רכש דירת מעטפת בפרויקט יוקרה ביפו וטען כי מדובר בדירת מגורים

רכש דירת מעטפת בפרויקט יוקרה, וביקש למסות אותה כדירת מגורים: בית המשפט דחה ערר של רוכש דירת מעטפת בפרויקט יוקרה ביפו נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב למסות את הנכס שלא כדירת מגורים. בפסק הדין נקבע כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים בעת שנרכשה, ולכן דחה את הערר.

באפריל 2021 רכש העורר דירת מעטפת (דירה ללא גימור ועבודות פנים) בפרויקט היוקרה "חסידי אומות עולם", ביפו תמורת 4.4 מיליון שקל. לאחר הרכישה, הגיש הרוכש למנהל מיסוי המקרקעין הצהרה על רכישת הדירה, ובמסגרת השומה העצמית ביקש כי מס הרכישה יחושב בהתאם לשיעורי המס החלים בשל רכישת דירת מגורים יחידה, תוך שהוא מתחייב למכור דירה אחרת שבבעלותו במסגרת המועדים הקבועים בחוק.

מנהל המיסוי החליט שלא לקבל את הצהרת העורר ולסווג את הדירה שנרכשה כ"זכות אחרת במקרקעין" שאינה דירת מגורים ולחייב את העורר במס רכישה שלא בהתאם לשיעורי מס הרכישה המוטבים החלים ברכישת דירת מגורים יחידה. נכון למועד רכישת הדירה, מס הרכישה החל בשל רכישת "זכות אחרת במקרקעין" הינו 6% ואילו שיעור מס הרכישה החל בשל רכישת דירת מגורים יחידה הינו בשיעור מדורג שנע בין 0 ל-5 אחוזים, ולגבי דירת מגורים שאינה יחידה בין 8 ל-10 אחוזים. בשנת 2024 תוקן החוק, כך שדירת מעטפת ממוסה כמו דירה רגילה, אך השינוי בחוק לא רלוונטי לעסקה שבגינה הוגש הערר, מכיוון שהיא בוצעה קודם לתיקון.

על רקע זה הגיש הרוכש ערר לוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב. סלע המחלוקת בדיון הוא אופן סיווג הדירה שרכש העורר לעניין החבות במס רכישה – האם כ"זכות אחרת במקרקעין" שאינה דירת מגורים – כטענת מנהל המיסוי, וזאת מכיוון שהעורר רכש "דירת מעטפת" שבנייתה טרם הסתיימה, או שמא מדובר ברכישת "דירת מגורים", כטענת הרוכש, הזכאית לשיעורי מס הרכישה המוטבים החלים על רכישת דירת מגורים יחידה.

לטענת העורר, מדובר היה בדירת מגורים לכל דבר. לדבריו, "אין מחלוקת כי בכל פתחי החוץ של הדירה היו מותקנים חלונות מזוגגות, תריסים חשמליים ודלתות. אין מחלוקת שכל משטחי הדירה היו מרוצפים, אין מחלוקת כי בדירה היה בנוי ממ"ד. אין חולק על כך שחלק מהקירות והמחיצות היו מטויחים וחלקם היה מצופה תקרת גבס חלף טיח… אין מחלוקת שהדירה הייתה מחוברת לדוד שמש". 

מנהל מיסוי המקרקעין, מנגד, טען כי "דירת מגורים" לצרכי מס רכישה היא דירה שבנייתה נסתיימה או טרם נסתיימה אך רק אם קיימת התחייבות מצד המוכר להשלים את בנייתה. לדבריו, במועד מכירת הדירה ומסירתה לעורר, בנייתה של הדירה טרם נסתיימה והדירה נמסרה לעורר כאשר אינה ראויה למגורים: לא היו בה כלים סניטריים דוגמת אמבטיה או מקלחת, לא היה מטבח, הריצוף היה חסר פאנלים ובהכנה לריצוף עתידי, הדירה הייתה ללא חלוקה לחדרים מלבד קירות הממ"ד וללא דלתות פנים, כאשר הבטון חשוף ואף החשמל חשוף וללא גופי תאורה או נורות. עוד נטען כי מהסכם המכר והמפרט הטכני, הצדדים התייחסו לעסקה כרכישה של "דירת מעטפת" ללא גימור או חלוקה פנימית, והרוכש היה אחראי לבצע בעצמו על חשבונו את השלמת בניית הדירה. כל זה, נטען, מעיד כי מדובר בדירת מעטפת.

חבר הוועדה, רואה החשבון צבי פרידמן, ציין בפסק הדין כי מהסכם המכר והמפרט הטכני שצורף להסכם עולה כי הצדדים להסכם ראו בנכס הנמכר "דירת מעטפת" וכי ובאחריות הרוכש לבצע בעצמו, באחריותו ועל חשבונו את מלוא העבודות הנדרשות בדירת המעטפת עד להשלמת בנייתה לרמת גמר מלא לצורך מגורים. בהתייחסו לעדות העורר ואביו, שסייע ברכישת הדירה, כתב השופט: "היעלה על הדעת שהעורר לא היה מודע להגדרת 'דירת המעטפת' שחזרה מספר פעמים בחוזה המכר ובמפרט הטכני? היעלה על הדעת שלא היו מודעים לנושא מהותי כל כך של פירוט השלמות הבניה ע"י המוכר? חזקה היא שהעורר ואביו, כאנשים משכילים, קראו את כל המידע הרשום בחוזה המכר ובמפרט הטכני בנושא חשוב של רכישת דירה בסכום נכבד".

עוד הוסיף פרידמן עוד כי יתכן שהעורר בחר במודע ברכישת דירת מעטפת, שכן הדירה הנרכשת הייתה דירתו השנייה ורק מאוחר יותר, כנראה, חזר בו והחליט להגיש בקשה לראות בדירה הנרכשת כדירתו היחידה וליהנות משיעורי מס הרכישה המוטבים של דירה יחידה, תוך שהוא מתחייב למכירת דירתו האחרת שבבעלותו במסגרת המועדים הקבועים בחוק. עוד עולה מפסק הדין כי העורר פנה לעיריית תל אביב וביקש לקבל הנחה בארנונה, תוך שהוא מסביר כי הדירה נקנתה ברמת מעטפת ונדרש להשלימה לרמת דירת מגורים שניתן להתגורר בה. 

פסק הדין קבע כי העורר לא עמד בנטל ההוכחה שאכן המדובר ב"דירת מגורים" ראויה למגורים שבנייתה הסתיימה. חבר הוועדה פרידמן כתב כי תקרת הדירה הייתה מבטון חשוף, לא היה בה ריצוף, לא היה מטבח וכן לא היה חיבור קבוע לחשמל או מקלחת. "בהתאם למצבור הנסיבות והתמונה הכללית של הדירה, ראינו שהמדובר בדירה אשר בנייתה טרם הסתיימה במועד מכירתה ובמועד מסירתה, ואין התחייבות של המוכר לסיים את בנייתה", נכתב.

עוד קבע פרידמן כי העורר ואביו התקשו לענות על שאלות בנוגע למצב הדירה בעת מכירתה ולא עמדו בנטל ההוכחה הרובץ עליהם להראות שהדירה אכן הייתה ראויה למגורים במועד מסירתה וכי בנייתה הסתיימה. הוא דחה, כאמור, את הערר והטיל על רוכש הדירה הוצאות בסך 30,000 שקל.

השופט הרי קירש, יו"ר הוועדה, הצטרף לעמדתו של רו"ח פרידמן, וכתב כי "עיון בהסכם המכר מגלה כוונה להדגיש, שוב ושוב, כי הדירה נמכרת במצב מעטפת ולא במצב גמור – מבלי להשאיר ספק בעניין".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן