האם בניין לשימור מונע פרויקט התחדשות?

בעלי ודיירי בניינים עלולים להיתקל בהחלטת העירייה שהבניין שלהם הוא בניין לשימור. לא פעם הם עלולים לגלות את העניין במסגרת משא ומתן לעסקת מקרקעין בבניין, אחרי הגשת תוכנית בנייה, או לאחר בקשה להיתר בנייה בבניין. או אז מודיעה להם העירייה שהבניין הוא לשימור, ומצרפת את ההגבלות הכרוכות בכך, שתוקעות את הפרויקט במשך שנים ארוכות. 

סוגיית שימור בניינים והשלכת השימור על עתיד ופיתוח הבניינים העסיקו את ועדות התכנון והבנייה בשנים האחרונות במיוחד בעקבות קידום עשרות תוכניות ברחבי הארץ לתמ״א 38 ולהתחדשות עירונית, ומכאן לחשיבות סוגיית השימור בשדה התכנון והבנייה בישראל. 

לפי חוק התכנון הבנייה בניין לשימור הוא בניין בעל חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית, המצדיקה לשמר אותו ולא לאפשר את הריסתו. משמע, לא כל בניין ישן הוא בניין לשימור. צריך להתקיים בבניין ערך מיוחד, ״הערך המוסף״ המייחד אותו מיתר הבניינים במרחב היישוב. ההחלטה אם מתקיים בבניין הערך המיוחד האמור נתונה בחוק לוועדת השימור העירונית. 

ההכרזה על בניין מסוים כבניין לשימור מחייבת הפקדת ואישור תוכנית בניין עיר מפורטת לשימור, על ידי מוסדות התכנון והבנייה, אשר תקבע אילו בניינים בתחומה חייבים בשימור. אם לא מאושרת תוכנית כזו ובהיעדר הכרזה רשמית על הכנת תוכנית לשימור לכל הפחות, ועדת התכנון והבנייה אינה מוסמכת למנוע מבעל הבניין קבלת היתר לביצוע עבודת בנייה או שינויי בבניין בטענה שהבניין אמור להיות לשימור לכאורה. 

עם זאת, ערים רשויות מקומיות רבות בישראל לא קידמו תוכניות לשימור מבנים בתחומן, ובמקום זאת הן החליטו שכל בקשה להיתר בנייה להריסת בניין ״החשוד״ להיות ראוי לשימור או זה הנמצא בשכונה ישנה, תועבר לדיון בפני ועדת השימור העירונית אשר תחליט אם היא מאשרת את הריסת הבניין אם לאו. 

מצב זה מורכב ואינו תקין, שהרי ברגע שאין תוכנית מפורטת לשימור שקבעה שהבניין הוא לשימור וקבעה את תכונותיו השימוריות, לא ברור מכוח מה מוסמכת ועדת השימור העירונית לאשר או לאשר הריסת בניין מטעמי שימור, ולא ברור גם מהי התשתית העובדתית והראייתית לקבלת החלטה כזו אם אין תוכנית מפורטת שקבעה את ההתייחסות התכנונית לבניין ואת מאפייניו השימורים ככל וקיימים. בנוסף, ועדת השימור היא ועדה עירונית, כלומר חבריה הם חברי מליאת הרשות המקומית, נבחרי ציבור, ולכן לא ניתן לשלול כי ההחלטות המתקבלות בוועדת השימור מושפעות משיקולים פוליטיים או שיקולים צרים אחרים, ולא ניתן לשלול כי חברי הוועדה יכולים להיות מושפעים מלחצים המופעלים עליהם מבעלי העניין, אלה הרוצים בהריסת הבניין או אלה המתנגדים לכך.

בפועל, בשל כשלים אלה במסגרת המשפטית המסדירה את תהליך קבלת ההחלטות בקשר לשימור מבנים, שיעור לא מבוטל של פרויקטים להתחדשות עירונית בערים רבות בישראל, המציעים אלפי יחידות דיור, תקועים ומעוכבים בשל התנייתם באישור ועדות השימור העירוניות גם כשאין תוכנית סטטוטורית שקבעה את הבניינים לשימור. מצב זה חמור ולא ראוי. הסחבת האמורה בפרויקטים מחבלת במאמצים להרחבת היצע הדיור בישראל. מצב זה לא הולם גם את העובדה שבמקרים רבים העירייה עצמה הכריזה על הבניין מושא התוכנית המוצעת להתחדשות עירונית ״כמבנה מסוכן״ ובכך קיימת דחיפות, בעיני העירייה עצמה, לטפל בו כדי לשמור על חיי הדיירים ולממש את זכותם לדיור בטוח ואיכותי. 

איני אומר שאין מבנים שצריך לשמר. יש בהחלט והרבה ברחבי הארץ. התלונה היא על שיעור רב של מקרים שבהם מפורסמת החלטה גורפת וכוללנית כי כל בניין בשכונה מסוימת בעיר הוא לשימור וזאת מבלי שקודמה, הופקדה ואושרה תוכנית בניין עיר מפורטת לשימור, שקבעה בצורה סדורה ושקולה את המבנים לשימור, וללא הליך התנגדויות ושיתוף ציבור שאפשר לציבור ולאנשי המקצוע להשתתף, להשפיע וליטול חלק בהכרעה אילו בניינים ראויים לשימור, ואילו לא, תוך הנמקה תכנונית ומשפטית ראויה להחלטה שהתקבלה. 

ברוב המקרים, הבעיה של הרשויות המקומיות בקידום תוכניות השימור היא תקציב וכוח עבודה. הבטחת תקציבים ותקנים של עובדים וצוותי תכנון לקידום התוכניות יכולה לתרום לפתרון המשבר. אישור תוכניות שימור יתרום גם לוודאות בשוק הנדל"ן כך שתוכניות להתחדשות עירונית תוגשנה רק לבניינים שהם לא לשימור ובכך ייחסכו הרבה זמן ומשאבים ליזמים ולדיירי הבניינים הרלוונטיים שידעו מראש אם עניין של שימור יחסום את התוכנית להתחדשות עירונית אם לאו. על הרשות להתחדשות עירונית לתת את דעתה לתופעה ולתרום את חלקה בפתרון.  

 

*עו"ד ד"ר קייס נאסר הוא ד"ר במשפטים, מרצה למשפטים באוניברסיטת חיפה, ושותף במשרד עו"ד פירון

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן