המדריך המקיף לבעלי נכסים מול הפקעות קרקע בתוואי המטרו

בימים אלה מקבלים אלפי בעלי נכסים הודעות מפתיעות מחברת נת"ע – צווי הפקעה לקרקעות ונכסים לאורך תוואי פרויקט המטרו. בעוד המדינה מקדמת את מהפכת התחבורה הציבורית, משפחות רבות מתמודדות עם חששות כבדים: הפקעת דירתם, אובדן חלק מהקרקע, או הפיכת הסביבה השקטה למוקד רעש ותנועה. זו המפה המשפטית של עולם ההפקעות:

תהליך ההפקעה: מה המשמעות?
המדינה רשאית ליטול מקרקעין לצרכי ציבור, אך לא ללא תמורה. הליך הפקעה מורכב משלושה שלבים: שלב ההכרזה שבמסגרתו נמסרות הודעות אישיות לבעלי הקרקע, שלב תפיסת החזקה הפיזית והמשפטית בקרקע שהופקעה ושלב ההקניה, העברת הבעלות (בעלי הקרקע מאבדים את הבעלות והזכויות על הקרקע אשר עוברת לידי הרשות המפקיעה) ומתן פיצויים. ההפקעות למטרו מתבססות על תמ"א 70, שמסמנת את התוואי המדויק של הקווים, התחנות ומתקני התפעול. עבור עבודות אלו נדרש פינוי של מבנים קיימים לאורך התוואי.

קיבלתם צו הפקעה? אל תיבהלו, אך גם אל תתעלמו. הצעד הראשון חייב להיות פנייה לאנשי מקצוע – עורך דין המתמחה בהפקעות ושמאי מקרקעין. הם יוכלו להעריך עבורכם את חוקיות ההפקעה ואת הפיצוי הראוי.

לוחות זמנים: כמה זמן יש לכם להתארגן?
החוק מזרז את התהליך ומקציב חודשים ספורים בלבד לפינוי לאחר קבלת הצו, אך המציאות גמישה יותר. עורך דין מיומן יכול לנהל משא ומתן להארכת זמן ההתארגנות. התוצאה תלויה בדחיפות הפרויקט באזור שלכם ובאופן ניהול המשא ומתן.

הגנה מיוחדת על דירות מגורים
חדשות טובות למי שההפקעה פוגעת בבית מגוריו: החוק מספק רשת ביטחון משמעותית. הרשות אינה יכולה לפנות אתכם מביתכם לפני שהובטח לכם פתרון דיור חלופי או פיצוי כספי שיאפשר רכישת בית דומה. זוהי זכות שמעוגנת בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה.

מסלולי הפיצוי: זמן הוא כסף
הפיצויים מורכבים משני חלקים: פיצוי בגין ההפקעה עצמה ופיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

שימו לב לנקודה קריטית: רוב הפיצוי מגיע דווקא בגין ירידת הערך בעקבות אישור התכנית, ולא בגין ההפקעה עצמה. פיצויי הפקעה שאותם אפשר לתבוע רק לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, הם חלק קטן יותר, בשיעור של כ 10% מסך הפיצויים הכולל. יש תקופה של שלוש שנים בלבד מיום אישור התכנית להגשת תביעה על ירידת ערך. על כן, גם אם טרם יצאה הודעת הפקעה, עומדת לבעל הקרקע זכות להגשת התביעה שכן "מרוץ ההתיישנות" מתחיל מרגע אישור התכנית. רבים מגלים את זכותם מאוחר מדי, כשהתביעה כבר התיישנה.

נת"ע מציעה גם הטבה: תוספת של עד 25% לסכום הפיצוי למי שמגיע להסכמות מהירות ללא התדיינות משפטית. זה מצב ששני הצדדים נהנים ממנו – חיסכון בזמן ובעלויות לשני הצדדים.

האם ההחלטה להפקיע ניתנת לביטול?
מכיוון שמדובר בתכנית שאושרה זה מכבר קשה יהיה לבטל את ההפקעה. יחד עם זאת, יתכן וניתן יהיה לעשות שינויים קלים או התאמות שאינן משמעותיות. בכל מקרה חשוב לבחון את תשריט ההפקעה שמצורף למכתב ההפקעה ולהבין את השלכות ההפקעה על המגרש עצמו על מנת שניתן יהיה להציג בפני נת״ע את הטענות לצמצום ההפקעה כדי למזער את הפגיעה בשטח, בפרט אם מדובר בפגיעה בתשתיות חיוניות של הבניין או במניעת גישה לאזור שלא נכלל בהודעת ההפקעה.

השלכות המס: פטורים וחסכונות
היבט חשוב שרבים מתעלמים ממנו הוא המיסוי. פיצויי הפקעה זוכים להנחה משמעותית במס – רק מחצית ממה שהייתם משלמים במכירה רגילה. יש יתרון לקבלת פיצוי אחד הכולל גם את ירידת הערך וגם את ההפקעה, שכן שניהם ייהנו מהשיעור המופחת, הואיל והטבת המיסוי לא חלה על פיצוי בגין ירידת ערך.

לסיכום, התמודדות עם הפקעה דורשת פעולה מהירה, ייעוץ מקצועי ומיצוי של כל ערוצי הפיצוי האפשריים. בעלי הנכסים שיצליחו לנווט נכון את התהליך יוכלו להבטיח לעצמם פיצוי הוגן על הפגיעה. 

 *הכותבת, עו"ד קרן פרשקר , הנה בעלים משותף במשרד רז -כהן פרשקר ושות'

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן