איציק סימון // צילום: דני שביט
איציק סימון // צילום: דני שביט

דרישות דיירים בביטוח תמ"א 38

כתבה זו מיועדת בעיקר לוועדי הדיירים שמטפלים בהקמה וביצוע פרויקט תמ"א 38 ולעורכי הדין שמייצגים אותם

איציק סימון 28.03.2018

תחום הבניה ומורכבותו הרבה בכלל ותחום תמ"א 38 ומאפייניו המיוחדים בפרט – חדשים לדיירים. הם מעולם לא עסקו בכך, זה להם הפרויקט הראשון וכנראה גם האחרון, ומטבע הדברים, ברוב המוחלט של המקרים, אינם מבינים דבר וחצי דבר בתחום הבניה ובמיוחד בתחום הביטוחי של הפרויקט. מניסיוני, לעיתים גם המייצגים (עורכי הדין) לא שוחים בחומר באופן מעמיק ומספק די הצורך. לאור כל אלה

מצאתי לנכון להאיר את הנושא ולספק המלצות שיישומן ישנה את פני הכיסוי הביטוחי לטובת הדיירים.

מה כל כך מיוחד בביטוח פרויקט תמ"א 38?

או-הו!!! ההבדלים בין פרויקט בניה רגיל (שגם הוא נחשב למן המורכבים והמסובכים שיש) לבין פרויקט תמ"א 38 הוא הבדל מהותי בשל המאפיינים הייחודיים של הפרויקט. כבר כתבתי על כך כמה כתבות המופיעות באתר מגדילים ולכן אמנה את שלושת המאפיינים החריגים הראשיים. הנה:

  • בטיחות – פרויקט תמ"א 38 הוא היחיד בכל סוגי עבודות הבניה שמאכלס דיירים ועובדי בנין באתר הבניה. ה"חיים" המשותפים האלה הם מקור לאירועים ביטוחיים ותביעות לנזקים בגוף ונפש מאחר ולדיירים אין מושג מהן תקנות והוראות הבטיחות שיש לקיים באתר בניה בעוד שלקבלן/מבצע העבודה אין שום סמכות ומרות על הדיירים. הוא לא יכול לדרוש מהם דבר,  לא לספק להם ציוד ואבזרי בטיחות וגם לא להכריח אותם לעבור הדרכות בטיחות וכך ילדים נשים מבוגרים מתרוצצים בין הרגליים של פועלי הבניין שבאתר – גם להפריע לביצוע שוטף של עבודות ובעיקר להיחשף לסכנות.
  • נזק לסביבה – פרויקט תמ"א 38 מתבצע בסמוך ובשכנות לבתי מגורים. עבודות חיזוק המבנה ו/או ציוד הנדסי כבד (דחפורים, עגורן, מכבש…) יכולות לגרום נזק למבנים שכנים ולפתוח בעקבות כך תביעה ביטוחית. זאת ועוד, הרחוב הומה אדם, האתר אינו סגור בגדרות כאתר בניה רגיל, הרחובות צרים, תחבורה ציבורית נוסעת בהם, כל אלה ועוד חשופים לפגיעה ולדרישת פיצוי.
  • נזק למבנה – הרי מדובר במבנה ישן שזקוק לחיזוק יסודות. זו המהות של פרויקט תמ"א 38 – חיזוק מבנים. לשם חיזוקם יש צורך לחשוף את יסודות המבנה הקיים ותוך כדי כך – וכבר היו דברים מעולם – לפגוע בהם, לפגוע במעטפת המבנה כמו גם בתשתיות – מים, ביוב, תקשורת, חשמל.

סוגי הפוליסות הנדרשות
מבנה הפוליסה וכפועל יוצא היקף הכיסוי הביטוחי שהיא מספקת נשען על פוליסת עבודות קבלניות הכוללת שלושה פרקים ראשיים:

  1. פרק ביטוח הרכוש, העבודות והמבנה הקיים
  2. פרק ביטוח צד שלישי
  3. פרק ביטוח חבות מעבידים

לצד פרקים אלה בפוליסת ביטוח הקבלנים של היזם (ואני מדגיש – ביטוח הקבלנים של היזם – ובהמשך אפרט את חשיבות הדבר), קיימות עוד שתי פוליסות שמרחיבות את הכיסוי הביטוחי והן:

  1. פוליסת ביטוח אחריות מקצועית
  2. פוליסת חבות המוצר

ה'שחקנים' שמשתתפים בבניית הפוליסה
לצורך השגת כיסוי ביטוחי אופטימלי קיימים 5 סוגי כיסוי ביטוחי  (כולל פרקים מרכזיים בפוליסת ביטוח הקבלנים) וכבר עכשיו אני מקדים ואומר – גם רכישת כל החמש לא מייצרת בהכרח כיסוי ביטוחי מלא.

צריך לזכור, משתתפים כאן שלושה גורמים: היזם, חברת הביטוח והדיירים או נציגם. כל אחד מהצדדים  ישאף למשוך את השמיכה אליו. כלומר:

  • היזם ישאף להקטין את עלויות הפוליסה (שהן תוצאה ישירה של הפוליסות הנרכשות והיקף הכיסוי הביטוחי)- לעתים בשל לחצי הקבלן המבצע שמעוניין לחסוך.
  • הדיירים ישאפו שהיזם ירכוש את הפוליסה עם הכיסוי הביטוחי הרחב ביותר
  • חברת הביטוח שגם לה יש קווים אדומים על בסיס ניסיון העבר וכמות התביעות אותן נאלצה לשלם, תרצה להכיל בפוליסה הגבלות והחרגות לכיסוי הביטוחי (סעיפים או דרישות שחברת הביטוח אינה מוכנה לבטח), התנאות (מהמילה תנאי) שיש לדאוג לקיומן כדי להכיל דרישה כזו או אחרת בפוליסה, ו"מוקשים" הלא הם סעיפים המופיעים בפסקאות הכלליות של הפוליסה או דרישות מחייבות שלא תמיד ניתן לעמוד בהם.

הצד של הדיירים
המאמר הוצג כבר בתחילתו כתוכן שמופנה במיוחד לדיירים ועורכי הדין שמייצגים אותם. על כן מתמקד בצד שלכם ומיד אני מגיע להמלצות ולדרישות שיש להציב בפני היזם בבואו לרכוש פוליסת קבלנים לכיסוי הפרויקט שלכם. ברור שבמשולש דיירים/יזם/חברת ביטוח כל אחד יוותר על אי אלו דרישות  ויתעקש על קיומן של אחרות. כמו בכל משא ומתן ועסקה המתבצעת בחיים. כך, במקרים רבים, לאירועים ביטוחיים שונים שעלולים לקרות לא יהיה בהכרח כיסוי ביטוחי. ולכן:

מבחינת הדיירים קיימת חשיבות עצומה לקבוע בחוזה עם היזם את הדרישות הביטוחיות שלהם ובמתכונת הרחבה ביותר שרק ניתן וזאת כדי ליהנות ממטריה ביטוחית אופטימלית.
הנה כמה
דגשים ביטוחיים חשובים בפרויקט תמ"א 38:

המלצה ראשונה – ביטוח ע"י היזם
להטיל על היזם לערוך ולרכוש את הפוליסה כדרישת בסיס מבלי לאפשר לו להטיל את רכישת הפוליסה על הקבלן ששכר לביצוע הפרויקט. קבלנים מוחלפים או מתחלפים לעיתים, ואז יכול להיווצר מצב שהקבלן הממשיך את עבודת קודמו ללא ביטוח או ללא הסכמת חברת הביטוח לבטחו.

המלצה שניה – רכישת כל הפוליסות שנמנו
לדרוש את רכישת סוגי הפוליסות שברשימת 'סוכי הפוליסות הנדרשות' כדי שלא תמצאו את עצמכם עם כיסוי ביטוחי חסר.

המלצה שלישית – טיב הכיסוי הביטוחי
מומלץ לעמוד על כך שהתנאים הכלליים של הפוליסה לא יהיו פחותים מ"תנאי ביט". (ביט- הוא נוסח של כלל חברה לביטוח , מקובל ומוכר לעוסקים בענף הביטוח כרמת כיסוי גבוהה יחסית).
בנוסף, מומלץ  שהפוליסה תלווה במפרט יועץ ביטוח מומחה בתחום שיגדיר וירחיב את הכיסוי הביטוחי לפרויקט כל כך מורכב.

המלצה רביעית – הגדרת שם המבוטח בהרחבה
בהגדרת שם המבוטח,  חשוב לכלול את בעלי הדירות כמבוטחים בפוליסה כולל סעיף אחריות צולבת.
כך הדייר יכול להיות תובע או נתבע , לקבל פיצוי מהפוליסה אך גם להיות מוגן מתביעה כלפיו בגין הזק לצד שלישי כתוצאה מהעבודות

שם המבוטח כאן צריך לכלול עוד גורמים רבים נוספים כגון : קבלנים וקבלני משנה ועוד.

המלצה חמישית – ביטוח המבנה הקיים בסכום הביטוח הראשי של הפרויקט
כבר מניתי חלק מה'צרות' המיוחדות רק לפרויקט תמ"א 38: נזקים למבנה בזמן חפירת היסודות או קידוח הכלונסאות ליסודות החדשים הצמודים לישנים, הסרת איטום בתקופת החורף שעלול לגרום לנזקי רכוש לדיירים ונזקים למבנה ועוד. לאור זאת, הכיסוי המומלץ למבנה הקיים הוא במסגרת ביטוח כל הסיכונים בפרק א' לביטוח העבודות הקבלניות כאשר עלות ערך הכינון של המבנה הקיים נכללת בסכום הביטוח הראשי של הפרויקט המורכב משווי העבודות בתוספת עלות בניית המבנה הקיים.
חשיבות המלצה זו היא קריטית ובוודאי שאין לקבל פוליסה הכוללת הרחבה של "רכוש עליו עובדים" – שהיא דלה בכיסוי ומשמעה היעדר כיסוי לנזקי טבע ורעידת אדמה.

המלצה שישית – דיור חלופי
לדרוש כיסוי ביטוחי לדיור חלופי. שכיחים הם המצבים בהם תוך כדי בניה נגרם נזק לדירות במבנה הקיים ונוצר צורך לפנות את הדיירים לדיור חלופי. מדובר בעלויות מאד גבוהות לכיסו של היזם, במקומותינו קשה לסמוך על יכולתו לממן בעצמו,  ולכן כיסוי ביטוחי לנושא זה נחוץ וחשוב.

המלצה שביעית – סקר לתיעוד מצבם של המבנים הסמוכים
סקר לתיעוד מצב המבנים הסמוכים מהווה לרוב תנאי  בפרק ביטוח צד שלישי בפוליסת ביטוח העבודות הקבלניות, לכיסוי ביטוחי לנזקים שייגרמו למבנים שכנים שאינם חלק מהפרויקט (מבנים של צדי ג') .
חשוב לדרוש מהיזם לדאוג לביצוע הסקר, אשר צריך להתבצע ע"י קונסטרוקטור ולכלול תיעוד מילולי וצילומים של הליקויים הקיימים במבנים הסמוכים.
את הסקר יש להעביר לחברת הביטוח בטרם תחילת העבודות ובבא היום הוא ישמש לאימות מצב המבנה עובר לתחילת העבודות, אם חלילה תוגש תביעת צד שלישי ע"י מי מבעלי המבנים השכנים.

המלצה שמינית – נספחי ביטוח היזם כלפי הדיירים
מומלץ להכין נספחי ביטוח מורחבים ומותאמים לדרישות הדיירים כלפי היזם, נספחים אלה יכללו גם אישורי קיום ביטוח שייחתמו ע"י  חברת הביטוח של היזם כלפי הדיירים.

המלצה תשיעית – נספחי ביטוח היזם כלפי המתכננים והיועצים בפרויקט
אמנם המתכננים והיועצים הם שלוחיו של יזם הפרויקט, אולם  לדיירים קיים אינטרס מובהק ראשית לוודא שנדרשו ביטוחים נאותים מהמתכננים והיועצים ושנית- שגם האינטרסים של הדיירים נלקחו בחשבון בסעיפי ביטוח מתאימים.

המלצה עשירית – דרישות חוזיות בבטיחות והתנהלות הבניה עם נגיעה לביטוח
דרישה חוזית לקיום תכנית הנדסית להגנה על המבנה הקיים בהסרת איטומים בחורף, הקמת קבוצת ווטסאפ משותפת לדיירים ולמנהל העבודה להודעות בטיחות חשובות, מינוי מפקח מטעם הדיירים- חובה, דרישה חוזית להכנת תכנית בטיחות סדורה  לאתר הפרויקט, דרישה חוזית לקיום הדרכות בטיחות לדיירים ע"י ממונה בטיחות, דרישה חוזית לעדכון שוטף של דיירי הבניין לגבי תהליכים מגבירי סיכון במהלך העבודות, לוח מודעות מאיר עיניים בלובי עם הודעות חשובות לגבי שלבי הבניה ,  ועוד שלל נושאים עומדים כאן על הפרק ויכולים לאפשר התנהלות נכונה – שיש לה גם השלכות ביטוחיות שקצרה היריעה מלפרוש את כולם כאן.

לסיכום…
"ביט", סקר תיעוד מבנים, החרגות, התנאות… כן אני יודע שחלק מהניסוחים והמינוחים אינם ברורים די הצורך למי שאינו מצוי בתחום. בפועל, בעת גיבוש פוליסת הקבלנים של היזם ובשלב המשא ומתן על פוליסה זו, יעלו עוד מינוחים בלתי ברורים רבים, אבל, מטרת המאמר היא לא להעמיק ביסודות הביטוח אלא להציף את הצורך של הדיירים להקפיד על דרישות הביטוח מהיזם ולשים את האצבע על הנקודות החשובות כדי ליהנות מכיסוי ביטוחי מקסימלי.

למידע המלא על ביטוחי תמ"א 38 והתחדשות עירונית הקלק כאן…

ברכות לחג פסח שמח ולביצוע פרויקט תמ"א 38 בטוח

איציק סימון

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות