דנו בן-חור, יועץ בכיר בלמ"ס: בנק ישראל והאוצר הציגו מידע מטעה בנוגע להשפעת מבצעי המימון על מדד מחירי הדירות

בשבועות האחרונים פורסמו הערכות מגופים שונים, שטענו כי היקף הטבות המימון בענף הנדל"ן משמעותי, וכי הוא מבטא בפועל ירידת מחירים שאינה באה לידי ביטוי במדד מחירי הדירות. בלמ"ס דוחים את הטענות ומבהירים: מדובר במידע מטעה, גם מתודולוגית וגם מבחינת השפעתו האפשרית על המדד.

דנו בן-חור, היועץ הבכיר לסטטיסטיקן הלאומי, הציג את הנתונים בכנס השנתי של אתר "מגדילים", שהתקיים היום (2 באפריל 2025) בבנייני האומה בירושלים. לדבריו, הפערים בין הדיווחים נובעים מהגדרות שונות של שוק הדירות. כך למשל: בנק ישראל מתייחס לכלל נוטלי המשכנתאות, כולל רוכשי דירות יד שנייה. משרד האוצר מנתח רק עסקאות של דירות חדשות, ללא דירות שנמכרו בתכניות סבסוד, ללא דירות עם מסירה תוך פחות משנה וללא דירות שנרכשו עם הטבות צרכניות. בנוסף, נתוני האוצר כוללים רק 5 מתוך 10 אזורי מיסוי בישראל.

בן-חור המחיש את המצב באמצעות משל "העיוורים והפיל" – כל אחד מהגורמים רואה חלק אחר של התמונה, ולכן מגיע למסקנות שונות. לדבריו, הלמ"ס פועלת לפי עקרונות מדידה עקביים, שמתייחסים רק לדירות הרלוונטיות למדד מחירי הדירות החדשות.

בהתבסס על נתוני רשות המסים, הציגה הלמ"ס שני ממצאים עיקריים: משך הזמן הממוצע בין מועד העסקה למועד האכלוס עומד על 3.2 שנים. הטבת המימון הנפוצה ביותר היא מודל 80:20. הלמ"ס העריכה את השפעת מבצעי המימון באמצעות מודל היוון שפותח באוניברסיטת רייכמן ("פורום שווי הוגן"). לדוגמה: הטבת מימון מסוג 80:20 עם מסירה בעוד 3 שנים שקולה להנחה של 6.4%. הטבת מימון מסוג 85:15 שקולה להנחה של 7.0%.

בן-חור הציג גם ניתוח נתוני שלוש השנים האחרונות, ממנו עלה כי: מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-21.8% ללא שקלול הטבות המימון. כאשר משקללים את ההטבות – העלייה מצטמצמת ל-20.5% בלבד. המשמעות: הפער של 1.3% בלבד נובע מכך ששיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון נמוך ביחס לכלל הדירות שבמדד.

לסיכום, בן-חור הבהיר כי שקלול מבצעי המימון במדד באופן שוטף אינו תקין מתודולוגית. לדבריו, אם תתבצע כעת התאמה למדד – דווקא לאחר שמבצעי המימון צומצמו על ידי בנק ישראל – התוצאה תהיה עלייה במדד המחירים, ולא ירידה כפי שטוענים גורמים מסוימים. עוד הוא העריך שמדד מחירי הדירות ימשיך לעלות. " מדד מחירי הדירות ימשיך לעלות אל תאשימו את השליח, גם אני רוצה שהמחירים ירדו, גם הבן שלי רוצה לרכוש דירה"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן