האם ניתן יהיה להחיל את הוראות הפטור ממסים על עסקאות התחדשות חלופית לתמ"א? עו"ד יוני כהן, מומחה למיסוי מקרקעין, עם ההסבר המלא
תמ"א 38 נכנסה לתוקף לפני כמעט 20 שנה, כאשר במהלך השנים המגמה של המחוקק הייתה להקל על מימוש העסקאות ולהרחיב את הוראות הפטורים מהיטלי השבחה ומיסים תוך הבנת החשיבות של התחדשות עירונית, בניית ממ"דים והגדלת היצע הדירות. תנאי הכרחי להחלת הטבות המס הוא כי ההיתר יינתן בהתאם להוראות תמ"א 38. בערים רבות תוקף התמ"א עומד להסתיים בסוף אוגוסט 2024 ולעומת אי הוודאות והספקות בתחומים השונים – להערכתנו נראה כי דווקא בתחום המיסוי קיימת המשכיות להענקת הפטורים.
במענה לצרכים ולרצון לאפשר רציפות תכנונית להתחדשות העירונית, ומתוך רצון ליישם את "חלופת שקד", חוקק תיקון 139 לחוק התכנון והבניה העוסק בעיקרו בחלופה לתמ"א 38, זאת בהמשך להחלטת המועצה הארצית על פקיעת התמ"א ולאי מתן ארכות נוספות לאור הקשיים הכרוכים בה.
החלופה שנקבעה בחוק מרחיבה את סמכויות הוועדה המקומית לאשר, במסגרת תכנית שבסמכותה, הגדלת זכויות בהיקפים משתנים ואף ניודן בין אם במסלול הריסה ובין אם במסלול חיזוק הבניין, במגרשים שבהם מצוי מבנה הטעון חיזוק מפני רעידות אדמה. זכויות הבניה שבסמכות הוועדה המקומית לאשר הינם בהיקף מדורג אשר עשוי להגיע במקרים של איחוד מגרשים לכ- 400%, לצד שיקול דעת הוועדה לגבי החיוב בהיטל השבחה מופחת.
לאור פקיעת התמ"א ושינוי המדיניות ביחס להתחדשות עירונית, להערכתנו נראה כי הטבות המס להן היו זכאיים הצדדים לעסקת התמ"א – ימשיכו לחול. פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר הקלות המס גם על עסקה שההיתר למימושה הוצא שלא מכוח תמ"א 38. הסיבה היא שבמסגרת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין נוספה הגדרה של "תכנית החיזוק", לגביה הפטורים הקבועים בחוק ימשיכו לחול גם במקום בו ההיתר יהיה מכוח "תכנית החיזוק" כהגדרתה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח 2008 (להלן: "חוק החיזוק").
נראה כי החלופה המרכזית שתמומש במסגרת חוק החיזוק הינה בהתאם לסעיף 70א' לחוק התכנון והבניה, לפיו מבנה הטעון חיזוק הוא בניין הנמצא במגרש המיועד למגורים והמשמש לפחות ב- 70% משטחי הבניה למגורים. התוכנית מתנה את מימושה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של חיזוק לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כהגדרתו בסעיף האמור, למעט תכנית כאמור החלה במתחם לפינוי ובינוי.
התנאים שצריכים להתקיים על פי חוק בסעיף זה הינם (1) ההיתר לבניית הבניין ניתן לפני 1.1.1980 או שלפני 31.12.1984 וניתנה חוו"ד מהנדס לאי עמידת הבניין בתקן עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. לא בוצעו בבניין, לפי היתר, עבודות לחיזוק המבנה לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כנוסחו במועד מתן ההיתר. (2) הבניין בן שתי קומות מעל פני הקרקע לפחות, ויש בו ארבע יחידות דיור שנבנו לפי היתר לפחות; לעניין זה, תובא בחשבון קומת עמודים, אך לא תובא בחשבון קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית שטחה של הקומה שמתחתיה.
למרות פקיעת תמ"א 38, ישנן חלופות להמשך מימוש וביצוע התחדשות עירונית, וניתן יהיה להחיל עליהן את הוראות הפטור ממיסים על עסקאות, כאמור ככל שהמתווה שיתגבש יהיה בהתאם להוראות חוק החיזוק וחוק התכנון והבנייה.
*הכותב, עו"ד יוני כהן, הינו שותף במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, המתמחים בתחום מיסוי מקרקעין.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
