בית המשפט המחוזי קבע כי בחישוב ההשבחה, אין לבצע הפחתה בגין הדחייה במימוש הפרויקט: "עמדת הוועדה המקומית אינה ראויה"
פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב קובע הנחיות לחישוב היטלי השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי: השופט גלעד הס קובע בפסק דין מיום חמישי האחרון כי משווי המקרקעין במצב החדש (שוויין לאחר מימוש התכנית) יש להפחית את שווי הזכויות במצב הקיים. ההפרש מבטא את ההשבחה, אך מכיוון שמימוש התכנית צפוי להתבצע בעתיד, יש לבצע הפחתה של ההשבחה באמצעות הכפלה במקדם הנמוך מ-1 (מקדם המבטא את הדחייה הצפויה במימוש הזכויות). הסכום שיתקבל מבטא את ההשבחה בפועל, וממנו מחשבים את ההיטל. בנוסף, השופט קבע כי אין להוסיף לחישוב ההשבחה סכומים נוספים, כמו דמי שכירות שניתן לגבות בגין הדירה עד למימוש התכנית.
הפערים בחישוב שווי ההשבחה
השופט הס דחה ערעור שהגישה הוועדה המקומית תל אביב נגד ועדת הערר המחוזית, שקבעה כי אין לחשב בשומת ההשבחה את השימוש שניתן לבצע בדירה (כגון שכירות) עד למימוש התכנית. הוועדה המקומית טענה כי יש להוסיף את שווי השימוש בתקופת הביניים לשווי הדירה במצב החדש. השופט הס דחה הן את הדרך שבה חישבה הוועדה המקומית את ההשבחה, והן את זו של ועדת הערר, וקבע בפסק הדין כלים מנחים חדשים לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי,
הרקע להליך ולפסק הדין הוא עסקה למכירת דירה במתחם דפנה-ארלוזרוב, במרכז תל אביב. מתחם זה עובר הליך התחדשות עירונית במסגרתו אושרה תכנית כללית לפינוי-בינוי אשר מוסיפה מאות יחידות דיור במתחם וכן אושרה תכנית איחוד וחלוקה. בעלת הדירה חתמה על הסכם עם יזמי הפרויקט. לאחר אישור התכנית, מכרה הבעלים את הדירה, וחויבה בהיטל השבחה, הן עבור תכנית הפינוי בינוי והן עבור תכנית האיחוד והחלוקה של המתחם בו מצויה הדירה (תכנית 5).
שמאי הוועדה המקומית חישב את ההשבחה על בסיס שווי כלל המגרש לאחר אישור התכנית. מסכום זה קבע את חלקה היחסי של הדירה במצב החדש – ומסכום זה הפחית את שווי הדירה במצב הקיים. בשלב שלישי, השמאי הוסיף לחישוב מקדם דחייה – מכיוון שמימוש התכנית צפויה רק בתוך 5 שנים, הוא הפחית מערך ההשבחה על בסיס מקדם דחייה, שעמד על 0.713.
בשלב הרביעי, הוסיף שמאי הוועדה המקומית לשווי המצב החדש את דמי השכירות שניתן לגבות בגין הדירה בתקופה שמיום אישור התכנית ועד למימוש הצפוי שלה כעבור חמש שנים. סכום זה נאמד ב- 366,678 שקלים. היטל ההשבחה שנקבע על פי הוועדה המקומית עמד על 518,090 שקל. בנוסף, שמאי הוועדה המקומית הגיע למסקנה, כי היטל ההשבחה הנובע מתכנית 5 הינו בסך של 203,153 שקל.
השמאית של בעלת הדירה, מנגד, טען כי יש לחשב את שווי ההשבחה באמצעות השוואה ישירה בין ערך הדירה במצב הקודם לערך דירת התמורה – על פי שיטה זו, שווי דירת התמורה הינו בסך של 4,795,200 שקל, והשווי במצב קודם הינו בסך של 4,329,000 שקל. ההשבחה איפוא היא 465,947 שקל, ומסכום זה יש לחשב דחייה של דירת התמורה לתקופה של 15 שנה. מכאן, היטל ההשבחה לטעמה של בעלת הדירה הינו בסך של 84,500 שקל. בנוגע לתכנית 5, בעלת הדירה קבעה כי אין השבחה מתכנית זו.
השמאי המכריע תמך בעמדת הוועדה המקומית
הצדדים פנו לשמאי מכריע, שהלך בדרכה של הוועדה המקומית, וחישב את ההשבחה בהתאם לחישוב שטח כלל המגרש, שמסכום זה הוא קבע את חלקה היחסי של דירת המשיבה. מסכום זה הוא הפחית את ערך הדירה במצב הקיים. השמאי המכריע קובע מקדם דחיה בשיעור של 0.665, ובסך הכל היטל השבחה בסך של 247,800 שקל.
ההבדל הבסיסי בין שומת השמאי המכריע לשומת שמאי הוועדה המקומית נעוץ במרכיב של דמי השכירות (דמי השימוש הראויים), שניתן לקבל עבור הדירה בתקופה הדחייה, כלומר בתקופה שבין אישור התכנית לבין מימושה. בעוד ששמאי הוועדה המקומית סבור שיש להוסיף את שווי השימוש בתקופת הביניים לשווי הדירה במצב החדש, הרי השמאי המכריע סבור שאין מקום להביא מרכיב זה בחשבון.
לגבי תכנית 5, השמאי המכריע הגיע למסקנה כי היטל ההשבחה הנובע ממנה הינו בסך של 243,600 שקל. מכאן, בסך הכל היטל ההשבחה על פי השמאי המכריע הוא 491,400 שקל כאשר יש לשערך את הסכומים למועד הקובע של כל תכנית.
התאחדות הקבלנים הצטרפה
על הכרעת השמאי המכריע הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת הערר, כאשר הנושא המרכזי בערר הינו אי ההבאה בחשבון של דמי השכירות שניתן לקבל עבור הדירה בתקופת הביניים בשווי המצב החדש. ועדת הערר, ברוב דעות, דחתה את הערעור, וקבעה כי אין מקום להביא את שווי השימוש בנכסים בתקופת הביניים בתחשיב שווי המצב החדש.
על החלטה זו ערערה הוועדה המקומית לבית המשפט המחוזי. התאחדות הקבלנים הצטרפה לדיון כמשיבה, לצד בעלת הדירה, בגלל השפעת הרוחב של הסוגיה.
השופט הס החליט לקחת את הנושא ולהרחיב את היריעה ולקבוע כללים לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, ולא לעסוק רק בשאלה של הכללת שווי השימוש בנכס בתקופת הביניים.
השופט קבע כי יש לתת עדיפות ובכורה לשיטת ההשוואה הישירה לצורך הערכת שווי של מקרקעין. בשיטה זו, נאמד שווי הנכס על פי נתוני השוואה מעסקאות שנעשו בנכסים דומים ובתקופה דומה, לפני ואחרי האקט התכנוני. השופט ציין כי שיטה זו לחישוב השבחה הן דרך זו של חישוב שווי המקרקעין מבטיחה כי יתקיימו שני היסודות עליהם מבוסס היטל ההשבחה. הראשון, כי תובא בחשבון מלוא ההשפעה של האקט התכנוני על המקרקעין כך שההשבחה שממנה ייגזר ההיטל תשקף את ההתעשרות. השני, דרך זו מבטיחה כי ההשבחה ממנה ייגזר היטל ההשבחה היא אכן השבחה שהינה תוצאה של האקט התכנוני ולא של גורמי שוק אחרים.
השופט כתב כי שיטות אחרות, כגון שיטת הדלתא (שבה מחשבים רק את ערך הזכויות שנוספו מכוח האקט התכנוני ולא את השווי הכולל של המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני), עלולה לגרום לעיוות ההשבחה.
השיטות לקביעת השבחה בפינוי בינוי
מכאן השופט עבר לדון בנושא של קביעת השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, שהיא סוגיה חדשה יחסית. השופט ציין כי יש 3 שיטות לאומדן ההשבחה: שיטת ההשוואה הישירה; שיטת החלק היחסי משווי כלל המקרקעין; שיטת דירת התמורה, שבה השמאי מעריך את שווי דירת התמורה שאמור לקבל הבעלים של הדירה. פסק הדין קובע כי כאשר מדובר בקביעת היטל השבחה בגין מכירת יחידת דיור הנכללת בפרויקט פינוי-בינוי הדרך הראויה, הנכונה והבכירה לקביעת שווי הדירה במצב החדש הינה שיטת ההשוואה הישירה.
השופט קבע כי שיטת ההשוואה, אשר הינה שיטה פשוטה יחסית, מגלמת שווי שוק הוגן של הדירה לאחר התכנית, ומכאן גם מגלמת היטל על התעשרות ממשית. מנגד, שיטת 'החלק היחסי' הנגזר משווי כלל הפרויקט, הינה שיטה מורכבת ומסובכת, המתבססת על שורה ארוכה של הנחות והשערות, ומכאן עלולה לגרום בנקל לעיוות בהיטל ההשבחה.
מכאן עבר השופט לדיון בערעור שהגישה עיריית תל אביב, וקבע כי מדובר במקרה מובהק שבו יש להעדיף את שיטת ההשוואה הישירה. השופט ציין כי עמדתו בנושא שווי המצב החדש בפרויקט פינוי-בינוי הינה, כי אין להביא בחשבון את שווי השימוש במבנים בתקופת הביניים, לא בדרך של היוון דמי שכירות ולא בדרך של היוון דמי שימוש ראויים.
עם זאת, השופט קבע כי הדרך בה חושב שווי המצב החדש בשומת השמאי המכריע אינה נכונה, וכי יש לחשב את שווי המצב החדש בדרך אחרת. ליבת החידוש בפסק הדין היא דרך חישוב ההשבחה, שאותה המציעה השופט הס.
השופט יצר הבחנה בין שני סוגים של זכויות במקרקעין: הזכויות שקיימות כבר כעת במקרקעין, עוד לפני אישור התכנית, והזכויות הנדחות, הממתינות לאישור התכנית. השופט הציג דוגמה למקרה של בניין בן 3 קומות, שעליו יש תכנית המציעה במצב החדש זכויות לבניין חדש בן 6 קומות ומרפסת. זכויות אלה יהיו זמינות רק בעוד 3 שנים. במקרה שכזה הערכת ההשבחה תיעשה באמצעות אמדן שווי המקרקעין בהתאם לכלל זכויות הבניה מכוח התכנית במצב החדש ליום אישור התכנית, וזאת בהתאם לכללים שמאיים מקובלים. בשלב השני, מכיוון שהזכויות להקמת הבניין החדש ניתנות למימוש רק בעוד מספר שנים, יש לחשב מקדם דחייה עד למועד מימוש הזכויות לבניין החדש וזאת לתקופת הדחייה הצפויה ובמקדם ההיוון המקובל.
המחלוקת שעולה משיטה זו מעלה שתי שאלות: באיזה אופן יש להפעיל את מקדם הדחייה, והשנייה, האם יש להביא בחשבון את שווי שימוש הביניים במבנים ובזכויות הקיימות. "לטעמי ולשיטתי, את מקדם הדחייה הנובע מתקופת הדחייה הצפויה, יש להפעיל רק על תוספת השווי הנובעת מזכויות הבניה במצב החדש, ולא על כלל שווי הזכויות במצב החדש", קבע השופט. "אין מקום להפחית את שווי כלל הזכויות במצב החדש, לאור הדחיה הצפויה, היות וחלק מהזכויות במצב החדש כבר זמינות במועד אישור התכנית".
במילים אחרות, השופט קבע כי מכיוון שהזכויות לבניין החדש כבר טומנות בחובן את אותן הזכויות הקיימות במקרקעין עוד טרם אישור התכנית, זכויות אלו אינן זכויות נדחות אשר ממתינות לאישור תכנית נוספת, או גורם דחיה אחר. מדובר בזכויות אשר קיימות וזמינות מיד עם אישור התכנית. לפיכך, אין מקום להפעיל מקדם דחייה על זכויות קיימות אלו. ביצוע הפחתה של שווי כלל הזכויות במצב החדש לאור הדחייה הצפויה, קבע השופט, גורם בהכרח לתחשיב חסר של שווי המצב החדש, ומכאן גם לתחשיב חסר של ההשבחה הנובעת מהתכנית ושל התעשרות הבעלים.
את ההפחתה בגין הדחייה יש לבצע רק על הזכויות הנוספת, או רק לגבי השווי הנוסף הנובע מהתכנית החדשה, ולא על כלל הזכויות מכוח התכנית החדשה.
השופט הדגים את העיקרון הזה בדוגמה מספרית: על פי הדוגמה התיאורטית, שווי המקרקעין ועליהם הבניין בן 3 הקומות ערב התכנית הינו בסך של 5 מיליון שקל. שווי המקרקעין עם זכויות הבניה במצב החדש, לאחר אישור התכנית הינו 7.5 מיליון שקל. צפויה דחייה של 3 שנים במימוש התכנית, והשופט קבע לכך מקדם הפחתה של 0.84.
חישוב ההשבחה צריך להיות בשלב הראשון מציאת השווי העודף של התכנית – במקרה הזה, הפחתה של 5 מיליון שקל (הערך המקורי) מ-7.5 מיליון (שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית), ובסך הכל 2.5 מיליון שקל. מסכום זה מבצעים בשלב השני הכפלה במקדם הפחתה – 2.5 מיליון כפול 0.84, שהם 2.1 מיליון שקל. זאת ההשבחה, וההיטל שהוא מחצית מההשבחה הוא 1,050,000 שקל.
"ברור, כי ככל שנוקטים בשיטה זו, אין מקום להביא את שווי השימוש במבנים, או בזכויות, בתקופת הביניים, היות ובמצב החדש, הבאנו שווי זה כשווי זמין ולא ביצענו הפחתה בגין דחייה עבורו", כתב השופט.
השופט: "עמדת הוועדה המקומית אינה ראויה"
כאן עבר השופט לבחון כיצד חישבו ועדת הערר והוועדה המקומית את ההשבחה. על פי שיטת ועדת הערר, חישוב ההשבחה נעשתה באמצעות הכפלת שווי המקרקעין במצב החדש (7.5 מיליון שקל) במקדם ההפחתה של 0.84) – ומכאן, הערך שיצא הוא 6.3 מיליון שקל. מסכום זה הופחת שווי המקרקעין במצב הקיים (5 מיליון שקל), ומכאן ההשבחה היא 1.3 מיליון שקל.
שיטת חישוב הוועדה המקומית דומה בשלב הראשון לשיטת ועדת הערר, וההשבחה היא 1.3 מיליון שקל. אך על פי עמדת הוועדה המקומית, יש להוסיף את דמי השימוש בתקופת הביניים. השופט חישב כי לאור ההנחה ששווי הבניינים במצב הקודם הינו בסך של 5 מיליון שקל, ובהנחה כי התשואה על הבניינים הינה בשיעור של 5% בשנה, הרי לעמדת הוועדה המקומית יהיה להוסיף להשבחה כ-788,000 שקל עקב שווי השימוש בתקופת הביניים. ההשבחה, אפוא, לעמדת הוועדה המקומית, הינה בסך של כ- 2,088,000 שקל.
"ברור כי לא ניתן לקבל את התחשיב בהתאם לשיטת ועדת הערר", קבע השופט. "תחשיב זה מבוסס על הפעלת מקדם דחייה על כלל השווי במצב החדש, והוא מתעלם לחלוטין מכך שחלק מהשווי במצב החדש אינו דחוי, אלא זמין באופן מידי. למעשה, לפי שיטת ועדת הערר, ההשבחה בגין התכנית יורדת בכ-50 אחוז, וזאת לאור דחיה צפויה של שלוש שנים בלבד, תוצאה שאינה הגיונית כלכלית. לשיטתי, גם עמדת הוועדה המקומית אינה ראויה, היות והיא מייחסת התעשרות לרכיב אשר קיים בשני מצבי התכנון, ואינו מהווה התעשרות תכנונית".
השופט ניסה לבצע סימולציה לחישוב השבחה בהנחה של דחיית של 8 שנים, שבה המקדם הוא 0.63. על פי השיטה של השופט הס, ההשבחה היא 1,575,000 שקל. ההשבחה על פי שיטת ועדת הערר היא גרעונית – מינוס 275,000 שקל, ומכאן מדובר, למעשה, בתכנית פוגעת ולא משביחה. על פי עמדת הוועדה המקומית, שווי השימוש שיש להוסיף להשבחה הוא 2,340,000 שקל, ומכאן ההשבחה היא 2,065,000 שקל.
השופט הס כתב כי הדוגמה העוסקת בדחייה בת שמונה שנים, מלמדת כי השימוש בשיטות האחרות מוביל לכדי אבסורד: "בשיטה העולה מהחלטת ועדת הערר, הרי למרות שהתכנית החדשה רק מוסיפה זכויות ואינה פוגעת בזכויות הקיימות במצב הקודם, היא תהיה תכנית פוגעת ולא תכנית משביחה. ברור כי מדובר בתוצאה שאינה הגיונית, שמאית, כלכלית ומשפטית. היה ונלך לשיטת הוועדה המקומית, נגיעה לתוצאה אבסורדית, כי תכנית אשר תקופת הדחייה עד למימושה הינה שמונה שנים משביחה באופן דומה לתכנית אשר הזכויות מכוחה יהיו זמינות בתוך 3 שנים בלבד. שוב, ברור, כי מדובר בתוצאה שאינה הגיונית שמאית, כלכלית ומשפטית".
לעומת זאת, קבע השופט, בהתאם לשיטה שהוא מציע, כלומר הפעלת מקדם הדחייה רק על תוספת הזכויות ותוספת השווי מכוח המצב החדש, "אנו מקבלים תוצאה הגיונית כלכלית ושמאית על פיה קיימת השבחה מסוימת גם כאשר מדובר על דחייה ארוכה יותר, כאשר ההשבחה מכוח התכנית החדשה תהיה קטנה יותר ככל והדחייה הצפויה ארוכה יותר. כאשר לפי שיטתי, לעולם לא תהיה השבחה שלילית כמו שנוצרת לפי שיטת וועדת הערר, או השבחה גבוהה יותר כפי שיכולה להיווצר לפי שיטת הוועדה המקומית, כאשר מדובר על דחייה ארוכה יותר".
השופט סיכם את פסק הדין, וציין כי בשלב הראשון, אומדים את שווי כלל המקרקעין במצב הקודם. בשלב השני, אומדים את שווי המקרקעין בהתאם לזכויות מכוח התכנית החדשה, ללא אלמנט הדחייה. החידוש הוא באופן חישוב ההפחתה בגין הדחייה במצב החדש: על פי השיטה המוצעת, לא יופעל על כלל השווי במצב החדש מקדם דחיה בגין העדר זמינות, כאשר מקדם הדחייה יופעל רק על תוספת השווי מכוח התכנית החדשה.
ערעור הוועדה המקומית נדחה, והוטלו עליה הוצאות של 25,000 שקל.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
