אומר לזכור לשם מה התכנסנו לאירוע, ולהוביל אותו בצורה מודעת ומושכלת קדימה, ולא להתעכב על זוטות", פירט.

"חלק מהתפקיד שלנו זה להציב גבולות, ולהגיד 'פה השיח לא נכון, מכלול התמורה והפרויקט נכון וצריך להתקדם', ולעזור לאנשים להתקדם לעיקר. אני לא אומר להם 'תוותרו על העסקה, תעשו עסקה לא טובה', אלא 'תהיו עם עיניים מפוכחות ותראו את התמונה הגדולה'", אמר על תפקידי הצוותים האמונים על התהליך מול הדיירים.

עו"ד ונוטריון דן הלפרט: "מכרז יזמים איכותי"
בחירת יזם היא מדרגה חשובה בדרך לפרויקטים הנדל"ניים, הבחירה חשובה, וגם ההתנהלות המשפטית לאורך הדרך בבחירה שלו ובעבודה מולו. איך בוחרים יזם התחדשות עירונית שיספק את הסחורה, יהיה יציב ועם יכולת להפחית סיכונים? עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעלים של משרד עו"ד הלפרט ושות', על התהליכים שעומדים בדרך של אנשים רגע לפני ההתחדשות העירונית, הדרך להימנע מתקלות צפויות וכמובן איך להתכונן לגרוע מכול.

"צריכים להבין שיזם בהתחדשות עירונית זו חתונה קתולית, לכן צריך לעשות את הבחירה טוב. חייבים להבין שלבעלי דירות לבחור יזם זה לא איזה משהו שעושים על הדרך, אלא משהו שצריך לעשות מקצועית. רק עו"ד שמלווה את בעלי הדירות צריך לעשות את זה", טען לאחריות בין בעלי דירות ויזמים.

בהמשך דיבר על הסיבה למה רק עו"ד צריך לעסוק ולסייע בנושא בחירת היזם: "אין לך אפשרות כבעלת דירה לעשות את התחרות הנכונה בין היזמים באותה זירה. מה עושים אנשים בטעות? הולכים ליזמים שונים וחברות שונות, קובעים פגישה ומכבדים אותם יפה, והם יוצאים מבולבלים. למה? כי אחד היזמים הציע ככה, והשני הבטיח אחרת ובסוף אין מקום להשוואה ולשים על ציר אחד ולהשוות בצורה נכונה – כדי להגיע להחלטות הנכונות", הסביר והוסיף את ההבדלים: "אנחנו עושים מכרז יזמים איכותי, ויש חוברת מכרז שאני מוציא לארבעה-חמישה יזמים, היא מיועדת לפרויקט הספציפי. יש לנו בחוברת מכרז של 150 שאלות שכתבתי בפרמטרים הקריטיים של העסקה כמו – יציבות כלכלית, bdi, אורות אדומים, בודקים מאגרים משפטיים, רו"ח ועוד".

"הערך המוסף זה כל נושא הערבויות, נושא הערבויות בהתחדשות עירונית ובכלל הוא קריטי. חס ושלום התחלנו והרסנו בניינים קיימים, והיזם קרס במהלך הדרך – אתה נשאר בלי כלום. מה שמציל אותך זה הערבויות והבנק מלווה את הפרויקט ומנפיק את הערבויות – פה יש הרבה מה לעשות", פירט על הערך המוסף.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן