ראש העיר, חיים ביבס: "סיפור הצלחה ומודל החזון לפיתוח המדינה", הכלכלן הראשי: "התממש חששם של ראשי הערים הסמוכות למודיעין"
תמונה: ראש עיריית מודיעין חיים ביבס // צילום ראובן קפוצ'ינסקי – באדיבות דוברות העירייה
כך עולה מנתונים שפרסם היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. על פי הנתונים, בין השנים 2016-2005 גדלה אוכלוסיית העיר בשיעור חד של 55%, מ-58 אלף תושבים בשנת 2005 ל-90 אלף תושבים בשנת 2016 (לפי נתוני הלמ"ס). הגידול המואץ באוכלוסיית מודיעין בולט במיוחד ביחס לערים אחרות באזור השפלה, דוגמת רמלה. בעוד שבשנת 2005 הייתה אוכלוסיית מודיעין קטנה ב- 9% מאשר ברמלה, בשנת 2016 גבוה מספר תושבי מודיעין ב-20% מאשר ברמלה. "בכך יש לציין התממש חששם של ראשי הערים הסמוכות למודיעין, לפיו הגידול באוכלוסיית מודיעין יפגע בקצב צמיחתן שלהן", מסרו מאגף הכלכלן הראשי.
ראש העיר חיים ביבס, מסר בהתייחס לנתונים כי: "בתוך 20 שנות קיומה הפכה מודיעין מכבים רעות לסיפור הצלחה ולמודל החזון לפיתוח המדינה. במרוצת השנים רשמנו התקדמות בכל תחומי החיים בעיר, ובראשם בתחום החינוך כאשר העיר היא מהמובילות בישראל בכל המדדים החינוכיים ובהם אחוזי זכאות לבגרות אחוז בני הנוער המתנדבים, שילוב החינוך המיוחד בעיר וכן גם בנתוני הגיוס לצה"ל, כאשר העיר נמצאת במקום הראשון בארץ מזה שנים.
בתחום הבנייה והפיתוח – השלמנו בהצלחה פרויקטים רבים, ובהם פיתוח אזורי התעסוקה והמלאכה העירוניים הנמצאים בתנופת פיתוח והשקעות. בד בבד אנו ממשיכים במלאכת הבנייה של העיר, בדגש על השלמת השלב הראשון של העיר תוך הקפדה להעניק לתושבים איכות חיים מיטבית כיאה לעיר מתקדמת וחדשנית ולבסס את מעמד העיר כאחת הערים המובילות בישראל".
20 אלף עסקאות דירות לרכישה
הגידול המהיר באוכלוסיית מודיעין בעשור האחרון מוצא ביטוי גם במספר העסקאות לרכישת דירות בעיר, כאשר אלו הסתכמו בעשרים אלף דירות (חדשות ויד שניה). כאשר בוחנים כיצד התפתח מספר עסקאות זה על פני העשור האחרון, ניכרים היטב השינויים שחלו בשוק הנדל"ן ברמה הארצית, גם בעיר מודיעין עצמה: החל מהצניחה במספר העסקאות עם פרוץ המשבר העולמי, הגידול החד בעסקאות עם הורדת הריבית לרמות שפל, ועד לקיפאון בשוק בשנה האחרונה. עם זאת, כפי שיפורט, השפעת חלק מאותם ארועים על מודיעין לא הייתה זהה לזו שנמצאה ברמה הארצית.
שיעור נמוך יחסית של משקיעים
העובדה לפיה מודיעין מאופיינת בביקוש גבוה של הזוגות הצעירים, ובמקביל, בשיעור נמוך יחסית של משקיעים, מוצאת ביטוי בין היתר בנקודות זמן שונות בהן הגיעו רמות העסקאות בעיר לרמת השפל ולרמת השיא שלהן בעשור האחרון, בהשוואה לרמה הארצית. כך, הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר של עסקאות במודיעין בעשור האחרון נרשמה במהלך הרבעון השלישי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. סך העסקאות שבוצעו במהלך רבעון זה במודיעין עמד על 136 דירות בלבד, נמוך אף מרמת השפל הקודמת שנרשמה במהלך הרבעון האחרון של 2008, על רקע המשבר העולמי. מנגד, ברמה הארצית, חרף ירידה ניכרת במספר העסקאות בתקופת המחאה החברתית, עדיין לא ירדה היא אל מתחת לרמתה ברבעון האחרון של 2008. במקביל, בעוד שברמה הארצית, רמת השיא ההיסטורי במספר העסקאות נרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת מס הרכישה, העובדה לפיה פעילות המשקיעים במודיעין פחות דומיננטית מאשר ברמה הארצית, מצאה ביטוי בין היתר ברמת עסקאות נמוכה יותר באותו רבעון בהשוואה לרמות שנרשמו במהלך מספר רבעונים בשנים 2010-2009, השנים במהלכן נרשמה עליית המחירים החדה ביותר (ברמה הארצית, עפ"י מדד הלמ"ס).
רמת עסקאות גבוהה גם בזמן ההמתנה לחוק מע"מ אפס
ממצא נוסף הראוי לציון בבחינת התפתחות העסקאות במודיעין בעשור האחרון, הינו הירידה המתונה שנרשמה במהלך ההמתנה לתכנית מע"מ אפס. כך, בעוד שברמה הארצית, סך הרכישות בתקופת ההמתנה למע"מ אפס היה גבוה ב-34% בלבד מרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2008, במודיעין, רמת העסקאות בתקופת ההמתנה למע"מ אפס היתה גבוהה פי 2.4 מאשר עם פרוץ המשבר העולמי. ממצא עשוי לרמז על ספק גבוה יותר בקרב הרוכשים הפוטנציאליים בעיר מודיעין לגבי השפעת מהלך זה על הורדת מחירי הדירות, בהשוואה לאופן בו נתפשה השפעת תכנית זו על מחירי הדירות בקרב כלל הציבור. בהקשר זה יש לציין כי מאז הרבעון השלישי של 2016 ולפחות עד הרבעון האחרון של 2017, נמצאת רמת העסקאות במודיעין על רמה רבעונית הנמוכה מזו שנרשמה בעיר במהלך תקופת ההמתנה למע"מ אפס. ברמה הארצית נרשמה תופעה דומה רק בשני הרבעונים האחרונים של 2017.
צעירים ומשפרי דיור
כפי שצוין, מודיעין "מזוהה" בעיקר עם רכישות של זוגות צעירים ומשפרי דיור, ובמידה פחותה של משקיעים, בהשוואה לרמה הארצית. עובדה זו מביאה לכך שאחד השינויים המהותיים ביותר בשוק הנדל"ן ברמה הארצית בשנתיים האחרונות- הירידה הדרמטית במשקל המשקיעים בסך העסקאות, פחות בולט במודיעין. בעוד שבין הרבעון האחרון של 2017 לרבעון השני של 2015 (טרם הכבדת המיסוי על המשקיעים) צנח משקל המשקיעים ב-20 נקודות אחוז, במודיעין ירד משקלם ב-11 נקודות אחוז "בלבד". בכך, מאז המחצית השניה של 2017 דומה משקל המשקיעים ברמה הארצית לזה של מודיעין.
העובדה לפיה פעילות המשקיעים במודיעין, גם בתקופת הגיאות בשוק הנדל"ן, היתה נמוכה משמעותית מאשר ברמה הארצית, כאשר "תרומתם" של המשקיעים לעליית המחירים החדה בעשור האחרון, נתמכת במחקרים אמפיריים, מעלה שאלה, באיזו מידה עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, כפי שמשתקפת ממדד הלמ"ס, תואמת את השתנות מחירי הדירות במודיעין. על מנת לענות על שאלה זו, מופו כלל העסקאות שנערכו במודיעין מאז שנת 2005 ועד תום 2017, ובאמצעות שימוש בשיטת קייס-שילר (הידועה גם כשיטת "המכירות החוזרות") נאמד השינוי במחירי הדירות במודיעין, ברמה הרבעונית בין השנים הנ"ל.
האוכלוסייה פחות מבוססת מבעבר
מחירי הדירות שרכשו זוגות צעירים במודיעין בשלוש תקופות שונות במהלך העשור האחרון, ורמות השכר של משקי בית אלו. הניתוח התמקד בפלח השוק של הדירות החדשות (ללא מחיר למשתכן), כדי להימנע מאפשרות לתמהיל שונה של רכישת דירות חדשות ודירות יד שניה במהלך שלוש תקופות אלו. הממצאים לעיל מלמדים כי בעוד שבין השנים 2012-2008 לוותה עליית מחירי הדירות שרכשו הזוגות הצעירים במודיעין בעליה דומה ברמות השכר של אוכלוסיה זו, לפיכך לא חל שינוי ביחס בין מחיר הדירה הנרכשת לשכר למשק בית ("מספר משכורות לדירה"), הרי שבשנת 2017 כבר עומד יחס זה על 103 משכורות לדירה. שכן, לא רק שמחירי הדירות הוסיפו לעלות בשנים 2017-2012, אלא שהאוכלוסייה הצעירה הרוכשת דירות בעיר הינה פחות מבוססת מאשר בעבר. יתכן ובכך בא לידי ביטוי החשש של האוכלוסיה הפחות מבוססת שמא הדירה "תברח" להם. לחלופין, ממצא זה עשוי לרמז על תמיכה גבוהה יותר של ההורים במימון הרכישה (בהקשר זה נזכיר כי מאחר ומודיעין מתאפיינת בשיעור נמוך של משקיעים, פחות סביר להניח כי מדובר ברכישות של משקיעים, ב"מסווה" של דירה ראשונה). בהינתן מגבלות המימון של בנק ישראל, עליה מחודשת במחירי הדירות, תהיה מותנית בין היתר ברמות שכר גבוהות יותר של הזוגות הצעירים.
כאשר בוחנים את התפתחות היחס בין מחיר הדירה לשכר הרוכשים בקרב משפרי הדיור במודיעין, עולים ממצאים דומים, אף כי הגידול במספר המשכורות לדירה בשנים 2017-2012 מתון מזה של הזוגות הצעירים. מאחר ולמשפרי הדיור יש מקור מימון נוסף בעת רכישת דירה חדשה (מעבר לזה הנובע מהשכר של משק הבית) – התמורה בגין הדירה שמכרו (בהתעלם מהאפשרות שלא כל התמורה עומדת לרשותם, שכן סביר להניח שלא נפרעה עדיין המשכנתא הקודמת במלואה), נותח באיזו מידה, אם בכלל השתנה הפער בין מחיר הדירה שרכשו משפרי הדיור לבין מחיר הדירה שמכרו. דהיינו, מהי "עלות השדרוג" בעת רכישת הדירה החדשה. ממצאים אלו מלמדים כי משפרי הדיור במודיעין בשנת 2017 צמצמו, ובאופן משמעותי, עלות זו. כך, בעוד שעלות השדרוג הממוצעת של משפרי הדיור במודיעין בשנת 2012 עמדה על 400 אלף ₪, הצטמצמה עלות זו ל-300 אלף ₪ ב-2017. העובדה לפיה במהלך אותה תקופה עלו מחירי הדירות במודיעין (עפ"י מדד קייס-שילר לעיל) בשיעור ממוצע של 42% (לפיכך, בהיעדר שינוי התנהגות מצד משפרי הדיור, גם תוספת התשלום היתה אמורה לגדול בשיעור דומה), יש בה כדי להעצים את הירידה שחלה בעלות השדרוג של משפרי הדיור במודיעין בשנת 2017.
עליה חדה בשיעור מצטבר של 168% במחירי הדירות
לסיכום, עפ"י האמידה, מדד קייס-שילר במודיעין מצביע על עליה חדה, בשיעור מצטבר של 168% במחירי הדירות בעיר בשנים 2017-2005, גבוה מעליית מחירי הדירות ברמה הארצית באותה תקופה (129%, עפ"י מדד הלמ"ס). עם זאת, הפער בין עליית מחירי הדירות במודיעין לבין עלייתם ברמה הארצית, נוצר בשלוש השנים שקדמו לפרוץ המשבר העולמי (2008-2005). יתכן והעליה הפחות חדה במחירי הדירות במודיעין בשנים שלאחר הורדת הריבית, מוסברת לפחות בחלקה בהיותה של מודיעין יעד פחות מועדף על ציבור המשקיעים. הממצאים העולים ממדד קייס-שילר לשני הרבעונים האחרונים של 2017 מצביעים על ירידת מחירים בעיר זו, זאת לראשונה מאז תקופת המחאה החברתית. העליה החדה ברמת המינוף של הרוכשים, בפרט הזוגות הצעירים, כמו גם השדרוג "הצנוע" יותר של משפרי הדיור, עשויים לרמז כי ירידת מחירים זו אכן מבשרת על שינוי מגמה במחירי הדירות במודיעין.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
