תמורות ראוי, דו"ח כלכלי אמין, ניסיון מוכח ומעורבות אישית – שמאי המקרקעין שמוליק כהן מציג את המדריך המלא לבחירת יזם פינוי בינוי
תהליך פינוי בינוי הינו תהליך מורכב וארוך טווח ובעלי הדירות מפקידים בידיו של היזם את הנכס החשוב ביותר שלהם – הבית. לפניכם שבעה פרמטרים מרכזיים שמומלץ לבעלי דירות לבחון בקפידה כאשר הם בוחרים יזם פינוי בינוי.
1. תמורות ראויות ומגובות בדו"ח כלכלי אמין
בפרויקטי פינוי בינוי, "תמורות" הן כלל השדרוגים שבעלי הדירות הקיימות מקבלים בדירה החדשה – תוספת שטח למ"ר בדירה, מרפסת שמש, מחסן, חניה וכדומה, מעבר לגודל הדירה המקורית על מנת למקסם את שווי הדירה החדשה. הדיירים כמובן שואפים לתמורות המקסימליות, אך יזם פינוי בינוי מוגבל בכדאיות הכלכלית ובזכויות הבנייה המוקנות בפרויקט, ולכן לא תמיד יוכל לספק כל מה שמתבקש בעיני בעלי הדירות. בפועל, בשוק התחרותי של התחדשות עירונית ישנם יזמים המבטיחים לבעלי הדירות בשלב מוקדם תמורות עודפות אשר בספק רב יוכלו אם יוכלו לעמוד בהן וזאת במטרה לזכות בפרויקט ולהקדים מתחרים. להבטחות מפליגות או מוקדמות כאלה טמון סיכון משמעותי: בספק רב אם המכירות יעמדו בתקבולים הגבוהים או שהעלויות ירדו כפי שהיזם צופה כמו גם האם תכנית הבנייה (תב"ע) עלולה בסופו של דבר לקבל אישור עם קיצוץ בזכויות הבנייה לעומת התכנון המקורי, או שהמדיניות העירונית תגביל את היקף התמורות המותר לדייר (לדוגמה, רשויות רבות מציבות רף מקסימום של כ-12 מ"ר תוספת לכל דירה).
במקרה כזה היזם אינו יכול לעמוד בכל שהבטיח – לאחר שיפנה לוועדות התכנון הוא ייאלץ לשוב אל בעלי הדירות ולהפחית את התמורות המובטחות כדי להתאים את ההסכם למציאות החדשה. דיירים רבים "מתעוררים" רק בשלב מאוחר ומגלים שההבטחות שנתן היזם אינן ניתנות למימוש, כאשר כבר קשה לסגת והיזם מחזיק בדריסת רגל בלתי־הפיכה בפרויקט.
בוודאי ובוודאי יש לוודא שהיזם לא נותן תמורות בחוסר ובמטרה לגרוף רווחיות גבוהה ולא מאוזנת עם בעלי הדירות.
לכן מומלץ שלא לבחור יזם פינוי בינוי רק לפי הבטחות התמורה. יזם איכותי הוא כזה שמוכן להציע לבעלי הדירות תמורות ראויות וריאליות, המבוססות על בדיקה כלכלית מקצועית. מומלץ להיעזר בשמאי ולערוך דו"ח כלכליות לפרויקט עוד לפני בחירת היזם (את שכר הטרחה של השמאי משלם היזם שייבחר ולא בעלי הדירות בכל מקרה). תפקידו של שמאי בעלי הדירות הוא לוודא שהתמורות הן מקסימליות ועם זאת מציאותיות – לא נמוכות מדי, אבל גם לא מופרזות כך שהפרויקט יישאר רווחי וניתן לביצוע.
2. סוג היזם – יזם מבצע מול יזם פאושלי
ישנם שני סוגי יזמים עיקריים בתחום: יזם מבצע, שהוא יזם שיש לו זרוע ביצועית (קבלנית) ומבצע את הבנייה בעצמו, לעומת יזם פאושלי, שהוא יזם שמנהל את הפרויקט אך שוכר קבלן חיצוני לביצוע העבודות. לכל מודל יש יתרונות וחסרונות, וחשוב להבין עם מי יש לכם עסק. יזם מבצע גדול, למשל, עשוי להביא איתנות ויכולת בנייה עצמית, בעוד יזם פאושלי יכול לבחור עבור הפרויקט קבלן מצוין – אך גם הוא וגם בעלי הדירות תלויים בקבלן. מה שחשוב הוא לוודא שהיזם (בין אם מבצע בעצמו ובין אם דרך קבלן) מתחייב לעבוד עם קבלן בעל ניסיון וסיווג מתאים, ולדרוש בהסכם ערבויות וביטחונות לביצוע. זכרו שאתם חותמים חוזה עם היזם, לא ישירות עם הקבלן. למעשה, בהמלצות משפטיות מקובלות, עדיף שבעלי הדירות לא יהיו מעורבים ישירות בבחירת הקבלן המבצע, כדי שהאחריות המלאה לאיכות וללו"ז תישאר אצל היזם עצמו. לכן, ודאו שליזם יש תוכנית ברורה לביצוע: אם הוא בונה בעצמו – בדקו את ניסיונו כקבלן מבצע בפרויקטים דומים; ואם הוא מעסיק קבלן – בדקו מיהו הקבלן המיועד, מה הרקורד שלו, והכניסו לחוזה סעיפים המגנים עליכם במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויות. טעות נפוצה בהקשר זה היא התעלמות מסוגיית הביצוע – בחירת יזם שאינו בעל יכולת מוכחת בבנייה, או שלא מבררים מי יבנה בפועל את הפרויקט. אל תחששו לשאול את היזם שאלות ישירות על תהליך הביצוע המתוכנן. ברמה הכלכלית מקובל להביא בחשבון חסכון, שאמור להתגלגל בחלקו לבעלי הדירות, של כ- 5% בעלויות ההקמה ליזם מבצע לעומת יזם פאושלי.
3. ניסיון מוכח מול הוועדה המקומית
ניסיון קודם של היזם בהתחדשות עירונית בכלל, ובפרט ניסיון בעבודה מול העירייה והוועדה המקומית באותה עיר, הוא נכס משמעותי. לכל רשות מקומית יש מדיניות ודרישות ייחודיות: תהליכי התכנון, תקנים, מדיניות עירונית (לעיתים יש "תוכנית אב" עירונית לפינוי-בינוי או מדיניות עירונית שונה מהתקן הארצי), ואפילו היכרות אישית עם אנשי המקצוע בעירייה – כל אלה משפיעים ישירות על קצב ההתקדמות. יזם שכבר "שיחק במגרש הביתי" ברשות המקומית שלכם ידע מי בעלי התפקידים הרלוונטיים, מה הדרישות המיוחדות של אותה עיר ואיפה "המוקשים" שעלולים לעכב את הפרויקט. טעות נפוצה היא לבחור יזם חסר ניסיון בעיר, ואז לגלות שהתוכנית מתעכבת כי "הוא לומד תוך כדי תנועה" כיצד לנווט בוועדה המקומית (ואולי אף כיצד לנווט לוועדה המקומית…).
4. איתנות פיננסית של יזם פינוי בינוי ובטוחות לפרויקט
אחד השיקולים הקריטיים ביותר הוא החוסן הפיננסי של היזם. פרויקט פינוי-בינוי נמשך שנים רבות, ויזם צריך אורך רוח ומשאבים משמעותיים כדי להביאו לסיום מוצלח. אל תוותרו על בדיקת האיתנות הכלכלית של היזם: בקשו מידע על הפרויקטים שביצע, עיינו בדוחות כספיים (אם מדובר בחברה ציבורית), ושאלו מי מממן את הפרויקט (האם יש בנק מלווה או חברת מימון חוץ בנקאית). יזם רציני יספק לכם תשובות ברורות ואסמכתאות. שימו לב שבשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה ישנן לא מעט סכנות, והרבה יזמים וקבלנים נמצאים בסכנת קריסה וחדלות פירעון. לכן אל תתפתו להבטחות ללא גיבוי: יזם שמנסה להרשים במצגת יפה אבל מתחמק מלספק מידע פיננסי או ערבויות – זו נורת אזהרה רצינית.
5. מעורבות ומוטיבציה אישית של בעלי החברה
מעבר למותג של החברה, חשוב מאוד לברר מי האנשים שעומדים מאחוריה ועד כמה הם מעורבים אישית בפרויקט שלכם. יזם שבעלי החברה (המנכ"ל, הבעלים או השותפים הבכירים) משקיעים מעצמם בפרויקט, מבקרים בשטח, פוגשים את הדיירים באופן אישי ומובילים את המהלכים – הוא יזם שבדרך כלל יהיה מחויב יותר להצלחה. כשדרג הניהול הבכיר של החברה מגלה מוטיבציה אישית בפרויקט, זה מתבטא בפתרון בעיות מהיר יותר, ביחס אישי ובדחיפה קדימה כשיש עיכובים. מניסיוני, יש הבדל בין פרויקט שבו בעלי החברה מכירים את כל הפרטים ו"נמצאים בתמונה" לבין מצב שבו היזם משאיר הכול בידיים של צוות זוטר יחסית. כמובן, חברה גדולה יכולה למנות מנהלי פרויקט מצוינים, אבל כדאי לוודא שהנהלת החברה עוקבת ומעורבת. אפשר לשאול את היזם ולהתייעץ עם בעלי דירות בפרויקטים אחרים: מי מטעמכם יהיה איש הקשר שלנו ביום-יום? האם נראה את המנכ"ל או הבעלים בפגישות החשובות? יזמים שנותנים יחס אישי לכל דייר ודייר ומסתכלים לדיירים בגובה העיניים מאותתים שהם רואים בבעלי הדירות יותר מסתם "חתימות", אלא שותפים מלאים להצלחת הפרויקט.
6. DNA של התחדשות עירונית כחלק מערכי החברה
כדאי להעדיף יזם שההתחדשות העירונית היא בתחום ההתמחות והליבה שלו, חלק מ"דנ"א" החברה וערכיה. פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 שונים מאוד מפרויקטים רגילים על קרקע פנויה: הם דורשים התמודדות עם דיירים, בירוקרטיה מסובכת, תהליכים ארוכים וסיכונים גבוהים יותר. חברה שיש לה DNA של התחדשות עירונית היא חברה שכבר פיתחה מומחיות בתחום הזה – יש לה צוות מקצועי שמכיר את תקן 21, את חוקי התמ"א או הפינוי-בינוי, שיודע לטפל בהתנגדויות דיירים וכדומה. איך תדעו? אפשר לראות זאת בפרויקטים הקודמים של החברה: האם לחברה יש כמה וכמה מתחמי התחדשות עירונית בשלבים שונים (תכנון, היתר, ביצוע)? האם היא מציגה בגאווה באתר שלה פרויקטים שהושלמו או מתקדמים בתחום זה? חברה שרוב הניסיון שלה הוא, נניח, בבניית וילות או שכונות חדשות על קרקע ריקה – אולי אין לה את הניסיון המנטלי והארגוני הדרוש להתמודדות עם האתגרים הייחודיים של פרויקט פינוי בינוי. כיום קיימים אף כלים לבדוק זאת, למשל דירוגי התחדשות עירונית הכוללים מידע מאושר על מספר הפרויקטים שהחברות כבר השלימו.
7.חיבור אישי ואמון בין הדיירים ליזם
בסופו של יום, פרויקט פינוי בינוי הוא שותפות ארוכת שנים בין בעלי הדירות ליזם. לכן, הכימיה האישית, תחושת האמון והתקשורת עם היזם הם גורם קריטי להצלחת הפרויקט. כבר במפגשי ההיכרות הראשונים, שימו לב איך היזם וצוותו מתייחסים אליכם: האם הם קשובים לשאלות ולחששות? האם הם מסבירים דברים בשקיפות ובסבלנות? תחושת הבטן שלכם חשובה – אם משהו מרגיש לא נכון בתחילת הדרך, זה עלול להחריף בהמשך. מומלץ מאוד לדבר עם דיירים בפרויקטים קודמים שהיזם ביצע: שאלו אותם איך הייתה התקשורת, האם היזם עמד בדיבורו, איך הוא התנהל כשצצו בעיות. טעות גדולה תהיה לחתום עם יזם שלא סומכים עליו באמת, רק כי התנאים נראים מפתים על הנייר – חוסר אמון עלול לפוצץ את העסקה בשלב כלשהו או לגרום לסבל מתמשך לכולם.
לסיכום
בחירת יזם היא אבן היסוד של פרויקט הפינוי בינוי שלכם. יזם מתאים, המאזן בין הצעה כלכלית הוגנת לבין יכולות ביצוע, ניסיון, יציבות, התמחות בתחום ויחסי אנוש טובים – הוא המפתח לפרויקט שמתחיל וגם מסתיים בהצלחה. בתור שמאי דיירים המלווה פרויקטים רבים, עצתי לבעלי הדירות היא לבצע שיעורי בית: לבדוק, לשאול, להתייעץ עם אנשי מקצוע, ולא לחשוש להציב דרישות ולהקשות בשאלות.
*הכותב, שמאי המקרקעין שמוליק כהן, הינו מנכ"ל משותף בחברת אס.קי (S.K) שמאות, המלווה בעלי דירות בלמעלה מ-150 פרויקטי פינוי בינוי ברחבי הארץ
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
