מבצעי המימון קורצים לרוכשים אבל מה המשמעות המשפטית שמסתתרת מאחורי העסקאות? עו"ד מורן אביב עם המידע החשוב
במשך תקופה ארוכה הפך מודל מימון הדירות הידוע כ-"80/20" לחביב המשקיעים ולכוכב בלתי מעורער בשוק הנדל"ן. תשלום מקדמה של 20% בלבד במעמד החתימה, בלי צורך במשכנתא, ודחייה של יתרת הסכום עד למסירת המפתח – הפכו את ההשקעה לנגישה, מהירה ורווחית במיוחד.
אבל כמו כל מגמה שמצליחה, גם זו עוררה עניין רגולטורי – ולאחרונה, בנק ישראל נכנס לתמונה עם עדכון להוראות ניהול בנקאי תקין, שמטרתו לצמצם את חשיפת המערכת הפיננסית לסיכונים מימוניים. כך, החל מאפריל 2025, הוגבלה משמעותית האפשרות לקבל מימון בנקאי בעסקאות במבנה של 80/20 ודומיהן.
רגולציה? לא מגבלה – אלא קרקע לחדשנות
השוק, מצידו, לא שוקט. קבלנים, יזמים וחברות מימון מפתחים כעת פתרונות יצירתיים שממשיכים לאפשר לרוכשים ליהנות מגמישות מימונית – מבלי לפגוע ביציבות העסקה.
המשמעות: עולם ההשקעות בנדל"ן ממש לא נסגר, אלא עובר התאמה מתבקשת לתנאי השוק החדשים — וזהו שינוי שמביא עימו גם הזדמנויות חדשות.
לצד המימון – חשוב להכיר גם את ההיבטים המשפטיים
כשמשקיעים שוקלים להיכנס לעסקה, חשוב לא רק לבחון את התנאים הפיננסיים — אלא גם להבין את ההשלכות המשפטיות. נייר העמדה של הממונה על חוק המכר לפני כשנה מדגיש כי רוכש שמוכר את דירתו החדשה לפני קבלת החזקה עלול להיחשב כ"מוכר" על פי חוק המכר – מה שאומר שהוא עלול לשאת בכל החובות המשפטיות המוטלות על קבלנים, כולל החובה לספק בטוחות לרוכש החדש עבור כל סכום שהוא גובה ממנו.
כשמדובר ברכישה לצורכי השקעה, המשקיע לא רק אחראי להעמיד ערבות בגין הסכום ששילם לקבלן, אלא גם על הרווח הצפוי לו — הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. זהו לא רק סיכון פרוצדורלי, אלא סיכון משפטי ממשי שעשוי להפוך רווח צפוי להפסד כבד.
לכן, במקרים אלו, ההמלצה הברורה היא להמתין עם מכירת הדירה עד לאחר קבלת החזקה וביטול הבטוחות שניתנו במקור על ידי הקבלן. זהו צעד פשוט, אך כזה שיכול להבטיח שקט משפטי ולשמור על רווחיות העסקה כפי שתוכננה.
לסיכום – זהו אינו הסוף, אלא שינוי כיוון
אין מדובר בסופו של עידן ההשקעות, אלא בתחילתה של תקופה מבוקרת ואולי בטוחה יותר. השוק כבר מתמודד עם השינויים, ומי שיידע לפעול בזהירות, תוך מודעות משפטית ויצירתיות פיננסית – יוכל להמשיך ליהנות מהשקעות מוצלחות גם בעידן החדש.
*הכותבת, עו"ד מורן אביב, הנה שותפה – מנהלת תחום יזמים, במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' – עורכי דין
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
