נדחתה עתירה של "רדיו א-שמס" נגד הקמת מגדל המוזיאון בחיפה

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה עתירה שהגישה תחנת "רדיו א-שמס", נגד קידומה של התכנית להקמת "מגדל המוזיאון" בחיפה, בטענה כי בכך ייפגעו זכויותיה על הקרקע. התחנה אף טענה כייזמיות המגדל, שרכשו חלק מהקרקע, אינן יכולות להיות מוגדרות כבעלות זכויות על הקרקע. בית המשפט קבע, בין השאר, כי יזמיות המגדל הן בעלויות זכויות על הקרקע לכל דבר, וכי ההליך התכנוני של הבניין נמצא בשלב מקדמי.

העתירה מתקדמת על קרקע ברחוב פל-ים בחיפה, שהייתה במקור בשימושו של משרד התקשורת, והועברה בחלקה לחברת בזק ובחלקה לרשות הדואר (שהפכה לימים לחברת דואר ישראל). חלק ארי מהשטח (כ-5.7 דונמים) הועבר לדואר, וכ-3.7 דונמים לבזק. כדי להסדיר את הזכויות על השטח, נחתם בין בזק לרשות הדואר הסדר שנועד להסדיר את החלוקה והשימוש בכל חלקות המקרקעין המשותפות שהועברו לחזקתן. ההסכם הסדיר את הזכויות בקרקע.

לימים מכרו בזק והדואר את הזכויות שלהן על השטח: בשנת 2017 מכרה בזק את זכויותיה לחברות שנהב אר מוזיאון חיפה בע"מ; שנהב אס מוזיאון חיפה בע"מ; ב.קימה השקעות בע"מ ומוזיאון חיפה ד.ר לימיטד. הדואר מכר את זכויותיו לרדיו א-שמס. ניסיון להכנת תשריט ותקנון לרישום בית משותף בחלקה לא הבשיל.

רוכשות הקרקע מבזק (החברות שנהב, ב. קימה ומוזיאון חיפה), החלו לקדם תכנית מתאר מפורטת שתחול רק על חלק החלקה שנרכש על ידן לשינוי ייעוד השטח לטובת הקמת מגדל בן 20 קומות מגורים, קומות משרדים וקומה טכנית (מגדל המוזיאון). רדיו א-שמס, שחששה שאישור התכנית יפגע בזכויותיה בחלקה, פנתה למשיבות (הוועדה המחוזית חיפה ורוכשות זכויותיה של בזק) בטענה כי קידומה של התכנית יפגע בזכויותיה. בין היתר, צוין כי משמעות התכנית היא שימוש בזכויות הבנייה בחלקה המוקנות לרדיו א-שמס. במקביל פנו באי כוחה של התחנה גם לוועדה המקומית חיפה ודרשה ממנה שלא לאפשר את קידומה של התכנית. התחנה טענה במכתביה, בין היתר, כי לרוכשות הקרקע לא עומדת על פי דין הזכות ליזום הליך תכנוני בחלקה, מכיוון שהליך הרישום שלהן על הקרקע טרם הושלם, ולכן לא ניתן לדון בבקשתן לאישור התכנית. 

לאחר שבא כוחה של הוועדה המחוזית השיב כי המשיבות כלולות בהגדרת "בעל קרקע" הזכאי ליזום הליך תכנוני, הגישה בחודש אוגוסט 2023 התחנה עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד הוועדה המחוזית ורוכשות הקרקע. לטענת התחנה, המשיבות אינן נכללות ברשימת הגורמים הפרטיים הזכאים ליזום הסדרה תכנונית, שכן אינן נכללות במונח "בעל קרקע" ואף לא במונח "מי שיש לו עניין בקרקע". לטענתה, "בעל הקרקע" הוא רק בעל זכות רשומה, ומאחר שהמשיבות אינן רשומות כחוכרות החלקה, הן אינן בעלות קרקע.

במקביל, הגישה התחנה גם בקשה לצו ביניים המורה לוועדה המקומית להימנע מקבלת כל החלטה בבקשת המשיבות לאישור התכנית. השופט רון סוקול דחה את הבקשה וקבע כי אין כל דחיפות לדון בטענות העותרת, שכן ההליך התכנוני מצוי עדיין בשלבים מוקדמים. יש לציין כי התכנית הופקדה, בסופו של דבר, בחודש יולי האחרון, אך בדיון שנערך בחודש מרץ התברר כי התכנית טרם הוגשה להפקדה.

בא כוחן של המשיבות, החברות שרכשו את הקרקע ויזמו את הקמת מגדל המוזיאון, הדגיש בדיון כי התכנית הוגשה רק בשטחן של המשיבות ועל פי חלוקת הזכויות בחלקה ועל כן אין כל מניעה לכך שהמשיבות יגישו בקשה לאישור תכנית. לטענתו, אין שמץ ראיה לכך שהתכנית נסמכת על זכויות בנייה של העותרת או כי תיפגענה זכויותיה.

השופט סוקול, כאמור, דחה את העתירה, וציין כי זו אינה מבקשת לתקוף החלטה כלשהי של הוועדה המקומית, אלא רק לתקוף את נכונותה של הוועדה לדון בבקשה לאישור התכנית שהגישו המשיבות. "לא מצאתי עילה למנוע מהמשיבות ליזום את ההליך התכנוני. בהתאם, מתחייבת המסקנה כי העתירה היא עתירה מוקדמת וכי נכונות הוועדה לדון בבקשה אינה פוגעת בזכויותיה של העותרת ואינה שוללת ממנה את הזכות להתנגד לאישורה של התכנית ולהעלות לפני הוועדה את כל טענותיה", נכתב.

בנוסף, השופט דחה את טענת התחנה כי המשיבות אינן בעלות הקרקע, וקבע כי אמנם הן אינן רשומות כחוכרות לדורות, אולם אין בכך כדי למנוע את הכללתן ברשימת בעלי הקרקע, שכן על פי חוק התכנון והבניה, ניתן להגדיר חוכר לדורות גם כמי שנחתמה עמו עסקת חכירה אף שטרם הסתיימה ברישום: "המשיבות הן בעלות הקרקע כהגדרת מושג זה בחוק התכנון והבניה, והיותן שותפות בזכויות עם העותרת אינה פוגעת בזכותן ליזום הליך תכנוני. למשיבות זכות חוזית לחכירת הקרקע, וזכויות חוזיות, המוסכמות גם על העותרת, לשימוש ייחודי בחלק מהחלקה שהוקצה להן בתשריט החלוקה, לרבות זכויות לפעול בשטח זה כבעלים וליזום בו הליכי תכנון".

בנוסף, השופט הבהיר כי המשיבות מבקשות להגיש תכנית רק באותן יחידות שהוקצו להן על פי תשריט החלוקה. 

כאמור, התכנית הופקדה בפועל, אך בעת הגשת העתירה וקיום הדיונים היא טרם הופקדה, והשופט קבע כי: "ההליך התכנוני עדיין מצוי בשלב מקדמי וטרם התקבלה החלטה של הוועדה בדבר הפקדתה של התכנית. לעותרת שמורה הזכות להתנגד לתכנית, הן בשל הפגיעה הנטענת בזכויותיה והן בשל פגמים שנפלו לטענתה בזכותן של המשיבות ליזום את התכנית".

בית המשפט דחה, כאמור, את העתירה, והטיל על התחנה הוצאות בסך 10,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן