פניות הדיירים בהתחדשות עירונית נחשפות. מי העיר המובילה?

ההתחדשות העירונית עברה בשני העשורים האחרונים שינויים רבים בכל הנוגע למעמדם של הדיירים. אם לפני כעשור השוק היה פרוץ למאכערים, שהבטיחו הבטחות שווא לבעלי דירות, בשנים האחרונות עבר התחום תהליכי הסדרה משמעותיים. שורה של חוקים שחוקקו בנושא, פתיחתן של מינהלות התחדשות עירונית ברשויות רבות והקמתו של גוף הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הצליחו לצמצם את התופעה, שאמנם עדיין קיימת אך בהיקפים קטנים יותר מבעבר.

מאז החלה לפעול בשנת 2018 הצטברו על שולחנה של עו"ד תמר עדיאל-זכאי, הממונה על פניות הדיירים בהתחדשות עירונית, למעלה מ – 200 פניות שהגיעו מדיירים המלינים על פגיעה בזכויותיהם בפרויקטים של התחדשות עירונית.

היום לראשונה אנחנו מפרסמים בבלעדיות את נתוני הפניות, כאשר פילוח שלהם מעניק הצצה לנושאים שעומדים בליבה של הפגיעה בדיירים.

רחובות במקום הראשון בפניות דיירים
העיר ממנה הגיע מספר הפניות הגבוה ביותר היא רחובות עם 27 פניות דיירים, אחריה תל אביב עם 25 פניות, ירושלים עם 17 פניות, אשקלון עם 16, נתניה ורמת גן עם  14 פניות כל אחת ובת ים עם 12 פניות. הפניות, חשוב לציין, אינן כלפי הרשות המקומית כי אם כלפי גורמים המעורבים בפרויקטים בכל אחת מהרשויות הללו.

החתמה שלא כדין וחוסר שקיפות – עיקרי פניות הדיירים
הממונה על פניות הדיירים היא הגורם המוסמך בחוק לבירור פניות של דיירים בעניינים הנוגעים למיזמי התחדשות עירונית ובסמכותה להתערב ככל שנעשית פגיעה בדיירים בניגוד לחוק מצד הגורמים המעורבים בפרויקט ובכלל זה – יזמים, מארגנים, דיירים אחרים ומינהלות עירוניות.

לדברי עו"ד תמר עדיאל זכאי, חלק גדול מהפניות מתייחסות לעסקה עם היזם. "פניות רבות שהגיעו לשולחני עוסקות באופן ההחתמה, כאשר בחלק ניכר מהמקרים מדובר בדיירים שעברית היא לא שפת האם שלהם, והיזם או הגורם מטעמו לא הסבירו להם את עיקרי  העסקה בשפה הידועה להם".

אחת השכונות שהיוותה מקור לפניות לא מעטות מסוג זה היא שכונת קריית משה ברחובות, ש-26 בעלי דירות בה פנו לממונה בטענה להחתמה פוגענית על העסקה עם היזם. לרוב על רקע אי ידיעת השפה ואי מתן הסבר אודות עיקרי העסקה בשפה הידועה לבעלי הדירות. במרבית הפניות עלתה הדרישה מצד הדיירים לפעול לביטולה שלה העסקה ולמחוק את הערת האזהרה. שש פניות התקבלו ע"י הממונה, שקבעה כי ההסכמים בטלים. 12 פניות נדחו על ידה. בירור פנייה אחת הופסק לאחר שהיזם הסכים לבטלה והליכי בירור של שבע פניות נוספות הופסקו לבקשת הדיירים.

סוגייה נוספת שעולה מהפניות שהוגשו לממונה, נוגעת לחובת הגילוי והשקיפות שחלה, על פי החוק, על מי שפועל מטעמו של יזם או עתיד לקבל ממנו תמורה.  כך לדוגמה ניתן לראות פניות שהוגשו ובהן טוענים הדיירים על זכותם לחזור בהם מהסכמה שנתנו לעסקת פינוי ובינוי עליה חתמו. סוג אחר של פניות עוסק בדרישות להחלפת גורם או מספר גורמים הפועלים לקידום הפרויקט כמו נציגות דיירים, מארגים או יזמים. גם כלפי עורכי דין הוגשו לא מעט פניות, חלקן עוסקות בעורכי דין מטעם הדיירים שמונו שלא על ידי הדיירים עצמם, או בעורכי דין מטעם הדיירים, הפועלים גם כמארגנים באותו הפרויקט ולמעשה עובדים בשירותו של היזם.

אחוז גבוה מהפונים – קשישים
23 פניות מתוך כלל הפניות היו של אזרחים ותיקים או בני משפחותיהם, כמחציתם לא דוברי עברית שפת אם. פניות שמוגשות בפרויקטים של תמ"א 38/1, מצביעות על הקשיים עימם מתמודדים דיירים קשישים הנאלצים להמשיך ולהתגורר בדירתם במהלך תקופת ביצוע העבודות. קושי נוסף שעולה מהפניות נוגע להתמודדות היומיומית של הקשיש עם הגורמים השונים הפועלים בבניין, שמשמעותה במקרים רבים חיכוכים ואף עימותים, דבר  המתבטא בתחושות של לחץ, חרדה ואף בהסתגרות של הדייר הקשיש בדירתו לאורך תקופת ביצוע הפרויקט.

לדברי עו"ד תמר עדיאל זכאי: "ביררתי פנייה של קשישה שמתגוררת בקומה שלישית בבניין ללא מעלית. לפי הפנייה, במשך כשנתיים הפונה לא יצאה מדירתה עקב מצב מדרגות הבניין שנשברו בחלקן במהלך ביצוע העבודות. בנוסף, נטען בפנייה שהעבודות גרמו לפגיעה בדירתה וכי היזם אינו משתף פעולה. בני משפחתה ביקשו, בשמה, שהיזם יממן לה דיור חלופי לאורך תקופת ביצוע העבודות  ויתקן את  הנזק שנגרם לדירה עקב ביצוע העבודות. בגלל העובדה שמדובר בפנייה שעסקה במצוקה אופיינית ושכיחה של דיירים בתמ"א 38/1 וגם עוסקת בהתנהגות של  יזם כלפי דיירת קשישה, מצאתי לנכון לברר את הפנייה, ולבקשת הצדדים הוצעה פשרה, במטרה שאותה דיירת קשישה תוכל לחיות בכבוד בדירתה."

סוגייה נוספת שמשתקפת מהפניות נוגעת לייצוג הדיירים. מנתוני הממונה על פניות דיירים עולה כי רק כ-15% מהדיירים שפנו אליה היו מיוצגים על ידי עורכי דין, זאת בניגוד לגורמים האחרים הלוקחים חלק בבירור הפניות, ובראשם היזמים, שלרוב מיוצגים על ידי עורכי דין וביניהם משרדי עורכי הדין הגדולים בארץ. חוסר הייצוג מעמיד את הדיירים בעמדת נחיתות, עם הבנה מעטה של זכויותיהם וחוסר התמצאות בחוקים הנוגעים להתחדשות עירונית. ופעמים רבות גם עם חוסר פניות לספק את החומרים שנדרשים לצורך בירור הטענות. עו"ד עדיאל זכאי מדגישה כי גם ללא ייצוג זוכים הפונים למענה רחב ומקיף עד לבירור האמת ומיצוי הדין, יחד עם זאת היא סבורה כי יש חשיבות גדולה להעמיד לשירותם של הדיירים גם ייעוץ משפטי.

החלטות הממונה מביאות לשינוי בשטח
27 מתוך סך הפניות הסתיימו בהחלטה, 11 פניות הסתיימו בפשרה ו- 55 פניות מצויות כיום בתהליכי בירור, דיון וכתיבת החלטה. יתר הפניות נמשכו על ידי הדיירים או שבירורן הופסק על ידי הממונה בנסיבות שבהן לא היה עוד צורך בבירור הפנייה או נדחו על הסף על ידי הממונה, בשל חוסר רלוונטיות או בשל קיום הליך מקביל, שמתנהל בבית המשפט.

"כממונה על פניות דיירים אני פועלת מכוח סמכות סטטוטורית כגוף מעין שיפוטי שתפקידו להחליט בין שני צדדים המתדיינים בפניו – הדייר שפנה והנילון. הליך הבירור הוא הליך מעין שיפוטי, אבל חשוב להדגיש, כי אין מדובר בתחליף לבית המשפט שהוא מוסד שיפוטי." אומרת עו"ד תמר עדיאל-זכאי ומוסיפה, "קביעה כי פניית מוצדקת בשל הפרת הוראת דין תקבל מעמד של ראיה לכאורה בהליך משפטי, והמשמעות המעשית היא שנטל הראיה בהליך המשפטי, שללא קביעת הממונה היה מוטל על הדייר, עובד לצד שכנגד שצריך לסתור את קביעת הממונה. כמובן, בית המשפט יכול לקבל את קביעת הממונה או לדחות אותה" ".

הממונה על פניות הדיירים מוסיפה כי נמסר לה שההחלטות שהתקבלו בעקבות פניות דיירים מיושמות ומחוללות שינוי בהתנהלות הגורמים השונים. לדבריה, "מפידבקים שאני מקבלת – ההחלטות מיושמות בשטח. מעבר לשינוי הנקודתי הן משפיעות על התנהלות של יזמים וגורמים אחרים שפועלים מול דיירים, שמבינים היום שאם יפעלו שלא כשורה הם יצטרכו לתת את הדין."

עו"ד תמר עדיאל-זכאי מדגישה כי: "המטרה שלנו היא לא רק לקבל החלטות אלא להסיר חסמים. האינטרס המשותף של כולנו הוא לקדם את ההתחדשות העירונית אבל גם להבטיח שבתהליך ישמרו כל הזכויות של בעלי הדירות".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: