עו"ד דן הלפרט // יחצ
עו"ד דן הלפרט // יחצ

תמ"א 38: תחזית הדייר הסרבן התממשה – היזם קרס

"ראוי לבעלי הדירות כי יפעלו בנחישות להשגת פרוייקט מאוזן והוגן עבור כל אחד מהם ועבור כולם יחד וזאת יעשו בד בבד עם גילוי סובלנות ופתיחות לחבריהם"

מגדילים 08.05.2018

תמונה: עו"ד דן הלפרט // יחצ

מאת: עו"ד דן הלפרט

פרוייקט תמ"א 38 משול מבחינתם של בעלי הדירות למשחק קבוצתי (כדורגל או כדורסל אם תרצו), בו על כל אחד מהשחקנים להיטיב את משחקו האישי ובד בבד לשמור על משחק קבוצתי.
רק תיאום, שיתוף, הפעלה הדדית והבנת מהלכיו וצרכיו של האחר יאפשרו ניצחון.

בעלי דירות בעסקת תמ"א עסוקים בתחילת התהליך במשחק האישי (איך אני ממקסם את התמורה האישית שלי? איך אני לא מופלה ביחס לבעלי הדירות האחרים? וכו'), אולם עליהם להפנים כי בשלב כלשהו של התהליך יש לעבור למשחק קבוצתי בו אינטרס הכלל הוא החשוב והמהותי. רק כך ניתן יהיה להוציא אל הפועל את הפרוייקט.

בהינתן הרוב – ניתן לכפות את הפרוייקט
כדי לקיים פרוייקט תמ"א 38 יש צורך בחתימת כל בעלי הדירות על הסכם עב כרס המסדיר את תנאי ההתקשרות, התחייבויות היזם, התמורות לבעלים, ערבויות, לוחות זמנים ועוד נתונים ופרטים רבים ומהותיים.

עם זאת, על מנת לקדם את תחום ההתחדשות העירונית, הקל המחוקק על בעלי הדירות החפצים בפרוייקט וקבע, כי לצורך הוצאתו אל הפועל של פרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק) ניתן להסתפק בחתימת רוב של 67% מבעלי הדירות (שלהם צמודים לפחות 67% חלקים ברכוש המשותף) ואילו לגבי פרוייקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) נקבע כי הרוב הדרוש הוא 80%.

משמע, המחוקק קבע, כי בהינתן הרוב הנ"ל ניתן יהיה לכפות את הפרוייקט על המתנגדים וזאת ככל שיתברר כי סירובם של המתנגדים לחתום על הסכם התמ"א הינו סירוב בלתי סביר.

הביטוי "דייר סרבן" איננו ראוי בעיניי
כמעט בכל פרוייקט יקום מי מבעלי הדירות (אחד או יותר) ויצא כנגד הפרוייקט. סיבות ההתנגדות רבות ומגוונות. חלקן לגיטימיות.
לכן, הביטוי "דייר סרבן" איננו ראוי בעיניי. סירוב יכול להיות לגיטימי למשל במקרה בו מופלה מי מבעלי הדירות ביחס לחבריו.
מלאכת איזון התמורות בין בעלי הדירות איננה פשוטה כלל ועיקר ולכן יש לעשות את המירב והמיטב כדי לייצר פתרונות יצירתיים לטובת איזון נכון וראוי בין בעלי היחידות בבית המשותף.
במלאכה זו יש להשקיע זמן ותשומת לב ולא להתפתות אחר הפתרון הקל של פניה לערכאות.
כך או אחרת, לעיתים בלית ברירה, נאלץ רוב בעלי הדירות החפצים בקיום הפרוייקט לעתור בתביעה כנגד בעל הדירה המתנגד לפרוייקט. ההליך מתנהל בפני המפקח על המקרקעין אשר בוחן את טענות ההתנגדות גופן וקובע בסוף ההליך האם לכפות את הפרוייקט על המתנגד, אם לאו.

מקרה בוחן: המתנגדת סירבה לחתום על הסכם התמ"א
בהקשר זה נדון לאחרונה מקרה מעניין בו עילת התנגדות שהעלתה דיירת מתנגדת נדחתה  על ידי המפקחת על המקרקעין בתל אביב, אשר מצאה לכפות את הפרוייקט על המתנגדת. אלא שעילת התנגדות זו התממשה מאוחר יותר (לאחר פסק הדין) ולמעשה הגשימה את עצמה. האם היה בכך כדי לגרום לבית המשפט המחוזי הדן בערעור כדי לשנות את החלטת המפקחת?

במקרה הנדון דובר בבניין שבו 32 דירות המצוי ברחוב השקמה 1-3-5-7 בקרית אונו. בעלי הדירות בבניין התקשרו בשנת 2013 עם חברת יובל בניה ונכסים בע"מ בהסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 (חיזוק). ביום 29.12.14 ניתן היתר בתנאים.
המתנגדת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך הוגשה נגדה תביעה למפקחת על המקרקעין. במסגרת ההליך המשפטי טענה המתנגדת כי הופלתה לרעה ביחס לבעלי הדירות האחרים בתמורות שהוענקו לה בהסכם. עוד טענה המתנגדת, כי קיים חשש באשר לחוסנה הכלכלי של החברה היזמית. טענותיה של המתנגדת נדחו על ידי המפקחת על המקרקעין.
נקבע על ידי המפקחת כי יש לדחות את טענותיה של המתנגדת בדבר הפלייתה, בהינתן שהוכח כי כל התוספות שניתנו לדירות הבעלים זהות. המתנגדת לא הופלתה ובעלי הדירות מקבלים תמורה הוגנת ושוויונית.

כך גם נדחו טענותיה של המתנגדת בדבר החשש לחוסנה הכלכלי של החברה היזמית ונקבע, כי הן נסמכות על שמועות לא מבוססות ולא הוכחו ולו בראשית ראיה. בכלל זה נקבע כי המתנגדת איננה בעלת מומחיות בפיננסים, לא המציאה מסמך התומך בטענותיה ואלו מבוססות על שיטוט באינטרנט. לאור האמור הוסמכו באי כוח בעלי הדירות לחתום בשם המתנגדת על ההסכם ועל כל המסמכים הדרושים לביצוע הפרוייקט.
לאחר מתן פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין ננקטו כנגד החברה היזמית  הליכי פירוק ואף ניתן צו הקפאת הליכים כנגד החברה היזמית אשר תוקפו הוארך מעת לעת. במסגרת הליכי הפירוק הועבר הפרוייקט כולו ליזם אחר בהסכמת בעלי הדירות.

המתנגדת ערערה על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין ובין היתר טענה, כי הליכי הפירוק שננקטו כנגד החברה היזמית, מלמדים על טעות בפסק דינה של המפקחת, באשר התחוור כי יש ממש בטענות המתנגדת (אשר נדחו על ידי המפקחת) ולפיהן, החברה היזמית נעדרת חוסן כלכלי. בנסיבות אלו, טענה המתנגדת, יש להורות על ביטול פסק הדין.
מנגד, טענו בעלי הדירות כי טענתה הנ"ל של המתנגדת בנוגע לחוסנה הכלכלי של החברה היזמית אינה רלוונטית והפכה לתיאורטית עת הועבר הפרויקט ליזם החדש ולכן יש לדחות את הערעור.

בית המשפט המחוזי בחן את טענות הצדדים ומצא לדחות את ערעורה של המתנגדת. נקבע, כי כלל טענותיה של המתנגדת הנסבות על הכרעת המפקחת באשר לחוסנה הכלכלי של החברה היזמית ממילא הפכו ללא רלוונטיות, בהינתן שהפרויקט נשוא הערעור, הועבר במסגרת הליך הפירוק ליזם חדש. בהינתן דחיית הערעור נותר פסק דינה של המפקחת על המקרקעין על כנו וכמו כן נותרה קביעתה כי יש לכפות את הפרוייקט על המתנגדת.

נמצאנו למדים, כי גם במקרה בו הוכחה טענת ההתנגדות לעניין חוסנה הכלכלי הבעייתי של החברה היזמית כנכונה, לא ימהר בית המשפט להורות על ביטול פרוייקט תמ"א 38   כאשר זה כבר הועבר לידי חברה יזמית אחרת.

נסיים באמירה הברורה כי נוכח חשיבותו של תחום ההתחדשות העירונית, ראוי לבעלי הדירות כי יפעלו בנחישות להשגת פרוייקט מאוזן והוגן עבור כל אחד מהם ועבור כולם יחד וזאת יעשו בד בבד עם גילוי סובלנות ופתיחות לחבריהם. רק כך ניתן יהיה לקדם את הפרוייקט באופן יעיל ומיטבי.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות רבות של פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

אתר האינטרנט של המשרד http://www.halpert-law.co.il

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות