אלעד אפרגן: "הגיע הזמן לצאת מעבדות לבירוקרטיה אל עבר חירות של תכנון ורישוי"

בימים של טלטלה לאומית מתמשכת, משבר כלכלי המרחף מעל כולנו וחוסר ודאות גיאופוליטית, יש מי שבוחר להסתכל קדימה, אל היום שאחרי. עו"ד אלעד אפרגן, מייסד ומנכ"ל חברת ישראל-אירופה, מהחברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, מדבר על חזון, אחריות רגולטורית, פריפריה וטכנולוגיה – וגם על הדור הבא של העוסקים בתחום בישראל.

"מי שנמצא בתחום ההתחדשות העירונית לא עוסק רק בנדל"ן, הוא עוסק בייבוש ביצות מודרני", אומר אפרגן. "אנחנו עוסקים בהחייאת שכונות ותיקות, הופכים אותן לשכונות שערכן עולה ושנעים לחיות בהן, בעלות איכות חיים טובה ומשופרת. זו עבודה ציונית במובן העמוק ביותר. מוטלת  עלינו אחריות עצומה לייצר פרויקטים ברי קיימא, עם הסתכלות רחבה של 360 על כל האספקטים של חיי התושבים. היום, יותר מתמיד, אנחנו מבינים שחתיכת הקרקע הקטנה שלנו המכונה מדינת ישראל – היא יקרה מפז".

החברה שבראשותו מקדמת כיום פרויקטי התחדשות עירונית רבים עם אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ. אחד הבולטים שבהם הוא מתחם יצחק שדה–שמחוני–טרומפלדור בנתניה. מדובר באחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הגדולים באזור, שעתיד לכלול כ-854 יחידות דיור חדשות לצד שטחים ירוקים, שבילי הליכה, ומבני ציבור. "מדובר בעדכון גרסה לשכונה שלמה. אנחנו לא לוקחים את האמון של התושבים כמובן מאליו – זו זכות גדולה ואנו מחויבים לפעול עבור התושבים הוותיקים והחדשים כאחד כדי להפוך את החזון למציאות".

לשאלה היכן הוא רואה את מוקדי הצמיחה העתידיים של ישראל, התשובה שלו חדה וברורה: בפריפריה. "אבל כדי שזה יקרה באמת, חייבים להתחיל בתכנון נכון ומדויק לצד יצירת תשתיות מתאימות. אם תהיה תחבורה ציבורית יעילה שמחברת את הצפון או הדרום למרכז בתוך חצי שעה – הערך של הנדל"ן יעלה ויאפשר הוצאה לפועל של פרויקטים של התחדשות עירונית גם שם. המלחמה האחרונה הדגישה כמה חשוב שנחזק את הגבולות – זה נכון בביטחון וזה נכון גם בדיור."

בהקשר של התכנון העירוני, אפרגן מאמין שצריך לשנות תפיסה. לדבריו, "מרבית הרשויות המקומיות מתכננות בפריזמה של כדאיות כלכלית ליזם ופחות בפריזמה של צרכים עירוניים עתידיים. אם היו מתכננים בהתאם לצרכים העתידיים היינו רואים תכנון צפיפות ועלייה לגובה, המשקף את הצורך העירוני האמיתי של עוד 20 ו-30 שנים ולא את צרכי היזם."

באשר לאתגרים שיפקדו אותנו ואת הענף לאחר המלחמה, אפרגן מדבר על סביבת הריבית הגבוהה, ומעריך שבנק ישראל יהיה חייב להפחית אותה במהלך 2025, לפחות בחצי אחוז, גם אם בשתי פעימות. "בלי הפחתת ריבית, המשק כולו תקוע – לא רק ענף הנדל"ן. ההשפעה תהיה רוחבית: ברגע שזה יקרה, נראה חזרה של עסקאות, של תנועה. זה אפילו יכול לזרז את סיום הלחימה – כן, עד כדי כך זה חשוב", הוא אומר. 

עוד הוא מתייחס לשינוי הרגולטורי הנדרש על מנת להאיץ את ההתחדשות העירונית: "ברוח החג, צריך לצאת מעבדות לבירוקרטיה אל עבר חירות של תכנון ורישוי. אנחנו צריכים מהפכה, לא פחות. כיום פרויקט ממוצע בישראל עובר 15 עד 20 ועדות ויכול לקחת 6 עד 10 שנים עד מסירת מפתח. אלו זמנים לא הגיוניים במציאות המשתנה, המגבירים את חוסר הוודאות, הן ליזמים והן לדיירים. אם יקוצרו התהליכים הללו מרבית בעיות הדיור תיפתרנה".

כמי שמאמין בעתיד, אפרגן הוא early adopter מובהק של טכנולוגיה. הוא רואה ב AI כלי שישנה את כל שרשרת הערך של הענף בעתיד: "מניתוח קרקעות, תכנון, תחשיבים, ניהול שיווק – הבינה המלאכותית כבר כאן. בעוד כמה שנים, כל פרויקט בנייה משמעותי יתוכנן ויוקם עם תמיכה של AI זה לא עתיד – זו כבר מציאות. מי שלא יאמץ את זה יישאר מאחור".

ומה בנוגע למגמות העתידיות בשוק?
"לצערי, אנחנו נמשיך לראות עלייה במחירי הדיור שכן ההיצע לא באמת גדל והביקוש לא קטן אלא רק כבוש. אבל, אני מצפה לראות גידול בפרויקטים של שכירות לטווח ארוך דורשים פתרונות רגולטוריים על מנת להפוך אותם לכדאיים כלכלית ליזמים ובנוסף, אני צופה הורדת בירוקרטיה וייעול תהליכים בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית המהווים את קטר הצמיחה של שוק הנדל"ן".

מה המסר שלך לדור הצעיר שגדל כאן?
"תבנו. תעבדו בבניין. אין בזה שום דבר פסול. ההפך. אחרי מה שעברנו ב-7 באוקטובר, אי אפשר להישען על אויבים שיבנו את המדינה שלנו. הגיע הזמן שנחזור להיות אלה שבונים את הארץ – תרתי משמע. והמדינה צריכה להירתם לזה – גם דרך תמריצים וגם מתוך תפיסת חוסן לאומי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן