תל אביב: ועדת ערר ביטלה חיוב בהיטל השבחה בגין איחוד חלקות בתוכנית

החלקות בגינן הוגש הערר ממוקמות ברחוב יהודה הלוי בתל אביב, בשטח של 512 מ"ר כל אחת, ובשטח נטו לאחר הפקעה של 432 מ"ר, והן משמשות כיום כמגרש חנייה פעיל. 

בהתאם לתוכנית מתאר מקומית נקבעו שתי קטגוריות של זכויות בנייה כפונקציה של גודל המגרש אלא שבהתאם לתוכנית שאושרה לאחר מכן (3997), ניתן לאחד את שני המגרשים למגרש אחד ולקבל אחוזי בנייה מוגדלים. 

לעניין זה התייחס השמאי המכריע לתוכנית המתאר, וקבע כי תוכנית האיחוד העניקה למגרש במצב החדש תוספת של 121 מ"ר וכי יש לחייב בגינם היטל על פי תוכנית זו וכי התוכנית החדשה היא שלמעשה הפכה את זכויות הבנייה לזמינות.  על כך הוגש ערר על ידי שני הצדדים, חברת יהודה הלוי 70-72  והוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. 

בעוד החברה טענה כי איחוד החלקות לא יצר זכויות נוספות מעבר לאלו שהוקנו בתוכנית המקורית, טענה הוועדה המקומית כי איחוד החלקות נוצר מתוקף התוכנית החדשה בלבד ועל כן יש לגבות את מלוא ההשבחה. 

ועדת ערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ', ביטלה כאמור את חיוב ההיטל, וקבעה כי התוכנית המקורית היא זו שמעניקה את זכויות הבנייה המוגדלות במקרה ששטחו של המגרש עולה על 500 מ"ר. עוד נימקה הוועדה כי את איחוד החלקות ניתן לבצע הן באמצעות תשריט איחוד והן באמצעות תוכנית וכי תשריט חלוקה איננו מהווה פעולה תכנונית שניתן לגבות בגין אישורו היטל השבחה. "כאשר ישנה אפשרות להגיע לתוצאה זהה באמצעות פעולה תכנונית שאיננה מהווה עילה לגביית היטל השבחה, הרי שהגעה לאותה תוצאה באמצעות פעולה תכנונית שמהווה עילה להיטל השבחה לא תהווה השבחה בפועל", כך נכתב בהחלטה. 

עוד מציינת הוועדה כי רוכש הקרקע "מכמת" את הסיכוי להתממשות הזכויות הנוספות והפוטנציאל התכנוני, וקובעת כי: "הערכה שמאית צריכה לקחת בחשבון מהם סיכויי התממשות תוספת הזכויות האמורה כפי שמשתקפים בהתנהגות השוק הרלבנטי… נדמה כי זו הדרך בה הלך השמאי המכריע…אלא שלטעמנו במקרה דנן ניתן היה לאשר תשריט חלוקה כפי שנהגה המשיבה לכל הפחות עד שנת 2006". 

ההחלטה מתייחסת גם לפס"ד אקרו, שם נקבע כי השבחה החייבת בהיטל השבחה מוגבלת לכזו הנובעת מאישור תוכנית או ממתן הקלה או מאישור לשימוש חורג והיא איננה כוללת השבחה הנובעת ממקום אחר, לרבות אישור תשריט איחוד או חלוקה של מגרשים. בהקשר זה קובעת הוועדה כי: "המקרה שבפנינו לכאורה שונה, לפחות לפי עמדת בית המשפט העליון בעניין אקרו, לפיה משתמע שתוכנית החלוקה או תשריט החלוקה השביחו את המקרקעין… אלא שלטעמנו קביעת השבחה במקרה זה לא נכונה גם שמאית וגם משפטית". 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן