מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות גם כשמחירי הקרקע יורדים?

כאשר יזם או קבלן רוכש קרקע, מדובר לרוב בתהליך ארוך שיכול להתרחש שנים לפני שהבנייה בפועל מתחילה. ערך הקרקע בדירות שנמכרות היום נקבע לרוב לפני זמן רב, בהתאם למחירי השוק שהיו בעת הרכישה. כלומר, אם כיום מחירי הקרקע יורדים, זה לא משפיע על מחירי הדירות שכבר בתהליך בנייה, כי היזם כבר שילם את מחיר הקרקע מראש.

לעומת זאת, עלויות הבנייה הן דינמיות ומתעדכנות בזמן אמת. כל התייקרות של חומרי גלם, שכר עבודה, עלויות מימון ומיסים נכנסת ישירות למחיר הסופי של הדירה. זו אחת הסיבות המרכזיות לכך שמחירי הדירות ממשיכים לעלות גם כשמחירי הקרקע יורדים – גורם מכריע בעלות הדירה הוא עלויות הבנייה הרלוונטיות להיום, ולא מחיר הקרקע שנקבע בעבר.

מחירי גבוהים מול קצב התחלות בנייה מוגבל
קיימות מספר סיבות מרכזיות לכך שמחירי הדירות לא מגיבים מידית לירידת מחירי הקרקע. ראשית, 

רוב הקרקע שעליה נבנות דירות כיום נרכשה במחירים גבוהים לפני שנים – היזמים כבר שילמו על הקרקע ואינם יכולים לתמחר את הדירות לפי מחירי קרקע נוכחיים. בנוסף השפעת מדד תשומות הבנייה גוברת על השפעת מחיר הקרקע – חומרי בנייה מתייקרים, השכר בענף עולה, ועלויות המימון כבדות יותר – וכל אלו משוקללים ישירות למחיר הדירה. 

נוספת לכך סיבה מרכזית שמראה כי גם בפרויקטים עתידיים היזמים לא בהכרח מורידים מחירים – אם קרקע מוזלת היום, עדיין היזם צריך להביא בחשבון מדדים גבוהים ועלויות בנייה שצפויות להמשיך לעלות, ולכן אינו ממהר לתמחר דירות נמוך יותר. כמו כן היצע מוגבל גורם ליזמים לשמור על מחירים גבוהים – מכיוון שקצב התחלות הבנייה מוגבל, גם כאשר הקרקע מוזלת, הביקוש נותר גבוה והיזמים אינם חייבים להוריד מחירים.

האם המגמה צפויה להשתנות?
כדי שלירידת מחירי הקרקע תהיה השפעה אמיתית על מחירי הדירות, נדרשת פעולה משולבת באמת:

האצת תכנון ושיווק קרקעות חדשות במחירים מוזלים – כך שההשפעה של קרקע זולה תתבטא מהר יותר בשוק. בנוסף יש צורך ⁠בהאצת תהליכים רגולטוריים והגברת הוודאות בתהליך מאפשרת לקבע מחיר דירה מוקדם יחסית. יתרה מזאת קיימת חשיבות רבה לשיפור תהליכי הבנייה ומתן מענקים בדמות פטור והנחה בהיטלים ובאגרות כדי לצמצם את השפעת המדדים.

פעולה משולבת בעלת השפעה צריכה לכלול בתוכה – הפחתות מיסוי – מע״מ, מס רכישה. בנוסף הגברת התחרות בענף – מענקים לסטודנטים להנדסה. זאת לצד ייבוא עובדים רבים לענף וכמובן התאמת מנגנון מדד תשומות הבנייה – כך שההשפעה על הקונים תהיה מדורגת ולא תגרום להתייקרות מתמדת.

*הכותב הוא יוסי ולאס, מנכ"ל משותף בחברת אחים מרגולין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן