יש הטבות – אין קופצים: הפער המדאיג בין הטבות המס הנדיבות לשכירות ארוכת טווח לבין המציאות

שני חוזרים חדשים שפרסמה לאחרונה רשות המיסים חושפים בעיה מדאיגה: למרות הטבות מס משמעותיות שנועדו לעודד יזמים לבנות דירות להשכרה לטווח ארוך, מספר הבקשות לאישור תכניות מסוג זה צנח בצורה דרסטית. הפער בין כוונת המחוקק ובין היישום בשטח מעמיד בסימן שאלה את יעילות המסלול החדש שנוצר בתיקון לחוק עידוד השקעון הון בשנת 2021, ומשאיר אלפי משפחות ללא פתרונות דיור יציבים וארוכי טווח.

החוזרים האמורים – חוזר 4/2025 העוסק במסלול הישן שקדם לתיקון, וחוזר 5/2025 העוסק במסלול החדש – באים לספק הבהרות חשובות לתחום, אך חושפים גם את הכשל המרכזי: הארכת תקופת ההשכרה הנדרשת מ-5 שנים ל-15 שנים, בשילוב עם עליית הריבית במשק, גרמה ליזמים להתרחק מפרויקטים אלה בשל חוסר כדאיות כלכלית.

המסלול החדש חל על בניינים לשכירות מוסדית אשר תוגש לגביהם בקשה לאישור תכנית מאת הרשות לפיתוח להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה עד לתאריך 31.12.2031, בצירוף היתר בנייה ולפני שהבנייה הסתיימה. מדובר בבניין שיש בו לפחות 6 דירות אם הוא נמצא באזור פריפריאלי או 10 דירות אם הוא נמצא באזור שאינו פריפריאלי, אשר יושכרו לתקופה של לפחות 15 שנה מתוך 18 השנים שלאחר סיום הבנייה.

באופן עקרוני, הטבות המס מוקנות למי שבונה את הבניין או למי שרוכש ממנו את הזכויות בבניין בתנאים מסוימים (המוגדר כ"משכיר ממשיך"). בונה הבניין או המשכיר הממשיך יכולים להיות יחיד, חברה, אגודה שיתופית או שותפות.

ההטבות העיקריות הן שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירה והשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית. שיעורי המס הולכים ופוחתים ככל שתקופת השכירות מתארכת, ונעים בין מקסימום של 29% ליחיד ו-11% לחברה ועד למינימום של 24% ליחיד ו-5% לחברה.

בנוסף, המסלול מציע הטבות נוספות כגון פחת מואץ של 20% בשנה; מס מופחת בשיעור 20% על דיבידנד שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או השכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית; הטבת מס רכישה בשיעור 0.5% למשכיר ממשיך בכפוף למגבלות מסוימות; וכן פטור ממע"מ בהשכרת הדירות ובמכירת דירות שהושכרו לפחות 5 שנים. 

החוק מאפשר למכור את הדירות עוד לפני תום תקופת השכירות, ובלבד שחלפו 5 שנים לפחות מתוך 6 שנות ההשכרה הראשונות, הנספרות מתום הבנייה, במקרה שהמוכר הוא בונה הבניין. אם המוכר הוא משכיר ממשיך, התקופה נספרת ממועד הרכישה. ישנן גם מגבלות ביחס לזהות השוכרים – השוכר חייב להיות יחיד ובני משפחתו ולא ניתן להשכיר לתאגידים, למעט חריגים שנקבעו בעקבות מלחמת חרבות ברזל ונוגעים לשיכון מתפנים וכדומה.

אך למרות חבילת ההטבות הנדיבה, המציאות בשטח מדאיגה. מספר הבקשות לאישור תכנית שהוגשו לרשות ההשקעות מאז התיקון לחוק שיצר את המסלול החדש ירד בצורה דרסטית. ככל הנראה, הסיבה העיקרית נעוצה בהארכת תקופת השכירות הנדרשת (15 שנים במסלול החדש לעומת 5 שנים במסלול הישן) לצד עליית הריבית במשק. התחייבות להשכרה לתקופה כה ארוכה בשילוב עם עלויות מימון גבוהות הופכת את המודל העסקי לבעייתי מבחינת היזמים ומרחיקה אותם מפרויקטים של שכירות מוסדית.

ההבהרות שפרסמה רשות המיסים בחוזרים החדשים הן חשובות, אך נראה שנדרש הרבה מעבר לכך על מנת להניע את היזמים לקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה. ייתכן שיש צורך לשקול הקלות נוספות או שינוי בתנאי המסלול החדש, במיוחד ביחס לתקופת ההשכרה הנדרשת.

רק באמצעות התאמה מציאותית יותר של תנאי המסלול לנסיבות הכלכליות הנוכחיות, ניתן יהיה לממש את התכלית החשובה שעומדת בבסיס ההסדר החוקי – יצירת ודאות, בטחון כלכלי וסביבת מגורים נעימה ומאפשרת לאזרחים שאין ידם משגת לרכוש דירה. בלי שינוי כזה, הטבות המס הנדיבות עלולות להישאר רק על הנייר, מבלי להשיג את המטרה של הגדלת מלאי הדירות להשכרה ארוכת טווח בשוק.

*הכותבת מאת, עו"ד מאיה כרמי לוברטובסקי, מכהנת כראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד ברנע ג'פה לנדה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן