מי מוגדר כ"קשיש", מהן החלופות להן הוא זכאי ומה זה מנגנון ההיוון? ענת בירן – משרד עורכי דין, עם המדריך המלא לבעלי הדירות בהתחדשות העירונית לשנת 2025
פרויקטי התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים העלולים להימשך שנים רבות, לעיתים אף למעלה מעשור. תהליך שתחילתו הוא בגיבוש בעלי הזכויות, וממשיך בהתקשרותם בהסכם לביצוע פרויקט עם יזם. לאחר מכן, יחלו קידום של הליכי התכנון והרישוי של הפרויקט, ובשלב מאוחר יותר תחל תקופת הבנייה, שבסיומה יקבלו בעלי הזכויות את יחידותיהם החדשות בבניין החדש (יחידות דיור, מסחר וכו').
כמשרד שמלווה הן יזמים והן בעלי זכויות בפרויקטי התחדשות עירונית, אנו יכולים לומר כי קיימים בפרויקטים אלו מספר אתגרים שרק צליחתם תביא להוצאה לפועל של הפרויקט. מצד בעלי הזכויות, האתגרים כוללים, בין היתר, את ארגון בעלי הזכויות לקבוצה אחידה ומגובשת הכוללת נציגות נבחרת שתסייע ליועצי הפרויקט להוביל את הפרויקט ולהוציאו אל הפועל, האתגר בבחירת היזם, האתגר במו"מ המשפטי והמסחרי עם היזם בהגעה לנוסח מוסכם ומקובל של ההסכם לביצוע הפרויקט, וכן האתגר הכרוך בהחתמת בעלי הזכויות על ההסכם לביצוע הפרויקט, ובפרט ההצלחה להגיע לחתימה של הרוב הדרוש בדין מבין מבעלי הזכויות שייחתמו על הסכם זה.
מצד היזם ובתמצות, האתגרים כוללים את השגת הסכמתם של בעלי הזכויות הבאה לידי ביטוי בחתימתם על ההסכם לביצוע הפרויקט על ידי הרוב הדרוש בדין, ההתנהלות מול מוסדות התכנון בהליכי התכנון והרישוי של הפרויקט, תקופת בניית הפרויקט וכן את האתגר הכרוך במסירת היחידות החדשות לבעלים ורישום זכויותיהם בהן. הליכים אלו, עלולים לעכב את הוצאתו לפועל של הפרויקט למשך שנים רבות, ובמקרים מסוימים אף להביא לטרפודו. משכך, ליווי משפטי צמוד ומקצועי של שני הצדדים הוא קריטי לפרויקט מוצלח.
לאור זאת, ישנה חשיבות רבה בהכנת הסכם מיטבי עבור בעלי הזכויות ובהטמעת האינטרסים שלהם במסגרתו ושמירה על זכויותיהם. אך לא פחות חשוב מכך, חשובה ההצלחה בהנגשת המידע אודות הזכויות שלהם, הן מכוח הדין והן מכוח הוראות ההסכם לביצוע הפרויקט. במאמר זה נתמקד בזכויות של בעלי הדירות בתהליך התחדשות עירונית, ובפרט הבעלים השייכים לאוכלוסיית הגיל המבוגר שמוגדרים על פי הוראות הדין כ"קשישים".
בהוראות הדין קיימים שלושה תנאים מקדמיים ומצטברים להגדרת בעל דירה כקשיש:
(1) בעל דירה (2) בגיל 70 ומעלה (3) שהתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני מועד חתימת ראשון הבעלים בבניין/בבית המשותף על ההסכם לביצוע הפרויקט מול היזם.
לעיתים, לבעלי דירות "קשישים" קיים קושי מובן להסכים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, שכן לרוב, אין הם מעוניינים להתחייב משפטית וחוזית לתהליך ארוך טווח, מה עוד שהם חוששים מתהליך שבו הם יצטרכו לעזוב את הדירה שבה הם מתגוררים שנים רבות עבור מעבר לדירה חלופית, ובסוף תקופת עבודות הבנייה לשוב לדירה החדשה אותה הם עתידים לקבל בסיום ביצוע עבודות הבנייה של הפרויקט.
כדי לתמרץ ולעודד את האוכלוסייה הבוגרת לחתום על הסכמי התחדשות עירונית, נקבעו הוראות דין המאפשרות להם לקבל במסגרת הפרויקט, במקום דירת התמורה שאותה הם זכאים לקבל, חלופת תמורה אחרת, שכן אם היא לא תוצע להם, ניתן יהיה לראות בסירובם לחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט עם היזם, כסירוב סביר ולגיטימי בפני הערכאות המשפטיות המוסמכות.
הוראות החוק הרלוונטיות לעניין זה הם חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 והוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008.
החוק מבחין בקשיש שהוא מעל גיל 70 לבין קשיש שהוא מעל גיל 75, וכעת נסביר על האפשרויות והחלופות הקיימות לאוכלוסייה הנ"ל.
החלופות לקשישים
היזם נדרש להציע לקשיש שגילו למעלה מגיל 70, במקום דירת התמורה אותה הוא זכאי לקבל במסגרת ההסכם לביצוע הפרויקט, לפחות אחת מבין שלוש החלופות שלהלן, ולפי בחירת היזם:
חלופה ראשונה: "מחוץ לפרויקט" – מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מהחלופות שלהלן:
חלופה שנייה: שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
חלופה שלישית: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה זכאי לקבל במסגרת ההסכם, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי הכולל יהיה בשווי דומה לשווי דירת תמורה.
לאחר שהיזם הציע לקשיש כמחויב בחוק לפחות אחת מבין שלוש החלופות שלעיל, ולפי בחירתו של היזם, הקשיש מתבקש להחליט האם הוא מעוניין לבחור לקבל את דירת התמורה מהיזם, או לבחור לקבל את החלופה שהציע היזם.
לקשיש שגילו למעלה מגיל 75 (במועד חתימת ראשון בעלי הזכויות על ההסכם לביצוע הפרויקט), היזם נדרש להציע, במקום דירת התמורה אותה הוא זכאי לקבל במסגרת ההסכם לביצוע הפרויקט, לבחור את האפשרות המועדפת עליו מבין האפשרויות המוצעות בחלופה הראשונה כמפורט לעיל, ולפי בחירתו הבלעדית של הקשיש. היזם רשאי (אך אינו חייב) גם להציע לקשיש גם את החלופה השנייה ו/או השלישית.
יש לציין, כי לעניין קשיש שגילו למעלה מגיל 75, גם אדם שהוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בדין; וכן אדם שבמועד חתימת ההסכם לביצוע הפרויקט עם ראשון הבעלים בבניין התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד מהביטוח הלאומי, יראו בהם כקשיש שגילו למעלה מגיל 75 ויתנו להם זכויות זהות.
קיים אינטרס ציבורי רחב בהצלחתם והוצאתם אל הפועל של פרויקטי התחדשות עירונית, ולעניות דעתנו, על המחוקק להמשיך להעניק הטבות/זכויות נוספות לאוכלוסיית הגיל המבוגר (קשישים) כדי לתמרץ ולעודד אותם לחתום על הסכמים לביצוע פרויקטים כאלה.
האם הגיל קובע?
בימים אלו אנו ערים לקולות שקוראים לתיקון הוראות הדין כך שהגדרת "קשיש" תכלול גם מקרים נוספים ואנו בהחלט בעד מגמה זו; לעניות דעתנו, יש לראות כ"קשיש" גם אדם שאינו עומד בתנאים המצטברים שהוזכרו לעיל, אך בעת קבלת היתר הבנייה לביצוע הפרויקט, הוא הגיע לגיל שמזכה אותו להיכלל בהגדרת ה"קשיש". באופן זה, יהא ניתן להכניס אוכלוסייה נוספת למעגל הזכאים לקבלת אחת מהחלופות הנ"ל – על מנת לעודד אוכלוסיות רבות ככל הניתן לחתום על הסכמים של התחדשות עירונית.
מהו מנגנון ההיוון?
עניין נוסף שנראה שאינו מוסדר בהוראות הדין, הוא קביעת מנגנון שיעור ההיוון של שווי דירת התמורה שזכאי לקבל הקשיש בפרויקטים של התחדשות עירונית כאמור לעיל. נזכיר, כי אם לדוגמה קשיש מבקש לממש את זכאותו לחלופה הראשונה (תמורה מחוץ לפרויקט), הרי שהיזם נדרש להעריך את שווי דירת התמורה של הבעלים ולתת את שוויה המהוון למועד קבלת הכסף – בהתאם "נחסך" מהקשיש הצורך להמתין את תקופת עבודות הבנייה והוא מקבל את הכספים בסמוך לפינוי דירתו הקיימת ויכול לרכוש כבר דירה קיימת (או לדיור מוגן) ולעבור אליה, ומנגד, היזם צריך לממן כבר באותו שלב מוקדם יחסית של הפרויקט את מתן הכספים לקשיש.
בהיעדר קביעת שיעור ההיוון בהוראות הדין, הרי שמומלץ להעביר זאת להכרעת שמאי מוסכם או שמאי מטעם הבעלים, אולם ישנן מספר שיטות לקביעת שיעור ההיוון, באופן שעלולים להיווצר פערים ומחלוקות ביחס לכספים שאמור הקשיש לקבל, אף במאות אלפי שקלים ולמעלה מכך. לכן, ראוי שהמחוקק יידרש לכך ויתקן את הוראות הדין בעניין זה, בהקדם האפשרי.
*הכותב הוא עו"ד תומר בלאיש, ממשרד ענת בירן – משרד עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובהתחדשות עירונית ונדל"ן
**כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי בכתבה משמש כמידע כללי בלבד
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
