האם ניתן לבצע תמ"א 38 בכניסה אחת מתוך שלוש לבניין טורי // depositpotos

צניחה של כ-26% במתן היתרי בניה לפרויקטי תמ״א 38

כך עולה מנתונים שמפרסם היום "מגדילים": "הנתונים מרמזים על ההעדפות בשוק"

כרמלה קופר 08.05.2018

במהלך הרבעון הרביעי של 2017 חלה צניחה של 25.9% במתן היתרי בניה לפרויקטי תמ״א 38 (חיזוק ובניה) – כך עולה מבדיקת "מגדילים"

מהבדיקה, המבוססת על נתוני הלמ״ס, עולה כי במהלך הרבעון הרביעי ניתנו היתרי בניה לבניית תוספת של 878 דירות בפרויקטי תמ״א, זאת לעומת 1,185 ברבעון הקודם. בסה״כ ניתנו במהלך הרבעון היתרים לבניית 14,280 דירות – כך ששיעור הדירות הנבנות בפרויקטי תמ״א מתוכן עומד על 6.1%.

יש לציין כי בסיכום השנתי בשנה החולפת חלה עלייה של 24% בכמות הדירות בפרויקטי תמ״א להם ניתן היתר בניה. בשנת 2017 כולה ניתנו היתרים לבניית 4,100 דירות כתוספת לבניינים קיימים, זאת לעומת 3,296 בשנת 2016, ו-2,922 בשנת 2015.

לדברי בן מסינג, מבעלי מגדילים, ״תכנית תמ״א 38 תיקון 1, המסלול המקורי של התכנית לתוספת של קומות וחיזוק בניינים קיימים, הייתה הראשונה לצאת לדרך. היום אנחנו רואים שיוצאים לביצוע פרויקטים שהמתינו בצנרת התכנון זמן רב.  הירידה בהיתרים מרמזת כנראה על ההעדפות בשוק. כיום יזמים ודיירים מעדיפים לקדם דווקא תמ״א 38 במסלול הריסה ובניה (תיקון 2), בצורה זו גם הדיירים הוותיקים וגם החדשים מקבלים דירות חדשות וליזם יש יותר דירות למכור בשוק החופשי. עם זאת  אני מעריך שתמ״א 38/1 לא תעלם. ישנן רשויות מקומיות שמגבילות את הזכויות המוענקות לבניין במסגרת התמ"א ולכן יוצרות אי כדאיות כלכלית לבנייה והריסה מחדש ותמ"א 38 -1 מהווה למעשה את הפתרון היחידי להתחדשות של הבניין"

מבדיקת מגדילים עולה עוד כי במהלך 2017 החלה בנייתם של 3,698 דירות חדשות בפרויקטי תמ״א (דירות שקיבלו כבר היתר בתקופות קודמות ובמהלך השנה החלה בנייתן), זאת לעומת 2,750 שנה קודם לכן. במהלך הרבעון האחרון של השנה החלה בניית 898 דירות בפרויקטי תמ״א – 8.8% מסך הדירות שהחלו להיבנות במהלך הרבעון, זאת לעומת 8.5% ברבעון הקודם.

כמו כן במהלך השנה הסתיימה בנייתן של 2,363 דירות כתוספת לבניינים שעברו פרויקט תמ״א, זאת לעומת 2,128 בשנת 2016, 1,689 בשנת 2015 ו-1,587 ב-2014.

עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי, המוביל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, מסביר כי "הצניחה בכמות יח"ד שאושרה בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספת נובעת מכמה סיבות וביניהן, קשיים ומדיניות משתנה של ועדות התכנון המקומיות בכל הנוגע לתמ"א 38, זאת לצד העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות שמאפשרת ליותר ויותר פרויקטים לעבור דווקא למתווה של הריסה. גם תכנית רובע 3 של תל אביב שהייתה תקועה זמן רב ואושרה לאחרונה, מאפשרת בעיקר פרויקטים של חיזוק וצפויה לשחרר לא מעט פרויקטים שהמתינו, ולכן אנחנו צפויים לראות שוב עלייה בכמות יח"ד במתווה זה ברבעונים הבאים".

לדברי חמי שאול, מנכ"ל קרסו מבנים 38 "כיום החסם העיקרי בתחום ההתחדשות עירונית ובייחוד התמ"א הם הרשויות המקומיות. חלקם מסיבות מובנות כדוגמת מחסור בתקציבים לשדרוג התשתיות ובניית מוסדות ציבור אבל המדינה חייבת לפתור את זה. אנחנו נכנסים עכשיו תקופה של בחירות במהלכה לצערי הרב פרויקטים רבים יוקפאו מכיוון שוועדות התכנון המקומיות לא מתכנסות. יש לכך השפעות ארוכות טווח על שוק הדיור והיצע הדיור כך שאני מעריך שהירידה במתן היתרי בנייה תימשך".

 לדברי אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין המקימה פרויקטי התחדשות עירונית "הנתונים מראים ובצדק שיש עלייה בביצוע פרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש כמו פינוי בינוי ותמ"א 38/2 לעומת ירידה שנרשמה בפרויקטים של תוספת קומות כמו תמ"א 38/1. זה מעיד על הלך הרוח של השוק. מבחינת היזמים – פרוייקטים של הריסה ובניה נהפכים להיות כלכליים ברוב האזורים, ולכן הם מעדיפים ללכת על בטוח ולבנות את הבניין מחדש, מאשר להתחיל לחזק בניין ישן שאתה יודע איפה אתה מתחיל אך לא יודע איפה מסיים.

מבחינת הדיירים – הם מקבלים דירות חדשות ובניין חדש. בנוסף  הם לא צריכים לחיות בתוך אתר בנייה במשך כל תקופת ביצוע העבודות. גם מבחינת הרשויות קיימת העדפה ברורה לביצוע פרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש ולא חיזוק והרחבה. אני מאמין שנמשיך לראות עלייה בביצוע פרויקטים מסוג זה, למעט מקומות שלא מתאפשר לבצעם בשל מגבלות תכנון ובמקרים אלו יבוצעו פרויקטי תמ"א 38/1 או שהרשויות באזורים אלו יבינו שקיימת חוסר כלכליות ויעניקו עוד זכויות בנייה שיאפשרו גם במקומות אלו ביצוע פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש".

אבי נאור מנכ"ל ראדקו 38 : "התחדשות עירונית שכוללת רק תוספת וחיזוק מבנים הפכה להיות ברירת המחדל בקרב בעלי הדירות והיזמים. רק במקרים בודדים ובאיזורים מצומצמים התוכנית הזו עדיין רלוונטית וכלכלית. אנחנו נתקלים יותר ויותר בחיכוכים בין השכנים כאשר לא ניתן לקדם תמא38/2 הריסה ובנייה עד כדי כך שבעלי הדירות מוכנים לוותר על הפרוייקט עצמו למרות שהם זוכים לחיזוק ותוספת של שטחים. אני חושב שהרשות להתחדשות עירונית צריכה לחשב מסלול מחדש בנוגע לתוכנית החיזוק ולייצר מדיניות ברורה ואטרקטיבית ליזמים ולבעלי הדירות בבניינים הספציפים האלו".

מבחינת נתוני גמר הבניה הבדיקה מראה כי קצב סיום העבודות נותר עדיין ברמה של כמה מאות דירות בלבד בכל רבעון. במהלך הרבעון האחרון של 2017 היו 550 דירות שנוספו לבניינים קיימים בשלב גמר הבניה, זאת לעומת 730 ברבעון קודם. בשנה כולה היו 2,363 דירות בתמ״א בגמר בניה, שיעור של 4.9% מסך הדירות שהגיעו לשלב זה במהלך השנה, ולעומת 2,128 שנה קודם לכן (4.6%).

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות