ועדת ערר קבעה כי יש להפחית מהזכויות בהיתר את השטחים הקיימים ואת השטחים הפטורים, במטרה לחשב את השטחים החייבים בהיטל
החלטה תקדימית של ועדת הערר במחוז תל אביב מגדירה כיצד לחשב את היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 4 בתל אביב. הוועדה, בראשותה של עו"ד מיכל דגני הלברשטם, קבעה כי חישוב שווי המצב הקודם ייעשה בהתאם לבניין הקיים, ורק לאחר מכן יחושבו זכויות הבנייה שנוספו בהיתר החדש ביחס לבניין הקיים. זכויות אלה הן בחלקן זכויות פטורות וחלקן חייבות בהשבחה. ההחלטה קובעת כי הזכויות שנוספו לפי תמ"א 38 פטורות (באופן מלא או חלקי); זכויות מתוקף תכניות קיימות שמומשו בבניין הקיים אינן חייבות, וזכויות שלא נוצלו חייבות בהיטל השבחה בהתאם למועד הקובע של התכניות; יתרת הזכויות יחויבו בהשבחה כמצב חדש.
ההחלטה ניתנה מספר עררים שהוגשו על שומות מכריעות שניתנו על ידי שמאים שונים (בועז קוט, אלי כהן ודוד דדון) בנוגע לדרישות היטל השבחה. דרישות אלו הוצאו בעקבות הוצאת היתרי בנייה בתחום תכנית תא/3729/א (תכנית רובע 4). העררים הוגשו על ידי חברות יזמיות וכן על ידי הוועדה המקומית, כנגד השומות המכריעות. הסוגייה המרכזית שהייתה בלב המחלוקת הייתה היקף הזכויות מכח התכניות המאושרות במצב שקדם לאישור תכנית רובע 4 (תכנית מ' משנת 1982, ותכנית ע1 – תכנית המרתפים), וכן האם יש להביאן בחשבון כחלק מהמצב הקודם. החברות היזמיות טענו כי יש להביא בחישוב המצב הקודם את מלוא היקף הזכויות המקסימלי האפשרי מתוקף התכניות המאושרות. הוועדה המקומית, מנגד, טענה כי יש לחשב את היקף הזכויות בהתאם למגבלות התכנית ועל פי המבנה הקיים.
הוועדה ציינה בהחלטתה כי "לסוגיה זו השפעה משמעותית על ההשבחה, שכן למעשה שטחי בנייה שהותרו שלא מכח תמ"א 38 ולא ניתן לייחסם לתכניות מאושרות, יראו בהם כשטחים שהותרו מתוקף תכנית רובע 4, שהינם חלק מהמצב החדש החייב בהשבחה".
בתום דיונים שנערכו בעררים, שאוחדו להחלטה אחת עקרונית, הוועדה קבעה כללים לחישוב זכויות הבנייה. הוועדה קבעה כי יש לבחון קודם את שווי המצב הקודם בהתאם למבנה הקיים. בשלב השני, יש לקבוע כמה זכויות בנייה נוספו בהיתר החדש ביחס לבניין הקיים. בהמשך, הוועדה קבעה כיצד לחשב את הזכויות הפטורות מול הזכויות החייב בהיטל השבחה:
ראשית, חישוב זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38. זכויות אלה פטורות (באופן מלא או חלקי, לפי העניין) מהיטל השבחה; שנית, זכויות בנייה מכח תכניות מאושרות קודמות: זכויות שכבר מומשו בבניין הקיים בהיתר בנייה, אינן חייבות בהיטל השבחה. לעומת זאת, זכויות מתוקף תכניות קודמות שטרם מומשו, וממומשות בהיתר הנוכחי, חייבות בהיטל השבחה בהתאם למועד הקובע של אותן תכניות; בשלב השלישי, יתרת זכויות הבנייה שנוספות על פי היתר הבנייה, ייחוסו לתכנית רובע 4, ויהוו זכויות חייב בהשבחה כמצב קיים.
החברות היזמיות טענו כי יש להתחשב במלוא הזכויות של התכניות הקיימות בשטח, ביניהן תכנית מ' שאושרה בשנת 1982, וקובעת זכויות בנייה בתל אביב. החברות היזמיות טענו כי יש להביא בחשבון את מלוא הזכויות מתוקף תכנית מ' כחלק מסל הזכויות במצב הקודם, ולא להסתפק בזכויות שמומשו בפועל. הוועדה המקומית, מנגד, טענה כי יש להתייחס לזכויות מכח תכנית מ' בהתאם לבינוי בפועל של המבנה הקיים. ועדת הערר, שהתבססה על השומות של השמאים המכריעים, קבעה בהחלטתה כי "בעת חישוב שווי המקרקעין במצב הקודם, נכון להתבסס על המבנה הקיים… אין מקום לחשב במצב הקודם את מלוא זכויות הבנייה במקרקעין מתוקף תכנית מ'".
כמו כן, הוועדה בחנה את חישוב ההשבחה. הוועדה התבססה על החלטה שניתנה בפסק דין "קבוצת הירדן", אשר קבעה הנחיות לחישוב ההשבחה. פסק הדין קבע כי הדרך לחישוב הוא אמידת שווי המקרקעין לפני ואחרי האקט התכנוני. הפער בין השוויים הוא ההשבחה.
הוועדה קבעה כי על מנת לקבוע את היטל ההשבחה הפטור בגין מימוש זכויות מכוח תמ"א 38 ואת ההיטל בגין זכויות אחרות, אשר אינן עוסקות בעידוד החיזוק, יש לבצע תחשיב בן 3 שלבים: תחילה לבדוק את ההשבחה הכוללת הנובעת מהאקט המשביח; אחר כך לבחון מהן הזכויות שנוספו על המצב הקיים בהיתר הבנייה, ואת זכויות אלה יש לחלק בין הזכויות מכח תמ"א 38 לזכויות מכוח תכנון אחר. לבסוף, יש לערוך חלוקה של ההשבחה הכוללת בין ההשבחה הנובעת מהזכויות החייבות לזו הנובעת מהזכויות הפטורות.
הוועדה ציינה עוד כי לשם חישוב ההשבחה בהתאם לתכנית רובע 4, יש להוסיף התייחסות למרכיב הזכויות מתוקף תמ"א 38 תיקון 3א', החייבות בתשלום השבחה בהיקף של 25 אחוזים. "תחילה יש לצבוע את הזכויות הפטורות מתוך ההשבחה הכוללת, לאחר מכן לצבוע את הזכויות החייבות חלקית, שכן גם מקורן בתמ"א 38, ולבסוף לייחס את יתרת השטח לתכנון אחר, ככל שהוא חייב בהיטל השבחה", נכתב.
הוועדה בחנה את התחשיב על אחד מהבקשות להיתרים שבגינם הוגש ערר. מדובר במבנה קיים בשטח של 830 מ"ר, שעבורו התבקש היתר ל-2,093 מ"ר. שווי הבניין הקיים הוא 31.5 מיליון שקל, והשווי במצב החדש מוערך ב-52.3 מיליון שקל – השבחה של 20.7 מיליון שקל.
הוועדה קבעה בחישוב כי יש להחסיר מהשטח המבוקש (2,093 מ"ר) את השטח הקיים (830 מ"ר), כך שמדובר בתוספת של 1,263 מ"ר. הוועדה ציינה עוד כי בהתאם למכפיל שטחי תמ"א 38, שהוא 3.5, ניתן לאשר תוספת של 1,113 מ"ר בהתאם לתמ"א 38 (מתוכן, על פי החישוב, 865 מ"ר פטורות מהיטל השבחה, ועוד 248 חייבות בהיטל של 25 אחוזים.
מכאן, שיש בתכנית 980 מ"ר שאינן מתוקף תמ"א 38. מתוך השטח הזה, 830 מ"ר נוצלו במבנה הקיים בהתאם לתכנית מ'. מכאן, שנותרו 150 מ"ר מתוקף תכנית מ' ותכנית ג' (תכנית הגגות) שלא מומשו וחייבים בתשלום היטל השבחה מלא. במקרה זה, לא נותרו זכויות נוספות מתוקף תכנית רובע 4.
בנוגע לשיפורים תכנוניים, נקבע כי הגבהת קומת הגג ושטחי הממ"דים אינם מחויבים בהיטל השבחה, שכן הם נחשבים חלק מתמריצי תמ"א 38. גם שטחי מרפסות עצמם פטורים, ורק בליטה מעבר לקווי בניין מסוימים (תמ"א או תקנות) תחויב בהיטל השבחה כ"שיפור תכנון" ולא כשטח.
בכל הנוגע לתוספת מחסנים, הוועדה קבעה כי מחסנים מעבר ל-6 מ"ר יחויבו לפי תכנית ע/1 (תכנית המרתפים) ורק עבור דירות קיימות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
