איך מחשבים את התמורות והרווחים בבניית פרויקט על מבנים שנהרסו מירי טילים?

בתקופת מלחמת "עם כלביא" הופיעו בתקשורת ידיעות שונות בנוגע לאישורם המהיר של פרויקטי פינוי בינוי במקומם של בניינים שנפגעו או נהרסו כליל. הרעיון כמובן שובה לב וראוי בהחלט, אך הנה כמה נקודות שמן הראוי לקחת בחשבון בעת התנעתו של פרויקט כזה, כדי שמקבילית הכוחות של כלל המעורבים בו – הדיירים, היזם, הרשות המקומית והמדינה – תישאר דומה לזו שעוצבה על ידי המחוקק ושהיוותה את הבסיס להענקת פטור ממיסים שונים לדיירים.

מצב הנכס
בפרויקט פינוי בינוי "רגיל", היזם נושא בעלויות הנובעות מהצורך להרוס לחלוטין בניין קיים. פרויקט שבסיסו בניין שנפגע בפעולת איבה, עלויות ההריסה הן מן הסתם מופחתות. כלומר: היזם חוסך בעלויות ההריסה ובעצם מקבל מהדיירים תמורה העולה על זו המתקבלת  בפרויקט רגיל.

עלויות פינוי
בפרויקט רגיל, היזם נושא בעלויות פינוי דירותיהם של הדיירים, בסכום שהמקסימום שלו נקבע בהסכם. בפרויקט שמקורו בפעולת איבה, עלויות אלה נחסכות מהיזם ובעצם הוא מקבל מהדיירים תמורה גבוהה יותר בצורת עלויות נחסכות.

מגורים חלופיים
בפרויקט התחדשות, היזם נושא בעלות שכירת דירות מגורים חלופיות עבור הדיירים שפינו את דירותיהם. מאידך, אדם שדירתו נהרסה כתוצאה מפעולת איבה זכאי לתשלום בגין שכירת דירה חלופית על ידי מס רכוש, עד לבניית ביתו מחדש (נותיר לעת עתה בצד את השאלה מה קורה כאשר הדירה הייתה מושכרת). השאלה היא: האם ממועד חתימת הסכם להקמת הפרויקט יש להשית את העלות על היזם? האם יש להותיר את החיוב על המדינה ולהתייחס ליזם כאל מי שמבצע למעשה פעילות שממילא מוטלת על המדינה? – מה שיביא באופן מתחייב גם לחיסכון כספי ליזם, בהיעדר צורך במימון ערבות שכירות לדיירים. 

עלויות נחסכות עבור המדינה
בנייתו של בניין חלופי במקום כזה שנהרס בפעולת איבה עולה למדינה ממון רב, החל מהליכי התכנון ועבור דרך התשומות הרבות המושקעות מצד עובדיה וכלה בבנייה עצמה. בנוסף, יש להביא בחשבון כי עלות בנייה מחדש של בניין מגורים ישן עולה על עלות השבת המצב לקדמותו, בשים לב לכך שהבניין החדש צריך לעמוד בתקנים מחמירים ועדכניים יותר (ממ"ד, חניות, פיר מעלית). כל העלויות הללו – ולכל הפחות חלקן – נחסכות מהמדינה במקרה שיזם לוקח אותן על עצמו במסגרת פרויקט פינוי בינוי. בהיבט הציבורי מדובר בחיסכון כספי מבורך עבור המדינה וממילא עבור הכיס של כולנו, אולם האם נכון לבחון זאת רק מההיבט הציבורי ולא במשקפיים עסקיים? האם לא יהיה נכון כי המדינה תעניק ליזם כזה הקלות מסוימות בתמורה לחיסכון הכספי העצום שהוא מסב לה. 

היבטים נוספים
ישנם היבטים נוספים שניתן להעלות בנוגע להבדלים שבין פרויקט פינוי בינוי קלאסי לכזה שההכרח לקיומו נובע מפעולת איבה. בין אלה ניתן לציין את הגדלת רמת הוודאות של הפרויקט, בשל הפחתת הסיכוי לקיומם של דיירים סרבנים (שברוב המקרים סרבנותם נובעת מחוסר רצון לשינוי בחייהם ולפינוי דירתם), ובשל הקיצור המשמעותי בהליך החתמת הדיירים (שכבר ממילא מצויים מחוץ לדירותיהם ומעוניינים בקידום מהיר של הפרויקט)

אפשר בהחלט לשקול את הפחתת שיעור ההסכמות הנדרש – בפרויקט שמקורו בפעולת איבה – ל-51%, כפי שמוצע במסגרת תיקון החקיקה בפרויקטים הרגילים

סיכום והמלצות
ככלל, ניתן לסבור כי תמורות עודפות – בשל הנסיבות המצערות – שנותנים הדיירים ליזם בפרויקט שמקורו בפעולת איבה, צריכות להיות מתורגמות להגדלת התמורה הניתנת להם. ההיבט הפיסקלי של הגדלת התמורה יכול להתאזן מול חיסכון שנגרם למדינה כתוצאה מהשתת עלויות שונות על יזמים. במערכת היחסים בין המדינה ליזם, ניתן לבחון מתן הקלות שונות ליזמים שייטלו על עצמם ביצוע פרויקטים שמקורם בפעולת איבה, ושאינם מתבטאים דווקא בהגדלת אחוזי הבנייה בפרויקט (התנהלות שיכולה ליצור בעיות במישור התחבורתי, צורך במוסדות חינוך ובשירותים מוניציפליים נוספים, ושיש לה השלכה גם על הרשות המקומית). מתן ערבויות במימון המדינה לחלק כזה או אחר מהוצאות הקבלן הוא רעיון אחד. קיצור משמעותי של הליכי התכנון (וממילא חיסכון בעלויות עבור היזם) – למשל באמצעות חקיקה שתאפשר את ניהול הליך התכנון ברשות הרישוי הארצית – גם הוא יכול להתקבל על הדעת למותר לציין כי כל שינוי במקבילית הכוחות של הליך פינוי בינוי – גם אם הוא נובע מצורך לאומי מיידי – צריך להיתמך גם בתחשיבים שמאיים מתאימים, ואולי גם בשינוי של תקן 21 של לשכת שמאי המקרקעין ולא – זה לא חייב לארוך זמן רב. צורך לאומי משמעותו הענקת עדיפויות ופישוט הליכים, תוך הסדרת המצב החוקי

*הכותב, עו"ד אורן כ"ץ, הינו שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין, המתמחים בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן