היועצת המשפטית תקבע: האם מרפסות שנבנו במסגרת תמ"א 38 יזכו בפטור מהיטל השבחה

היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה, תכריע בשאלה האם יש לגבות היטל השבחה ממרפסות שנבנו במסגרת תמ"א 38, אך חרגו מקו הבניין המאושר. כך קבע השבוע בית המשפט העליון, שדן בערעור שהגישה עיריית תל אביב נגד פסק דין של בית המשפט המחוזי שקבע כי בעלי הנכסים יזכו לפטור מהיטל השבחה, למרות שהמרפסות חרגו מקו הבניין. 

הרקע למאבק המשפטי הוא פרויקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב מונטיפיורי בתל אביב. במסגרת המיזם, נהרסו שלושה בניינים ישנים וסמוכים, ונבנו תחתם שלושה בנייני מגורים חדשים. בין בעלי הנכסים לבין הוועדה המקומית התעוררה מחלוקת סביב חיוב בהשבחה בשל הקלה שניתנה להבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניין בהתאם לתב"ע בצד האחורי (העורפי) של כל אחד משלושת הבניינים החדשים. 

בעוד שתכנית תמ"א 38 פטורה מהשבחה, המחלוקת התעוררה אך לגבי ההשבחה הנובעת, לטענת הוועדה המקומית, מעצם אפשרות ההבלטה של המרפסות לכיוון הגבול האחורי של המגרשים. ולא מדובר בסכום זניח – החיוב הכולל שהוטל בנושא זה מסתכם בכ-737 אלף שקל.

לטענת בעלי הנכסים, בשניים מהבניינים לא נוצלו כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל במסגרת תמ"א 38. לטענת בעלי הנכסים, נותרו שטחים בלתי מנוצלים מכוח תמ"א 38 בהיקף העולה על שטחי המרפסות. דהיינו, סל הזכויות (השטחים) המותר לבנייה על פי הוראות תמ"א 38 בשני בניינים אלו מספיק הן לבניית הבניינים ללא מרפסות והן להוספות כל המרפסות. בבניין נוסף הזכויות לפי תמ"א 38 לא הספיקו עבור כל המרפסות.

בעלי הנכסים התנגדו לחיוב, וטענו כי הם אינם חייבים בהשבחה. בהתנגדות שהגישו על החיוב נכתב כי "לא יכול להיות ספק שמקום בו קיימות זכויות תמ"א עודפות, ניתן לנצלן לצורך הקמת המרפסות. גם בנסיבות בהן לא קיימות זכויות עודפות מכוח תמ"א 38, אין מקום לחייב בהיטל השבחה בגין הבלטת המרפסות. כאמור, בנסיבות כאלה, הקמת המרפסות נעשית מכוח תקנות המרפסות".

הוועדה המקומית, מצדה, השיבה כי "מקור הזכויות להקמת הגזוזטראות הינו בתקנות התכנון והבניה )חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), ולא מכוחה של תמ"א 38, וזאת, ללא כל רלוונטיות באם קיים סל זכויות פטור מתשלום היטל השבחה מכוחה של תמ"א 38 אשר לא נוצל במסגרת ההיתר".

בעלי הבניינים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והשבחה. הוועדה קיבלה את הערר, ועל החלטה זו הגישה הוועדה המקומית תל אביב ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בפסק דין שהתקבל בסף שנת 2022 דחה השופט הרי קירש את רוב ערעורה של העירייה. 

השופט קבע בפסק הדין כי הסעיף בתמ"א 38 העוסק בתוספת שטח שניתן להעניק במסגרת התכנית "איננו מכתיב איזה אלמנטים ייכללו במבנה החדש (למשל, חדרי מגורים, חדרי שינה, מטבח, פינת אוכל, שירותים, חדר כביסה) וכך הוא שותק גם בנושא מרפסות. לעומת זאת, קיימות הוראות ספציפיות בעניין מרחב מוגן דירתי, חניה ומעליות". השופט ציטט מטענות החברות המחזיקות בבעלות על הנכסים: "לא ברורה טענת הוועדה המקומית כי תמריצי התמ"א אינם כוללים כביכול זכויות להקמת מרפסות. הלא תמריצי התמ"א גם אינם כוללים זכויות להקמת מטבח או חדר ילדים, ועם זאת אין חולק כי ניתן להקימם מכוח שטחי התמ"א". על כך כתב השופט: "יש טעם רב בדברי המשיבות".

השופט ציין עוד כי במקרה של הריסה והקמה מחדש לפי תמ"א 38, שבו סל הזכויות איננו מנוצל במלואו וניתן במסגרתו לבנות גם מרפסות, כל השטחים הנבנים נמנים עם סל הזכויות. "בהינתן תפיסה זו, אין כל סיבה שלא להתיר גם את בניית המרפסות במסגרת קווי הבניין המיוחדים הקבועים בתמ"א 38", נכתב בפסק הדין. לצד זאת, השופט קבע כי יש לחייב את בעלי הנכסים רק עבור הרחבת המרפסות בשטח שחרג מסל הזכויות של תמ"א 38.

עיריית תל אביב לא השלימה עם פסק הדין שאשרר את החלטת ועדת הערר, והגישה ערעור שני לבית המשפט העליון. המשנה לנשיא, השופט נועם סולברג, קבע השבוע כי היועצת המשפטית תציג את עמדתה בנושא עד 27 ביולי. החלטתו של השופט התקבלה בעקבות בקשתה של הוועדה המקומית.

עו"ד מיטל טויסטר ועו"ד אור בוכריץ, אשר מייצגות את מבקשי ההיתר, מסרו כי: "החלטת בית המשפט המחוזי, אשר כעת נבחנת על ידי בית המשפט העליון, היא החלטה ראויה, המתחייבת מהוראות תמ"א 38. לניסיון של הוועדה המקומית לטעון כי אי אפשר לנצל את זכויות התמ"א להקמת מרפסות אין שום אחיזה בהוראות התמ"א, והיא נוגדת את תכלית התמ"א לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולמגנם נגד פגיעות טילים, תכלית שאי אפשר להפריז בחשיבותה בימים אלה. לא בכדי, מאז שניתן פסק הדין, ניתנו עוד החלטות ופסקי דין רבים שאימצו את פסק הדין וקבעו שמסקנותיו מוצדקות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן