הזינוק במחירי הדיור והבניינים שמאיימים לקרוס, מדגישים את הדחיפות בהתחדשות העירונית בישראל. אלא שברשויות התכנון והרישוי, כמו גם בממשלה, ממשיכים להערים קשיים ולהתעלם מהמכשול האמיתי – הבירוקרטיה. רוברט אלמליח, מבעלי קבוצת אדלר על הקשיים בדרך להתחדשות, על התקנות החדשות שאושרו בכנסת וגם על הדיירים "הסרבנים", שסומנו שלא בצדק כבעיה המרכזית
קריסת הבניין בחולון בחודש ספטמבר האחרון, הביאה לשורה של פינויי מבנים בערים שונות בארץ, העלתה את החששות בקרב דיירים בבניינים ותיקים, והמריצה רבים מהם ליזום התחדשות עירונית בבניין מגוריהם.
"יש פאניקה בציבור" אומר לנו רוברט אלמליח, מבעלי קבוצת הנדל"ן אדלר. "מאז המקרה בחולון ולאחריו גם ברעננה, רמת גן ובית שמש אנחנו מקבלים פניות רבות של דיירים שלחוצים לקדם התחדשות עירונית. אנשים שבעבר התמהמהו עם הנושא ולא היו בטוחים עד כמה נחוצה ההתחדשות, מבינים היום שהזמן פועל לרעתם והבניין שבו הם מתגוררים יכול גם הוא להפוך למבנה מסוכן".
אלא שבעוד הדחיפות להתחדשות עירונית רק הולכת וגוברת, נראה כי בקרב הרשויות, הקשיים ממשיכים להיערם. אחד החסמים המהותיים של ההתחדשות עירונית הוא הבירוקרטיה והעיכובים מצד הרשויות.
לדברי אלמליח "הרשויות ממשיכות לנהוג כבימים ימימה ולגרור רגליים בכל מה שנוגע לתהליכי הרישוי." עוד הוא מדגיש כי גם המעבר לרישוי מקוון הפך להיות מכשול נוסף בדרך, "אם בעבר יכולנו להגיע לעירייה ולדבר עם הפקידים, היום אנחנו עומדים מול מסך מחשב, כשעל כל פסיק שלא במקומו דוחים אותנו בעוד כמה חודשים".
האבסורד זועק דווקא על הרקע המכתב ששלחו 84 ראשי ערים לשר השיכון, זאב אלקין ולשרת הפנים איילת שקד, בעקבות קריסת המבנה בחולון, ובו הפצירו בהם לקדם שיקום וחידוש של המבנים המסוכנים. כמה מהחתומים על המכתב הם, אגב, ראשי רשויות שמעכבים באופן שיטתי את ההתחדשות בעירם.
גם התיקונים בתקנות תכנון ובניה, שאושרו השבוע בוועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית, לא מבשרים על שינוי בנושא. בעוד החסמים נעוצים בעיקר בועדות התכנון והרישוי, מי שהושם במוקד הוא הדייר "הסרבן". על פי התיקון, שצפוי לעבור בקרוב בכנסת, הרוב הדרוש לתביעת דיירים סרבנים, שעומד נכון להיום על 80% יופחת לשני שליש (66%) מבעלי הדירות.
בקבוצת אדלר, המצויה בבעלותם של רוברט אלמליח ובתו עו"ד אדריאנה שכטר, מכירים מקרוב את הדיירים, גם הסרבנים שבניהם, ומדגישים שהם לא הבעיה. בחברה, שעוסקת כבר 20 שנה בייזום ובקידום התחדשות עירונית, סיימו עד היום 15 פרויקטים של תמ"א ומקדמים למעלה 40 פרויקטים שמצויים כיום בתהליכי תכנון, רישוי וביצוע במרכז הארץ.
לדברי רוברט אלמליח "במקום לטפל בסרבול ברשויות שמו דגש על הדיירים. דיירים בסוף מתרככים וחותמים, זה מנגנון שעובד. יזם טוב מגיע ל- 100% חתימה בהידברות עם אנשים. אנחנו בקבוצת אדלר קידמנו עשרות בניינים ובכולם הגענו עם 100% חתימה. אבל בממשלה בחרו להתעסק דווקא בדיירים שהם כאמור לא המכשול. אם הממשלה חושבת שבאמצעות הורדת רף ההסכמה היא תאיץ את ההתחדשות העירונית היא טועה ובגדול ותגלה זאת במוקדם או במאוחר. כדי לקדם התחדשות עירונית צריך שבעיריית תל אביב ייקח שנה להוציא היתר ולא שלוש שנים".
גם דו"ח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת שפורסם לאחרונה, מצא כי המכשול אינו נעוץ בדיירים. בדו"ח שנכתב על ידי מתן שחק, לקראת דיון ברפורמה המוצעת בהתחדשות העירונית, נכתב כי לפי בדיקה שערכה הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2020 לגבי חסמים ב-55 מתחמים שבהם אושרו תכניות פינוי בינוי ויש בהם חסמים למימוש בטווח הבינוני והארוך, בשלושה מתחמים בלבד התעכב הליך ההיתר בשל בעיות בהסכמה של בעלי הנכסים במתחם (5%). עוד עולה מהדו"ח כי בארבעה מתחמים (7%) מימוש התכנית מתעכב בשל פעילותם של כמה יזמים במתחם; ארבעה מתחמים מתעכבים בשל העדר כדאיות כלכלית (7%) ושישה מתחמים מתעכבים בשל עיכוב או אי מתן פטור מהיטל השבחה (10%). משך הליך תכנון ממוצע בשנים 2002–2020 , נכתב גם כן בדו"ח, הוא כשלוש שנים, ומשך הליך רישוי ממוצע הוא כארבע שנים, ובסך הכול כשבע שנים.
העיכובים והחסמים בהתחדשות העירונית הם בעלי השלכות ארוכות טווח על שוק הדיור והכלכלה הישראלית. כזכור בפברואר 2017 אישרה הממשלה את התוכנית האסטרטגית לדיור, שבמסגרתה יבנו 1.5 מיליון יח"ד, ובסה"כ יתוכננו 2.6 מיליון יח"ד, מרביתן במסגרת התחדשות עירונית. במסמך המלצות, שנכתב על ידי המועצה הלאומית לכלכלה והוגש אז לממשלה, נכתב כי " ללא גידול חד בהיקפי הבינוי בהתחדשות עירונית תלך ותחריף מצוקת הקרקע במרכז הארץ, דבר אשר יבוא לידי ביטוי במחירי הדיור, אשר ידירו אוכלוסיות ממגורים במרכז הכלכלי של ישראל, ועל כן יפגעו ביעילות הכלכלית ובמוביליות האוכלוסייה".
אלא שבישראל החלטות לחוד ומעשים לחוד, כאשר בפועל – ארבע שנים אחרי שאושרה התוכנית האסטרטגית, לא עומדת המדינה בקצב הבניה אליו התחייבה, ואת המחיר משלם האזרח הקטן.
לדברי רוברט אלמליח "במציאות שבה מחירי הדירות ממשיכים לזנק ורושמים רק ב- 12 החודשים האחרונים עליה של 9.2%, המדינה חייבת לתת תיעדוף להתחדשות העירונית ולהסיר את החסמים שהמרכזיים שמעכבים אותה". עוד הוא מוסיף כי "הטיפול של הרגולטור חייב להיות אצל הרשויות, ובדגש על קיצור טווחי הזמנים להוצאת היתרים. זה צו השעה וזה יכול לסייע בבלימת העלייה המטורפת במחירי הדיור ובגידול בבניית עוד יחידות דיור באזורי הביקוש."
לסיכום אומר אלמליח "התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי שבידי המדינה להגדלת היצע הדירות בשוק, לחיזוק ולטיפול במבנים הישנים ולמיגון הבתים בישראל – והיא חייבת להשתמש בה בצורה מושכלת ויעילה הרבה יותר."
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
