רוב הליקויים לא מתגלים ללא פיקוח מקצועי

בעידן שבו התחדשות עירונית הפכה למנוע צמיחה משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, רבים מתמקדים בפוטנציאל הכלכלי והאדריכלי של פרויקטים אלה. אך מניסיוני רב השנים  כמפקח בנייה המייצג דיירים, המציאות מורכבת בהרבה. 

מעבר לסוגיות הבטיחותיות המתוקשרות, ובוודאי שזה נושא שאסור להקל בו ראש, קיים מרחב אפור נרחב של ליקויי בנייה, תקלות וכשלים שמשפיעים באופן ישיר על איכות החיים של דיירים לשנים רבות. בעוד כותרות העיתונים מתמקדות באסונות בנייה, הסבל היומיומי של דיירים רבים מליקויי בנייה נותר שקוף לציבור

פרויקטים מסוג  פינוי-בינוי ותמ"א 38 מוצגים לציבור באמצעות הדמיות מרהיבות ומצגות שיווקיות מבטיחות. אולם המציאות בשטח חושפת תמונה אחרת לגמרי. דיירים רבים מוצאים עצמם מתמודדים עם ליקויי רטיבות כרוניים, בידוד תרמי ואקוסטי לקוי, מערכות אינסטלציה וחשמל שאינן מתפקדות כראוי, וגימורים ברמה ירודה משמעותית מהמובטח בהסכמים.

לדוגמה, בפרויקט פינוי-בינוי שליוויתי, התגלו  עשרות  ליקויי בנייה משמעותיים בבניין אחד בלבד. רוב הליקויים הללו לא היו מתגלים ללא פיקוח מקצועי, והיו גורמים לנזקים מצטברים ועלויות תחזוקה אדירות לדיירים בשנים הבאות. 

עיכובים והפרות חוזיות – הנורמה החדשה
מעבר לליקויי הבנייה עצמם, תופעה מדאיגה נוספת היא העיכובים המתמשכים במסירת דירות. יזמים רבים אינם עומדים בלוחות הזמנים החוזיים, ודיירים מוצאים עצמם ללא פתרון דיור לתקופות ארוכות מהמתוכנן. בפרויקט תמ"א 38/2 במרכז הארץ, משפחות המתינו למעלה משנה וחצי מעבר למועד המסירה המקורי, כשהן נאלצות לשלם שכר דירה במקביל להחזרי משכנתא. 

יתרה מכך,  אנו מזהים גם שימוש בחומרים שאינם מתאימים למלאכה אליה הם נדרשים וגם שימוש שאינו מתאים. קבלנים כיום חלקם  משתמשים בחומרים באיכות נמוכה מהמפרט המוסכם, או מבצעים עבודות בצורה רשלנית בין אם בכדי לחסוך בעלויות או סתם כתוצאה מרמה מקצועית נמוכה. ללא פיקוח, הדיירים – שרובם אינם בקיאים בתחום הבנייה – לא יכולים לזהות הפרות אלו עד שמאוחר מדי. 

מעבר לאחריות היחיד – אחריות מערכתית
יש לזכור כי התחדשות עירונית אינה רק עסקה נדל"נית, אלא פרויקט לאומי בעל השלכות חברתיות נרחבות. העברת האחריות לפיקוח לידי הדיירים בלבד היא בבחינת הפקרת האינטרס הציבורי. הרשויות המקומיות והממשלתיות צריכות לקחת אחריות גדולה יותר בפיקוח על איכות הבנייה בפרויקטים אלה, לא רק בהיבט הבטיחותי אלא גם באיכות הבנייה ועמידה במפרטים. במקביל, יש לחזק את מעמדם של מפקחי בנייה בלתי תלויים המייצגים את הדיירים. נוכחתי לדעת שכאשר דיירים שוכרים מפקח מקצועי מטעמם, איכות הבנייה משתפרת משמעותית, עיכובים מצטמצמים, והיחס מצד היזם והקבלן משתנה מן הקצה אל הקצה. 

אם אתם שוקלים להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית או כבר חתמתם על הסכם, חשוב שתתקשרו עם מפקח בנייה מקצועי ובלתי תלוי כבר בשלב המשא ומתן, עוד לפני החתימה על ההסכם. דרשו מפרט טכני מפורט ומדויק הכולל דגמים ספציפיים של מוצרים ומערכות, וקבעו אבני דרך ברורות לביקורת במהלך כל שלב משלבי הבנייה. התעקשו על בדיקות מעבדה ואישורים – לא רק לבטיחות המבנה, שהיא כמובן חיונית, אלא גם לאיכות החומרים ועמידתם בתקנים. חשוב גם לתעד הכל באופן מסודר: צלמו, הקליטו פגישות, ושמרו כל התכתבות עם היזם והקבלן. תיעוד זה עשוי להיות קריטי במקרה של סכסוך משפטי.

סיכום:
בעוד שהשיח הציבורי מתמקד לרוב בסוגיות בטיחות קריטיות וחשובות, ובוודאי שיש למנוע אסונות דוגמת אסון ורסאי המזעזע, עלינו להרחיב את תשומת הלב גם לליקויי הבנייה השוטפים והכרוניים המשפיעים על חיי היומיום של הדיירים.

פיקוח מקצועי על איכות הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית אינו מותרות אלא הכרח, המשרת הן את האינטרס של הדיירים והן את זה של המדינה כולה. התחדשות עירונית ברמה גבוהה דורשת התחדשות תפישתית במערך הפיקוח ובתודעה הציבורית. רק כך נוכל להבטיח שפרויקטים אלה יממשו את הבטחתם האמיתית – שיפור איכות החיים העירונית לטווח הארוך. 

*הכותב, אינג' יריב בכר, הינו  מהנדס אזרחי, מייסד ובעלים בחברת יריב בכר הנדסה , ניהול ופיקוח בע"מ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן