יזמית "מגדלי לב תל אביב" ביטלה עסקת מכר – ותשלם לרוכשים

חברת מגדלי לב תל אביב ביטלה עסקת מכר לשתי דירות שלא כדין בפרויקט "גינדי תל אביב" במתחם שרונה. כך קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, שהורה לאכוף את הסכם המכר שנחתם עם הרוכשים, והטיל על החברה הוצאות בסך 60,000 שקל.

התובעים רכשו 2 דירות בפרויקט – דירת בת 4 חדרים, בשווי של 1,775,862 שקל (לא כולל מע"מ) שהסכם המכר עלה נחתם בשנת 2010, ודירה בת 5 חדרים, בשווי של 3,559,322 שקל (לא כולל מע"מ), שנרכשה בשנת 2014. אישור האכלוס לבניין ניתן ביוני 2017. חודש לאחר מכן, ביולי 2017 שלחה היזמית לרוכשים הודעה על ביטול העסקה, בטענה כי לא עמדו בתנאי ההסכם ולא שילמו את התשלום האחרון על פי הדירות במועד שנקבע.

על פי המכתב, התשלום האחרון עבור הדירה בת 4 החדרים אמור היה להתבצע 60 יום לפני מועד המסיר, וכי נותר חוב של 322,484 שקל, ועבור הדירה השנייה התשלום האחרון אמור היה להימסר 30 יום לפני המסירה, ונותר חוב של 3,878,322 שקל. בעקבות זאת הגישו הרוכשים תביעה, להורות על אכיפת ההסכם.

בפני השופט הבכיר יהושע גייפמן ניצבה שאלה אחת מרכזית: האם אכן בני הזוג לא עמדו בהסכם ולא שילמו במועד את התשלום האחרון בשתי העסקאות. מומחה שמינה בית המשפט קבע כי מדובר בחוב כולל של כ-4.1 שקל, שאמור להיות ממומן באמצעות נטילת משכנתה מהבנק. השופט ציין כי לצורך קביעה האם הייתה הפרה של ההסכמים, יש חשיבות לקביעה מה היה המועד לביצוע התשלום האחרון בשתי העסקאות.

בני הזוג טענו כי הודעת החברה היזמית היא הפרה של ההסכם, וזאת מכיוון שלא ניתן היה לסיים את ביצוע הגמר של שתי הדירות כדי שאפשר יהיה למסור אותן, גם אם יתרת התשלום הייתה משולמת במועד שביקשה הנתבעת. לדברי התובעים, "בשתי הדירות לא היה לנתבעת סיכוי לסיים את גמר הדירות והכנתן למסירה". השופט דחה טענה זו, לאחר שמומחה מטעם בית המשפט קבע כי ניתן היה להשלים את הבנייה בדירה הקטנה יותר בתום 30 יום, ואת הדירה השנייה ניתן היה להשלים בתוך 60 יום. 

עם זאת, השופט בחן את המועד לתשלום האחרון עבור 2 הדירות. עבור דירה 642 (הדירה הגדולה יותר), מועד מסירת הדירה הוא 1.2.2016. עבור דירה 631, הדירה הקטנה יותר, מועד המסירה האחרון הוא עד 36 חודשים ממועד הוצאת ההיתר. השופט קבע כי מגדלי לב לא עמדו בלוח הזמנים החוזי שנקבע לביצוע המסירה של 2 הדירות, ואף שילמו לקונים פיצוי בגין האיחור במסירה. מסיבה זו, נקבע, לא ניתן להסתמך על מועד המסירה החוזי שנקבע בנספח התשלומים, וממנו ללמוד על המועד לביצוע התשלום האחרון (30 יום או 60 יום לפני מועד המסירה). 

השופט ציין כי בהסכם המכר יש הבחנה בין "מועד מסירה", שהוא המועד שבו הדירה נמסרת בפועל לרוכש, לבין "מועד מסירה משוער", שהוא המועד הצפוי למסירה. מפסק הדין עולה כי בשלב מסירת הדירות, מגדלי לב לא קבעה מראש מועד למסירת כל דירה בפרויקט. מגדלי לב הסבירה בדיונים שמדובר במסירת 276 דירות במבנן B, בו מצויות 2 הדירות נשוא הדיון. עוד מסרה החברה כי תיאום מועד המסירה נעשה רק לאחר קבלת אישור מח' הכספים של מגדלי לב, שהקונה שילם את מלוא התמורה עבור הרכישה. 

מנגד, כך נכתב בפסק הדין, המועד המשוער למסירה שנקבע ע"י מגדלי לב, במכתב שיוצא לרוכש, ושממנו ייגזר המועד לביצוע התשלום האחרון, צריך להיות לאחר הוצאת טופס 4 – אישור אכלוס לבניין המגורים. זה, כאמור, הוצא לבניין ביוני 2017. "לא ניתן להודיע על מועד מסירה משוער במאי 17 לצורך ביצוע התשלום האחרון בעסקאות, כאשר בפועל אישור אכלוס לבניין מגורים (טופס 4) ניתן רק ב-20.6.17. עפ"י הדין, ועל פי החוזים שנחתמו – לא ניתן לבצע מסירות של דירות לרוכשים קודם קבלת טופס 4", נכתב בפסק הדין.

השופט קבע, איפוא, כי מועד המסירה המשוער צריך להיות לאחר 20.6.17. "נחזור ונזכיר, שבחוזה של דירה 642 נקבע שיתרת התמורה תשולם 30 יום לפני מועד המסירה, ובחוזה של דירה 631 נקבע שיתרת התמורה תשולם 60 יום לפני מועד המסירה", כתב השופט.

בהתייחסו לדירות התובעים, כתב השופט כי יש להקפיד על מועד מסירה מדויק, מכיוון שהם אמורים לממן את התשלום האחרון בסך 4.1 מיליון שקל באמצעות נטילת משכנתה, "ואין להכניס אותם לאי ודאות בעניין המועד לביצוע התשלום האחרון", נכתב.

החברה היזמית ניסתה להטיל על בני הזוג את האחריות לעיכוב בהוצאת טופס 4, אך השופט דחה טענה זו: "לא הוכח שהתובע גרם בפועל לעיכוב בהוצאת טופס 4. נציגי מחלקות עיריית ת"א, שאישורם נדרש לצורך קבלת טופס 4 לא הוזמנו למתן עדות. לא הוברר מתי הוגשה בקשה להוצאת טופס 4, מתי כל מחלקה בעירייה חתמה על מילוי התנאים להוצאת טופס 4, ביחס לכל מחלקה בעירייה – מה משך הזמן שהיה עיכוב לצורך מילוי התנאים להוצאת טופס 4 שדרשה אותה מחלקה, ומה סיבת העיכוב. בהעדר הוכחה על לוחות זמנים של הטיפול ע"י מחלקות העירייה במתן הסכמה להוצאת טופס 4, לא ניתן לקבוע שהתובע גרם בפועל לעיכוב בהוצאת טופס 4".

עוד קבע השופט כי ב-4 ביולי 2017 הודעה על מועד מסירה משוער של הדירה. בהודעה זו נקבע כי עליו לשלם את התשלום האחרון עד שבוע לפני מסירת 2 הדירות, כאשר מועד המסירה יקבע ע"י הקבלן המבצע, חב' מינרב, שיצור עימו קשר לצורך קביעת מועד הזימון למסירת הדירה. "נכון ל-4.7.2017, הרוכש לא הפר את הסכמי המכר, ולא חלף המועד לביצוע התשלום האחרון", קבע השופט, והוסיף: "לא הוכח שלפני הודעת הביטול, שנשלחה ב-27.7.17, חב' מינרב שלחה לרכוש הודעת זימון לקבלת חזקה בה נקבע תאריך המסירה בפועל, שממנו ניתן לגזור את מועד התשלום האחרון", נקבע.

יתר על כן, השופט קבע כי גם אם היה על הרוכשים לשלם את יתרת התמורה בהתאם למועד המסירה המשוער, שנמסר להם ב-4.7.17, במועד הודעת הביטול, 27.7, טרם חלף פרק הזמן של 30 יום לתשלום הסופי עבור דירה 642 ו-60 יום עבור דירה 631, שהוא פרק הזמן שניתן לרוכשים כדי להשלים את העסקה. "גם מטעם זה נשלחו מכתבי ההתראה ומכתב הביטול ע"י מגדלי לב שלא כדין", קבע השופט.

על רקע זה, השופט הורה לאכוף את עסקת המכירה שנחתמה עם התובעים, בתנאי שישלמו את יתרת הסכום. השופט אף הטיל על היזמית הוצאות בסך 60,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן