המחירים עולים: לראשונה מנתחים בלמ"ס את מבצעי המימון במסגרת מדד הדיור, שתפסו רק 14 אחוז מנתח המכירות של דירות חדשות, שרשמו עלייה של 1.7 האחוז
מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024 – ינואר 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2024 – דצמבר 2024, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.2%, כך עולה ממדד מחירי הדיור שערכו דורון סייג וד"ר לריסה פליישמן, מלשכת הסטטיסטיקן הלאומי.
מהשוואת העסקאות לתקופה המקבילה אשתקד, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-7.7%. "ניתן לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות, הראשונה התרחשה בשנת 2018 במשך שלושה רבעונים והתקופה השנייה התרחשה במחצית השנייה של שנת 2023. החל משנת 2024 התחדשו עליות מחירים שנתיות", כך לדבריהם.
בבחינת המחוזות עולה כי נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות, כך גם בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
מחירי דירות חדשות מזנקים
מחירי הדירות החדשות עלו ב-1.7%. מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית עלה מ-22.3% בתקופה הקודמת (נובמבר – דצמבר 2024) ל-25.8% בתקופה הנוכחית. מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית עלה ב-0.9%. מהשוואת העסקאות שבוצעו לתקופה המקבילה אשתקד, , נמצא כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-5.4%.
רוב הדירות הישנות שנמכרו – ללא ממ"ד
החודש התקבלו לראשונה בלמ"ס נתונים עבור עסקאות שבוצעו החל מחודש יוני 2024 שכללו את המשתנה ממ"ד עבור דירות ישנות שנבנו לפני שנת 1992.
המידע נאסף על-ידי רשות המסים החל מחודש יוני 2024. יצוין, כי על פי תקנות פיקוד העורף לבניית ממ"ד כל בית אשר נבנה משנת 92 ואילך מחויב לכלול ממ"ד. עם זאת, במהלך העשורים האחרונים נוספו ממ"דים בדירות ישנות שנבנו לפני שנת 92 בין היתר, באמצעות תהליכי התחדשות עירונית. "עד לאחרונה מידע זה לא היה קיים בנתוני העסקאות שמשמשים את הלמ"ס לחישוב מדד מחירי הדירות", מציינים בלמ"ס, "מניתוח הנתונים שהתקבלו עולה כי מתוך כ-11 אלף עסקאות של דירות שנבנו לפני שנת 1990, נמכרו פחות מ-100 דירות בממוצע חודשי אשר כללו ממ"ד, והיוו כ-5% מסך דירות אלו".
עוד עולה מהנתונים כי קיים קשר חיובי בין עשור הבניה ובין שיעור הדירות הכוללות ממ"ד. ככל שדירה ישנה יותר, ההסתברות שקיים בה ממ"ד קטנה יותר.
"על סמך המידע החדש פיקחנו במודל האמידה על דירות עם ממ"ד שנבנו לפני שנת 92 (כאמור, לגבי דירות אלו, לא ניתן היה לדעת שקיים בהן ממ"ד). הוספת המידע אודות קיום ממ"ד בדירות ישנות במודל ההדוני, מיתנה את מדד מחירי הדירות הכללי באופן זניח בלבד (שינוי בספרה השנייה אחרי הנקודה). עם זאת, אנו רואים חשיבות בהוספת משתנה זה באופן קבוע למשוואת האמידה ההדונית, בשל האפשרות שבעתיד היקף הדירות הישנות שימכרו עם ממ"ד יגדל באופן משמעותי ואז ישפיע יותר על המדד", כך מציינים עורכי המדד.
איך השפיעו הטבות המימון?
בעקבות חובת דיווח מנובמבר 2024 שקבעה רשות המסים, התקבלו החודש לראשונה נתונים ממוחשבים על הטבות מימון לסוגיהן (90:10, 80:20). לפי דיווחי הקבלנים ניתנו בחודשים נובמבר 2024 ועד ינואר 2025 1,734 הטבות מימון לדירות חדשות שנמכרו, המהוות 14.4% בלבד מסך הדירות החדשות שנמכרו.
במחוזות חיפה, תל אביב וירושלים שיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון היה הגבוה ביותר. לעומת זאת, במחוז הצפון שיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון היה נמוך משמעותית.
יש לציין כי הערכים בתרשים חושבו ביחס לכלל הדירות החדשות שנמכרו, קרי, סך העסקאות המשתתפות בחישוב מדד מחירי הדירות החדשות (לרבות דירות שנמכרו במסגרת תכנית ממשלתית וללא מגבלה על מועד אכלוס הדירה).
התפלגות סוגי הטבות המימון
סטטיסטיקה נוספת מציגה את סוגי הטבות המימון הנפוצות ביותר. מהנתונים עולה כי ההטבה השכיחה ביותר הינה מסוג 80:20 המהווה כ-49% מסך ההטבות שנתנו. ההטבה השנייה בשכיחותה הינה מסוג 85:15 המהווה כ-28%. ההטבה השלישית בשכיחותה הינה מסוג 90:10 המהווה כ- 19%. יתרת סוגי הטבות המימון מהוות כ-4% מכלל ההטבות.
משך הזמן הממוצע לתשלום היתרה: 3.2 שנים
לכל דירה שנמכרה עם הטבת מימון חושב משך הזמן בין מועד החתימה על החוזה לבין מועד מסירת הדירה. ממוצע משך הזמן שבין מועד החתימה על חוזה הרכישה ובין מועד האכלוס, שבו נדרש הרוכש לשלם את יתרת סכום הרכישה, הינו 3.2 שנים עם סטיית תקן של 1.5 שנים.
האם הטבות המימון השפיעו על מדד מחירי הדירות?
על מנת לבחון את ההשפעה האפשרית של הטבות המימון על מדד מחירי דירות, חושבו מחדש את שינוי המחירים ב-3 השנים האחרונות. "מאחר ואין בידינו מידע על הטבות מימון עבור חודשים קודמים, ביצענו השוואה בין התקופה הנוכחית שבה התופעה של מתן הטבות מימון הינה נפוצה ובין אותה תקופה לפני 3 שנים (לפני העלאות הריבית) שבה מתן הטבות מימון הייתה תופעה זניחה אם בכלל", מציינים עורכי המדד, "לפני 3 שנים גם שווי הטבות המימון, במידה והיו, היה נמוך בשל הריבית הנמוכה ששררה בשוק באותה תקופה", הם מסבירים.
עבור מדד מחירי הדירות החדשות נקבע כי השפעת הטבות המימון מיתנה במקצת את עליית המדד. קרי, כאשר משקללים את הטבות המימון, העלייה המצטברת במחירי הדירות החדשות בשלוש השנים האחרונות הינה מתונה יותר ב- 1.3 נקודות האחוז (20.5% לעומת 21.8%).
"למען הסר ספק, בדיקות אלה נערכו על מנת לתת הערכה להשפעה של מתן הטבות המימון בשוק הדירות החדשות. עם זאת חשוב לציין כי המדד הרשמי של מחירי דירות, (כמקובל בכל מדדי מחירי נכסים בעולם), מבוסס על מחירי העסקאות, כפי שהם דווחו לרשות המיסים. עוד נציין כי מדידה שוטפת מידי חודש בחודשו של המדד הכולל הטבות מימון יכולה לשקף בעיקר שינויים בהיקף ההטבות וסוגן ולכן שנויים אלו עלולים לייצר רעש סטטיסטי לשני הכיוונים. לכן, לאור ההשפעה הזניחה של הטבות המימון, אנו ממליצים על מדידה ופרסום לציבור בתדירות תקופתית בהתאם להתפתחות המגמות בשוק", כך נמסר.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
