בעלי נכס בעיר הגישו תביעה "בשם" תכנית רובע 4. היועצים המשפטיים המליצו לדחותה, וקבעו כי ערך הנכס הושבח
לא ניתן להתחשב בזכויות הכלולות בתמ"א 38 כאשר בוחנים השפעה של שינוי תכנוני על ערכי מקרקעין. כך קובעים עורכי הדין של הוועדה המקומית תל אביב, בחוות דעת משפטית שבה המליצו לדחות תביעה שהגישו בעלי נכסים בעיר, על רקע אישור תכנית רובע 4. גם שמאי הוועדה המליצו לדחות את התביעה. הוועדה המקומית תדון בהמלצות בישיבתה הקרובה, שבה תעלה לדיון התביעה, בסך 4,353,250 שקל.
את התביעה הגישו בעלי נכס ברחוב מתתיהו כהן גדול. לטענת התובעים, הנתמכת בחוות דעת שמאים, ירידת הערך של הכנס שלהם, הנובעת מאישורה של תכנית תא3729/א' (תכנית רובע 4) עומדת על סך של 4,353,250 שקל. לפי חוות דעת שמאי התובעים, למרות שתכנית רובע 4 כי מעודדת חלופה של הריסה ובניה מחדש על פני חלופה של תוספת בניה חדשה על הקיים, הרי שבפועל התכנית מערימה קשיים ומונעת ניצול הזכויות בחלופה זו. לטענתם, הפגיעה הנובעת מכך שלא ניתן לממש זכויות בניה בחלופה זו, של הריסה ובניה, הינה אובדן של כ-285 מ"ר עיקרי.
עוד טענו התובעים כי עם אישור תכנית רובע 4 שינתה הוועדה המקומית תל אביב את עמדתה ביחס לנכס שלהם, וקבעה כי אין מדובר בחלקה בייעוד מגורים ג', המיועדת לבניה משותפת של 3 יח"ד לדונם אלא בקוטג' חד משפחתי, על כל המשתמע מכך ביחס להיקף הזכויות מכוחה של תכנית רובע 4. המשמעות היא, לטענתם, כי במסלול של תוספת בניה על הקיים נוצרה פגיעה במקרקעין בגין אובדן זכויות של כ-145 מ"ר.
שמאית הוועדה, מלכה דור, דחתה את טענת התובעים, וקבעה כי בניגוד לנאמר בתביעה, הרי שתכנית רובע 4 השביחה את ערך הנכס. עוד נטען כי שווי מצב קודם עפ"י תחשיב שנערך בחלופה של תוספת בניה הינו 9,525,150 שקל, ובחלופה של הריסה ובניה הינו 6,447,500 שקל. לפיכך, נקבע, השימוש המיטבי עבור הנכס הוא חיזוק ותוספת. השמאית הסבירה כי מאחר והבניין בנוי בקיר משותף עם המבנה הסמוך צפונית לו, השווי בחלופה של הריסה ובנייה מחדש נותר ללא שיוי, 6,447,500 שקל.
לעומת זאת, במצב של תוספת על הקיים, הערך במצב החדש הוא 13,710,000 שקל. "משכך, לא חלה כל ירידת ערך בשוויו של הנכס עקב אישורה של התכנית, והתובעים אינם זכאים לפיצויים", נקבע. השמאית קבעה עוד כי לעמדת הוועדה המקומית, התכנית אף השביחה את המקרקעין. השמאית ממליצה לדחות את התביעה.
לחוות הדעת השמאית צורפה חוות דעת משפטית של באי כוחה של הוועדה, עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב. היועצים המשפטיים קבעו כי: "שגה שמאי התובעים עת במצב התכנוני הקודם הביא בחשבון זכויות מכוחה של תמ"א 38, על אף שאין עסקינן בזכויות המוקנות למקרקעין". עורכי הדין הוסיפו כי על פניו נראה כי המבנה כלל אינו זכאי לתמריצי תמ"א 38 מכיוון שהוא נכלל בסעיף 12 לתמ"א (סעיף העוסק במבנים נמוכים).
עם זאת, הוועדה קבעה כי לעמדתה, "הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן במעמד של 'זכויות קניין' של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין. לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם, אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 כלל ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור תכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א 38".
עוד קבעה הוועדה כי: "הבאה בחשבון של זכויות מכוחה של תמ"א 38 כחלק מהמצב התכנוני הקודם הינה שגויה ויש לדחותה… תמ"א 38, על הזכויות המותנות בה, היא 'שקופה' ובהתאם, יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם". גם עורכי הדין המליצו לדחות את התביעה.
חוות דעתם של היועצים המשפטים של העירייה היא עוד נדבך משפטי בהחלטות שיפוטיות והחלטות של מוסדות תכנון, הבוחנות את השפעתה של תמ"א 38 על ערכים של נכסים. בית המשפט המחוזי קבע בראשית השנה כי יש להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה את עליית הערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38, לאור אישור תכנית הרבעים. עם זאת, החלטת ועדת הערר עוסקת בנושא תכנוני אחר, השפעת תמ"א על ערכי מקרקעין לאור אישור תכנית הרבעים.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
