האם חוק הקלה בפיצול דירות יוצר הזדמנות לתוספת דירות?

באוגוסט האחרון אישרה כנסת ישראל את תיקון מס' 155 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. מדובר בהצעת חוק שפוצלה מהצעת חוק ההסדרים לשנת 2023-2024 ונידונה באופן נפרד.

במסגרת תיקון זה התווסף לחוק סעיף 147ב שכותרתו "הקלה בפיצול דירות" המאפשר מתן הקלה של תוספת יחידת דיור אחת לכל יחידת דיור צמודת קרקע הקיימת במגרש, בדרך של הוספת יחידת דיור נוספת או פיצול יחידת דיור קיימת או שילוב של שניהם, מעבר למספר יח"ד המרבי המותר בחלקה.   

בדומה לתיקונים רבים בחוק התכנון והבניה, הצורך בתיקון זה נועד לתת פתרון למשבר הדיור, באמצעות תיקון נקודתי, לכשל שהמדינה זיהתה בשוק הדיור. במקרה הזה, המדינה ביקשה להגדיל את היצע יחידות הדיור, בשכונות ואזורי מגורים המאופיינים בבניה צמודת קרקע, אשר, אינם יכולים להנות מהטבות הבניה המאפיינות פרוייקטים של התחדשות עירונית, תכניות פינוי בינוי ותמ"א 38.

התיקון לחוק נועד להגדיל את היצע הדירות הקטנות, והוא מחדש את ההקלה שהייתה מעוגנת בסעיף 147(י) לחוק, במסגרת הוראת שעה משנת 2017, אשר תוקפה פקע בפברואר 2024. 

מטרת הוראת השעה הייתה לקדם פתרון להיצע הנמוך של דירות קטנות להשכרה ודברי ההסבר של תיקון 155 מלמדים על כך שהוראת השעה לא הצליחה, להשיג את מטרותיה. 

על פי מסמך שהכין מרכז המידע והמחקר של הכנסת, כי החל מכניסת הוראת השעה לתוקף בשנת 2017 ועד ליוני 2019 הוגשו לוועדות המקומיות 352 בקשות בלבד, מתוכן אושרו כ-21% מהבקשות.

מבין החסמים שעמדו כנגד מימוש מטרת הוראת השעה היו תנאים שמציבות ועדות מקומיות, היעדר תמריץ לדיירים והיעדר היכולת לאתר יחידות דיור שפוצלו בעבר שלא כדין. 

משכך המחוקק החליט על הארכת הוראה זו לשנתיים נוספות תוך שהוא מציין בדברי ההסבר כי הועדה המקומית "תהיה חייבת" לתת הקלה לפי החוק בהתקיימות התנאים. מטרת השינוי, כך נראה היא למנוע מהוועדות המקומיות להציב תנאים נוספים ולייעל את הטיפול בפניות ע"פ חוק זה, על ידי קביעה בחקיקה של הקריטריונים לצורך הכרעה בבקשות מכוח תיקון 155 

לדעתנו, התיקון נועד למטרה ראויה אותה המדינה מנסה להשיג מזה שנים רבות, אנו סבורים כי נכון  בתחום תכנון ובנייה לקדם  תוך ראייה אסטרטגית הוליסטית בתיקוני חקיקה ואישורי תוכניות.

אך המחוקק בגישתו העקבית לבצע תיקונים של "טלאי על טלאי" בחוק התכנון והבניה אינו מצליח להתמודד עם משבר הדיור. למרות קריאות רבות לגיבוש חוק תכנון חדש, המערכת הממסדית מעדיפה  להתמודד עם האתגריים התכנוניים על ידי הוספת תיקוני נקודתיים המשנים אותו. 

השוואה בין הוראת השעה של שנת 2017 לבין תיקון 155 מעלה כי אין מדובר בשינויים משמעותיים וכי ספק אם התיקון בנוסחו העדכני יספק מענה למשבר הדיור ויגשים את מטרת החוק. 

לסיום נותר לציין כי הקלה זו מהווה הזדמנות לבעלי דירות צמודות קרקע להוסיף יחידת דיור נוספת, אך חשוב לדעת כי הוראות התיקון כאמור יחולו על בקשות שיוגשו עד לפני יום 1.6.2025. או עד מועד מאוחר יותר שיקבע שר הפנים.

*הכותבים הם עורכי דין אלי הירש ונסרין אבו עסלה, ממחלקת תכנון ובנייה במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן