היזמים שבונים את המדינה מסכמים את 2019 וצופים את העשור הבא

מיטב בוני הארץ והיזמים, המובילים את הנדל"ן וההתחדשות העירונית בישראל סוגרים את 2019 ופותחים עשור חדש. עד כמה הם אופטימיים? כל הפרשנויות והעמדות בפרוייקט מיוחד לסגירת העשור

כרמלה קופר 31.12.2019

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "זו היתה שנה של פלסטרים על מחלות קשות"
כל התוכניות של הממשלות בעשור החולף, היו ניסיונות לשים פלסטרים על מחלות קשות וגדולות. לא היה אף שר שטיפל בחסמים שמונעים אישור  תכניות מהיר, לא טיפלו בבור מחסור הקרקע שנגרר מהעשור הקודם, לא תכננו ולא תקצבו פתרונות תשתית מקיפים באיזורים המבוקשים. למעשה התכנון בפועל – לא מחובר לשטח ועשרות אחוזים מתוכניות שהמדינה מכינה לדיור נשארות בכל שנה על הנייר. לא תכננו ולא תקצבו חלק גדול מהצרכים הקיומיים שנלווים לגידול הערים: בריאות, חינוך, תרבות. בשורה התחתונה, לא ישבו ולא חשבו קדימה על המהירות שבה האוכלוסייה תצמח כאן, ולא הכינו תכנית אב כוללת, שתייצר מיליון וחצי דירות שלהן יזדקק המשק בתוך 25 שנה בלבד. אם לא די בכך הרי שלא שינו כאן בכלל את התפיסה בתחום הצפיפות בבנייה והיא מתנהלת כך למרות שכל התנאים השתנו.

ראול סרוגו // צילום: כפיר סיון
ראול סרוגו // צילום: כפיר סיון

נקודה בולטת מאוד בפספוסי העשור הזה הייתה העובדה שהמדינה לא יישמה כלים ראויים להתחדשות עירונית. זה מפתח להצלת חיים – במדינה שבא ברור שיבואו עוד מלחמות עם טילים ורעידת אדמה, וזה יהיה הבסיס שייצר כאן את עיקר הדירות באזורי הביקוש בשנים הבאות. אם המדינה לא תתעורר ותתערב אקטיבית בהחלטות של ראשי ערים שמונעים התחדשות עירונית, תסיר חסמים ותייצר תמיכה שתקדם את ההתחדשות – נגיע במהירות גדולה לפספוס ענק נוסף של יכולתנו להוסיף מאות אלפי דירות למשק במקומות הכי מבוקשים בזמן הקצר ביותר שאפשר להשיג ובצורה הכי מתבקשת – הגדלת הציפוף והרחבת המרקמים העירוניים החכמים.

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען: "ההתחדשות העירונית לא באמת התרוממה"
ההתחדשות העירונית לצערי לא באמת התרוממה מעל הקרקע בעשור האחרון.  קידום המדיניות היה לאינטרס קיומי בשל החשש והסכנה של רעידות אדמה העשויות להסב נזק רב לבניינים הישנים הרבים שיש בארץ וכן חיזוק  והגנה טובים יותר מפני מתקפות הטילים שפוקדות אותנו מידי כמה שנים. בנוסף, ציפוף מרכזי הערים באזורי הביקוש יענו על הביקושים באזורים אלו ויקטינו את השימוש בכלי רכב פרטיים אם יוקמו במקביל מערכות הסע המונים אפקטיביות. במקום לפשט את ההליכים וליצור מדיניות סדורה ואחידה בכל רשות מקומית, לא השכילה המדינה בעשור האחרון לייצר שיתוף פעולה בין רשויות התכנון לרשויות המקומיות וההליכים הבירוקרטיים רק הערימו קשיים על בעלי דירות ויזמים שביקשו לקדם התחדשות עירונית במתחמים שונים. לצערי אנחנו צועדים אל העשור הבא אם אותן הבעיות בלי שהמדינה מנסה לייצר פתרונות מתאימים וזאת אל מול המשך הריבוי הטבעי של האוכלוסייה, הרצון המוחלט שלה לגור באזורי הביקוש במרכז הארץ והצמצום ההולך וגדל של שטחי ציבור להם זקוקים על מנת לאשר פרויקטים בהתחדשות עירונית ושטחים פנויים לבנייה למגורים.  היכן יגורו כולם בשנים הבאות?  המדינה צריכה לשאוף לתת יותר כוח ושיניים לגופים כמו הותמ"ל המוסמך לאשר תכניות גדולות והרשות להתחדשות עירונית מול האג'נדה של הרשויות המקומיות על מנת לקדם בצורה יעלה יותר התחדשות עירונית באזורי הביקוש, אחרת יהיה פה בעשור הבא הרבה יותר צפוף".

איל הנדלר - יור קבוצת כנען // צלם הילה לוצקי
איל הנדלר // צלם הילה לוצקי

דני מור מנכ"ל בסט יזום: "המדינה חייבת לשחרר קרקעות לשוק חופשי"
האתגר המרכזי לעשור הבא הוא קידום מדיניות תכנונית ברורה הכוללת מס' אבני יסוד : הגדרת מדיניות בניה לגובה, הגדרת רמת צפיפות לדונם, איפיון האזורים בהם נדרשת בניה מרקמית ולעומתם אזורים הסמוכים לעורקי תנועה ראשיים וצירי מערכות הסעת המונים בהם יאושרו מבנים תמירים לגובה ופינוי תכסיות קרקע. בסיכומו של דבר, מדובר על ודאות תכנונית, שתאפשר לדעת מהי טיפולוגית הבינוי המאושרת כך, שיזמים יוכלו לפעול ולעבוד באופן מושכל, מסודר ויעיל ללא בזבוז של זמן  ומשאבים כלכליים ומבלי לשנות תוכניות והסכמים מול דיירים ובעלי קרקע. בנוסף בעשור הבא, המדינה חייבת לשחרר קרקעות לשוק חופשי, תוכנית מחיר למשתכן היא תוכנית שהיו לה כוונות טובות ובהחלט עזרה ללא מעט זוגות צעירים ברחבי הארץ . יחד עם זאת צריך ליישם כמה לקחים שנלמדו מהשנים האחרונות. יש לשדרג את התוכנית ולפתוח אותה לעוד קהלים כמשפרי דיור, להקפיד על תכנון בראיה כוללנית של מתחמי מגורים והמרחב הציבורי, לייצר מנגנוני תמיכה, תקצוב ותמריצים להתחדשות עירונית, ולקצר את זמני הרישוי להפקת היתרי בניה ע״י תגבור כוח אדם מקצועי והנחיות והוראות ברורות  ליישום ע״י יזמים ומתכננים. כל אלו יהוו צעדים משמעותיים, שיסייעו בהורדת מחירי הדירות לטובת הציבור. 

דני מור // צילום: דרור סיתהכל
דני מור // צילום: דרור סיתהכל

ניר שמול, מנכ"ל  ובעלים משותף בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: "עלייה במחירי הנדל"ן"
" אנחנו רואים בשנה האחרונה ירידה בהתחלות הבניה ומדברים על ירידה בהיקפי המכירות כתוצאה מהמיסים שהטילה הממשלה על המשקיעים ובעקיפין כתוצאה ממחיר למשתכן מתוך מטרה להוריד את מחירי הדירות ולצנן את השוק ובסופו של דבר אנחנו מסיימים עשור  עם עליה במחירי הדירות, כאשר תכנית מחיר למשתכן לא עמדה ביעדים שהציבה לה הממשלה. שוק זה פוגש 200,000 תינוקות חדשים שנולדו ב 2019  לעומת 50,000 אנשים שנפטרו  כמו כן כ- 50,000  אנשים שהתגרשו ועלו לישראל לעומת 45,000 דירות בלבד שנבנו השנה. מגמה כזו של קצב גידול הגבוה ביותר במדינות ה oecd מול אי עמידה ביעדים של התחלות הבניה תגרום כאמור להמשך עלייה של מחירי הנדל"ן.  יש לציין כי היום מרבית האנשים מעדיפים לגור באזור המרכז, כך היה גם בתחילת העשור וכך יהיו גם השנים הקרובות בעשור הבא כאשר אין במרכז כמעט דירות חדשות והושק מסתמך כמעט באופן בלעדי על כמויות קטנות יחסית של דירות בהתחדשות עירונית, על כן יש לבצע מהלכים תכנוניים משמעותיים על מנת להאיץ את תהליכי ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ולפתור את החסמים הבירוקרטיים הרבים שעדיין קיימים".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ
ניר שמול // יח"צ

רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר&פדלון: "שוק המשרדים יתפתח"
 שוק המשרדים צפוי  בשנים הקרובות להתפתח משמעותית בערים הקטנות מחוץ לתל אביב. זוהי מגמה שכבר החלה לפני שנתיים כשחלחלה ההבנה שאחת הדרכים לשיפור איכות החיים וחיסכון במשאב היקר של הזמן היא לעבוד ליד הבית ולהימנע מישיבה ממושכת ברכב ובפקקים לתל אביב בבוקר ומחוצה לה בערב.  אנו מזהים שהצורך למשרדים גבוה הרבה יותר מהצורך במסחר ובעקבות רצון זה של האנשים בשנים הקרובות נראה ערים כמו נתניה, חדרה , ראשון לציון , גוש תל מונד ואזור כפר סבא שמגדילים זכויות בתב"ע  להרחבת אזורי תעסוקה קיימים או שינוי פניהם ויצירת אזורי תעסוקה חדשים. כבר לפני 5 שנים  אנחנו כקבוצה זיהינו את הצורך הזה , בעיקר למשרדים קטנים עבור בעלי מקצועות חופשיים כמו רופאים או עורכי דין לעבוד ליד הבית והתחלנו לרכוש קרקעות וליזום פרויקטים של משרדים קטנים יחסית למה שהיה נהוג לתכנן בשוק".

רועי פדלון מבעלי קבוצת פדלון שפונדר // יחצ
רועי פדלון // יחצ

צביקה פוקס, יו"ר ובעלים של חברת צ.פ:  "נצטרך תחליף לתמ"א 38"
אני חושב שכשנגיע למועד ב 2022 נהיה בעיצומן של הגשת התוכניות ולכן בכל מקרה יצטרך להיות תחליף. עד שהתוכנית תסתיים, אני מניח שיזמים וקבלנים ישנסו מותניים וינסו להספיק ככל והרשות תיעתר להם ולעמוד בלוחות הזמנים, בניסיון של כל הצדדים לעמוד בהסכמים. לצד זה סבורני שיהיו הוראות מעבר, לגבי תוכניות שכבר הוגשו ועברו ועדה (קיבלו היתר בתנאים) ושיניחו לסיים את תהליך קבלת ההיתר. גם ברמה הארצית אני מניח שימצא פתרון באמצעות הוראות מעבר לאלו שנמצאים עוד בשלב התוכניות על מנת למנוע מעיריות לכפות מדיניות שתמנע את קידומן. בערים שבהן יש תוכניות התחדשות מפורטות כדוגמת תכנית הרובעים בתל אביב, התהליך יימשך ללא קשר לביטול התמ"א. מי שלא נמצא בפתחו של תהליך תמ"א 38, יוכל להמשיך לפעול במסגרת פינוי בינוי בערים שמעודדות תכניות גדולות יותר כדוגמת רמת גן וגבעתיים, ששם המגמה היא ליצור מתחמים גדולים ככל שניתן על חשבון קידום תכניות של מבנים בודדים. 

צביקה פוקס, בעלים צ.פ ייזום ובנייה // יחצ
צביקה פוקס // יחצ

ליאור ברדוגו, בעלים ברדוגו גרופ: "המספרים לא מעודדים"
אמנם הנתונים מצביעים על עליה יחסית בהתחלות הבניה ביחס לשנה הקודמת, אך מדובר בלא אחר מאשר "אחיזת עיניים". המספרים שאנו רואים רחוקים מלהיות מעודדים שכן אסור לשכוח שרוב יחידות הדיור החדשות שבנייתן החלה הינה בעיקר בפריפריה, מיועדות לזכאים במסגרת מחיר למשתכן ולא לרובו של קהל מבקשי הדירות – משפרי הדיור שמהווה את מנוע הצמיחה של שוק הדיור, שאליו הממשלות האחרונות הפנו עורף וכתוצאה מכך המשיכה עליית המחירים. לממשלה הבאה שתבחר יש משימה לאומית גדולה, לבנות תכנית אמיתית סדורה ומקיפה לטווח ארוך שתבחן באמת את רמות הביקושים אל מול ההיצע הקיים.

ליאור ברדוגו // צילום: יובל אסף
ליאור ברדוגו // צילום: יובל אסף

יוסי אברהמי מנכ"ל ובעלים יוסי אברהמי:  "ייזכר כעשור שבו זינקו המחירים"
העשור האחרון בענף הנדל"ן, ייזכר בעיקר כעשור בו זינקו מחירי הדיור וכעשור בו נולדה התוכנית הממשלתית, "מחיר למשתכן" שתקעה את השוק. קשה להאמין שמחצית מהעשור הנוכחי, לא יצא כאן שום מכרז בשוק החופשי. מצד אחד מדברים על כך, שהביקוש עולה על ההיצע ואין מספיק דירות ומצד שני לא משחררים קרקעות לשוק חופשי. היזמים רוצים לבנות  אבל אין מלאי מספק של קרקעות. בנוסף בעשור האחרון, נושא הבירוקרטיה ברשויות ובוועדות התכנון, הלך והחריף וכיום לדעתי הוא החסם המרכזי להגדלת היצע הדירות בישראל.  זה בלתי נתפס, משך התקופה, שיזם צריך להמתין כדי לקבל היתר בנייה, שלא לדבר על המשמעויות הכלכליות שהעיכובים הללו טומנים בחובם, גם לציבור וגם ליזמים.  הצעד הראשון, שצריך להתמקד בו, בעשור הבא, הוא שחרור קרקעות לשוק חופשי, ככל שישווקו יותר קרקעות, יבנו יותר דירות וכך המחירים יתייצבו. שנית, יש לטפל במיידי, בקיצור הליכי התכנון והרישוי במדינת ישראל. לא מעט יזמים, מתייאשים בדרך ומחליטים לבסוף לא לקדם פרויקטים. לנו היזמים הגדולים, יש אפשרות להוציא לפועל הרבה פרויקטים במקביל ולהגדיל את היצע הדירות, לו רק יסייעו לנו בקיצור הבירוקרטיה המסורבלת והמייאשת. כמו כן, צריך להתמקד במדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. יזמי התחדשות עירונית, זקוקים לוודאות תכנונית. המדינה צריכה להתוות מדיניות מערכתית, ברורה, מקצועית ויסודית, שתסייע לדיירים וליזמים, להבין האם ניתן לקדם פרויקט התחדשות עירונית במקום, רק כך נגדיל את מס' פרויקטי ההתחדשות שיצאו לפועל.  

יוסי אברהמי // יחצ
יוסי אברהמי // יחצ

ננה חן מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "העשור שבו הסתיימה תמ"א 38"
אחת ההחלטות המשמעותיות בענף, שתיזכר מהעשור הנוכחי היא ההחלטה על סיומה של תוכנית התמ"א. מדובר בהחלטה שגויה, שנעשתה על גבם של תושבים, שממתינים שנים רבות להתחדשות ושיפור איכות החיים שלהם ועל חשבון היזמים, שמשקיעים שנים רבות ומיליוני שקלים בכל פרויקט בפרויקט. עם כל הכבוד לרצון לתת עדיפות לפינוי בינוי, יש לקחת בחשבון, שלא בכל עיר\שכונה ניתן לעשות פינוי בינוי. באזורים צפופים, יהיה קשה לקדם התחדשות עירונית רק באמצעות פרויקטי פינוי בינוי. ישנם מקומות שניתן לבצע למשל  רק תמ"א 2 , אז למה לשלול מדיירים את האפשרות לזכות בשיפור איכות חייהם ? בעשור הבא, יש לבצע חשיבה מקיפה בנושא ולא לקבל החלטה גורפת זהה לכל מדינת ישראל, צריך לבחון כל עיר\איזור לגופו ולקבוע קריטריונים עפ"י המרקם העירוני. בנוסף יש לתת את הדעת על כך, שאין טיפול בתחום הפריפריה. לא השכילו במהלך השנים, למצוא תמריץ ליזמים, לבצע את התוכנית בפריפריה, במקומות שהיא הכי נדרשת. אם היו מטפלים בנושא זה באמצעות קרקעות משלימות או מתן הטבות ליזמים היינו רואים יותר ויותר יזמים, נוהרים לפריפריה. קברניטי המדינה, צריכים לייצר פתרונות כדי שבשנים הקרובות נראה גם פרויקטי התחדשות עירונית מחוץ לאיזורי הביקוש  .

ננה חן משנה למנכל קבוצת רפאלי // יחצ
ננה חן // יחצ

רוני צברי, הבעלים של חברת צברים: "טרם הגיעה לסופה תמ"א 38"
תמ"א 38 היא תכנית טובה, אלא שהיא פחות מממשת את הפוטנציאל שלה כשמדובר בבניינים בודדים. לכן אני מאמין שזו לא סופה של תמ"א 38 ולדעתי אסור לבטלה. עם זאת אני סבור כי יש לערוך בה מספר שינויים. כמו למשל להבטיח שהיא תחול רק על בניינים בודדים שמביאים לשינוי חברתי ו/או פתרון בנושא התשתיות, או להתאימה למתחמי מגורים שלמים לפי הקריטריונים של פינוי בינוי. בניגוד לפינוי בינוי, כשתמ"א 38 חלה במתחמים גדולים, היא לא מגדילה את הצפיפות בצורה אגרסיבית כמו במתחמי הפינוי בינוי. בנוסף היא לא דוחקת את התושבים הוותיקים והיא משאירה את השטחים הירוקים בפרויקט, אלו שלרוב פרויקטי פינוי בינוי מחסלים בשל הצפיפות הגבוהה הנדרשת מטעמים כלכליים.

רוני צברי - הבעלים של חברת צברים // צילום שירן כרמל
רוני צברי // צילום שירן כרמל

אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין
אני מאמין שתמ"א 38 לא תבוטל שכן ביטולה היא מכה לחברות קטנות ונותני שירותים בענף, כמו אדריכלים ועורכי דין בתחום. לכן כשלביטול התוכנית יש משמעויות רבות מדי על הענף ועל השוק, לטעמי תמ"א 38 לא תמות, אלא לכל היותר תתוקן. מעבר לכך חשוב להבין כי אין באמת מסוגלות לעבור למתחמי פינוי־בינוי גדולים. לכן במידה ואכן תמ"א 38 תבוטל ויהיה מעבר למתחמים גדולים, נראה עיכובים ממושכים ביישום פרויקטים ויידרשו שנים ארוכות להשלמתם. כל זה יביא לירידה משמעותית במספר הדירות שייבנו מדי שנה, ובהתאם נראה עלייה במחירי הדירות וניסיונות כושלים של המדינה לפתור את זה באמצעות תוכניות זמניות. מעבר לכך כרגע בתקופת אי הוודאות לגורלה של התמ"א אנו עדים לדיירים שמבינים שכדאי להם להזדרז, אחרת לא בטוח שיהיה פרויקט. הם מוכנים לוותר על תמורות בכל כדי לא לעכב את הפרויקט.

אמיר לוטן // יחצ
אמיר לוטן // יחצ

שמחה גרידינגר, מנכ"ל ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן: "שמח על הארכת מחיר למשתכן"
הממשלה שמה את כל כובד משקלה על תכנית מחיר למשתכן המאפשרת למחוסרי דיור להגשים את חלום הדירה. בשנה החולפת ראינו יותר ויותר זוגות צעירים שזכו ב"מפעל הפיס" של ענף הנדל"ן. אותם זוגות צעירים קיבלו את האפשרות לרכוש דירות חדשות בסטנדרט גבוה ברחבי הארץ בהנחות ענק. אני שמח על החלטת הממשלה להאריך את התכנית לשנה נוספת ומקווה כי לאחר הבחירות הממשלה החדשה תמשיך אותה. אחת הערים שזכו לפריחה ותנופה משמעותית בעקבות התכניות הממשלתיות היא בית שמש. המדינה שיווקה קרקעות לבניית שכונות חילוניות וחרדיות במסגרת מחיר למשתכן, זאת לצד קידום של תכנית ענק לפינוי בינוי במרכז העיר על ידי העירייה.  בעשור הקרוב המדינה תצטרך להמשיך ולייצר פתרונות דיור למגוון הקהלים ולצרכים שלהם, שכן הביקושים הולכים וגדלים ומצד שני ההיצע הולך וקטן. אני מעריך שבשנה הבאה נמשיך לראות בעיקר פרויקטים של מחיר למשתכן שיוצאים לדרך ומתחילים להיבנות, לצד פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים.

שמחה גרידינגר - בעלים ויור נתיב פיתוח נדלן // יחצ
שמחה גרידינגר // יחצ

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "אין פתרון אמיתי שיחליף את תמ"א 38"
בשנה החולפת הענף עסק בשינויי רגולציה ומדיניות בתחום ההתחדשות העירונית, עיסוק שהוביל להשלכות משמעותיות על פרויקטים חדשים וכאלו שנמצאים בצנרת התכנון. ההחלטה על ביטול תמ"א 38 בעוד כשלוש שנים הייתה נמהרת מידי והשפעותיה עדיין מהדהדות היות ולא הוצע פתרון חלופי למענה מתאים עבור המטרות לשמן התמ"א נוסדה. תוכניות פינוי בינוי הן פתרון נהדר אך לא בכל מקום ניתן ליישם אותן. בנוסף הבירוקרטיה בקידום פרויקטים כאלו הוא ארוך שנים. לכן, כל עוד אין פתרון אמיתי שיחליף את תמ"א 38, לחיזוק מבנים והגנתם מפני טילים,  ביטול התוכנית בעייתי מאד. 

ב-2020, המדינה חייבת להסדיר את התחום בשיתוף פעולה עם הרשות להתחדשות עירונית. המדינה צריכה להעניק לרשות את הסמכויות אשר יאפשרו לה לבצע שינויים ולהשתית את המדיניות הממשלתית על כלל הרשויות המקומיות. על הרשות לייצר זהות אינטרסים בין הרשות המקומית-התושבים-יזמים, כדי לקדם בצורה יעילה תוכניות של התחדשות עירונית. אני בטוח שבשנה הבאה נראה עלייה בכמות התחלות הבניה בעיקר בהתחדשות עירונית, מהסיבה כי פרויקטים רבים הבשילו והגיעו לכדי ביצוע. אני מעריך כי התחלות הבניה בהתחדשות עירונית בתל אביב ובגוש דן יהיו בשיעור של למעלה מ-50% וזאת בשל מיעוט קרקעות מדינה לשיווק באותם אזורים.

אודי בלום // צילום: יחצ
אודי בלום // צילום: יחצ

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים: "העשור האבוד"
העשור שחלף 2010-2019 הינו לדידנו עשור אבוד. ניתן ואפשר היה בעשור זה להגדיל בנקל את התחלות הבנייה ל-70-80 אלף לשנה ולפתור את בעיית המחסור בדיור. הבעייה המרכזית היתה חוסר יד מכוונת שידעה לתכלל את מכלול הצרכים של השוק, לקבוע סדרי עדיפויות ולחשוב אסטרטגית ולא מ"עכשיו לעכשיו". גם הסוויץ במדיניות משר שיכון אחד למשנהו ושר אוצר אחד למשנהו לא רק שלא תרם, אלא אף הזיק משמעותית. הצעתי ליצור מיידית גוף על שיכלול בתוכו את כל מקבלי ההחלטות וישתף את כלל הקבלנים ולא רק מקצתם, יפעל להוזלת מחירי מכרזי ממ"י, קיצור הליכים ואיזון נכון בין ליבת השוק לבין תכניות דוגמת מחיר למשתכן שהיו אמורות להיות נישתיות. כמו כן לקדם התחדשות עירונית כוללת  ושילוב שימושים מעורבים, מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. תיירות, אדגיש, תהיה ההפתעה הגדולה של העשור הבא, מספר התיירים יוכפל וקידום בתי מלון יהיה ללא ספק כלי אדיר למינוף ענף הנדלן מחדש. 

רוני מזרחי // עזרא לוי
רוני מזרחי // עזרא לוי

יעקב ערבליך, מנכ"ל סן חן: "קיימת בלימת מחירים"
שנת 2019 מראה יותר מתמיד שפעולות הממשלה בשלוש השנים האחרונות משפיעות בצורה מגמתית על השוק באופן שבו קיימת בלימה בעליית המחירים ואף ירידה קלה בחלק מהערים, אך בנוסף לאלו, המדינה חייבת להקים ועדת חירום לאומית בנושא חיבור הפריפריה למרכז באמצעות תחבורה ציבורית מתקדמת על מנת לאפשר נגישות מירבית כדי לאפשר לזוגות צעירים לגור בפריפריה ולעבוד במרכז בצורה נוחה. בנוסף, על המדינה להפחית בצורה משמעותית את הרגולציה של תהליכי תכנון לבניה בישראל – משך התהליכים כיום ארוך מאוד ובסופו של פסוק הם גם משפיעים על יוקר מחירי הדיור. שנת 2020 תהיה שנת מפנה בשוק הנדל"ן ובפרט בשוק הדיור למגורים. הדבר תלוי במידה רבה בממשלה שתקום ובמדיניותה החדשה.

יעקב ערבליך // צילום: סן חן
יעקב ערבליך // צילום: סן חן

שייקה נפחא מנכל חברת סלעית: "הבירוקרטיה הממשלתית היא אחד מאבני הריחיים על שוק הדיור"
2019 שיכפלה את 2018 מבחינת התחלות בניה, מכרזים, מחירי הדירות והאיזון בין היצג לביקוש ועדיין המדינה נותרה תקועה מאחור כשכל העשייה ב 2019 נמחקה בגלל היעדר ממשלה מתפקדת. השינויים בחוק התו"ב מוקפאים, ועדות גבולות לא מתכנסות, הותמ"ל מתנדנד ומזה חודשים ארוכים לא מקבל תכניות חדשות, תכנית מחיר למשתכן בחוסר ודאות. לא יתכן שתב"עות גדולות לא מתאשרות בגלל שוועדת גבולות לא מתמנה ולא מתכנסת. לא סביר שבאתר רשות מקרקעי ישראל מוצעות אלפי יחידות דיור אבל רק ל 2000 מהן יש חוברת מכרז. חוק התכנון והבניה לא מיושם בפועל: לא יתכן שלוקח מינימום שנה וחצי להוציא היתר בניה למרות שבחוק התכנון והבניה כתוב 90 יום. זאת ועוד, בשנים האחרונות נוספו עוד ועוד תקנים ורגולציה שמייקרת את הביצוע אבל מאידך לא ניתנו כלים שיאפשרו להוזיל את עלויות הבניה ולהוריד את מחירי הדיור. בנוסף קיים מחסור אדיר בכוח עבודה בענף. פועל בניין סיני פשוט עולה למעביד מעל 20 אלף שקל בחודש ומשתכר כ 16 אלף שקלים בחודש. מדובר בשכר גבוה שמייקר את עלויות הבניה. כבר שנתיים מדברים על יבוא מאסיבי של פועלים במטרה להוריד את עלויות השכר אולם בינתיים זה לא קורה ועלות הבניה מתייקרת. יש להציף את השוק בפועלים זרים תוך הורדת עלות ההעסקה של העובדים. לסיכום, הבירוקרטיה הממשלתית היא אחד מאבני הריחיים שמוטלות על שוק הדיור וזה האתגר הגדול של הממשלה הבא ושל העשור הבא.

שייקה נפחא // צילום: תמר מצפי
שייקה נפחא // צילום: תמר מצפי

גלעד יפרח, מנכ"ל גלעד מאי: "מחיר למשתכן עצרה את שיווקי רמ"י"
ניתן לומר כי "מחיר למשתכן" מילאה את יעודה באופן חלקי בלבד. אמנם, אפשרה למחוסרי הדיור, הזוגות הצעירים והזכאים על פי הקריטריונים, לרכוש דירות למגורים במחיר בר השגה, בקלות יותר מבעבר וברוב האזורים למעט גוש דן, אך על הדרך יצרה נזקים רבים. באזורי הביקוש היא לא הביאה פתרון אמיתי מבחינה כמותית ויצרה חוסר איזון בשווקים. 

ההחלטה להרחיב את מסגרת הזכאים ולצרף את משפרי הדיור לתכנית יצרה נזק גדול אף יותר ליזמים ולקבלנים שנותרו עם מלאי דירות שיועד לשוק החופשי, אותו קהל המורכב ממשקיעים, מצמצמי דיור ומשפרי דיור. כאשר הוחלט להכליל גם את קהל משפרי הדיור במסגרת הזכאות, הוא רכש את הדירות המסובסדות וכתוצאה מכך למלאי הדירות הרגילות שאינן מסובסדות ירד הביקוש באופן משמעותי. בכלל, המדינה השקיעה כסף רב לסבסד את מחירי הקרקעות ליזמים על מנת להוזיל את מחירי הדירות עבור מחוסרי דיור, ובהחלטה להרחיב את מסגרת הזכאות היא בעצם העבירה את ההטבה לאלו שלא באמת זקוקים לה על חשבון כלל הציבור בישראל.

תכנית מחיר למשתכן בגרסתה הנוכחית גרמה לעצירה של כל שיווק קרקעות רמ"י שהיו זמינות לבניה, לשוק החופשי והפנתה אותן למכרזי מחיר למשתכן בלבד. גם מבחינה תכנונית, לא כל הקרקעות וכל התב"עות התאימו לאותו הייעוד, דבר שיצר הרבה קשיים ועיכובים תכנוניים וביצועיים. על פי השנה וחצי האחרונות, קצב השיווק היה נמוך מאוד עד אפסי ובלתי מאוזן. מאחר ולא היו מכרזים חדשים ביישובים שזקוקים להם מבחינת ביקושים, הדבר יוביל לשתי השלכות עיקריות: יובש מוחלט בעיר מסוימת והצפה בעיר אחרת, לדוגמא, מכרזים שיצאו באופקים, באר שבע או אשקלון ונסגרו ללא ביקוש, לעומת ערים מבוקשות כדוגמת אשדוד שלא היה בהן שום מכרז משמעותי לאחרונה. כל עוד יש ישיבה על הגדר, הדבר פחות מורגש, אך אני צופה שכשיגיעו שוב הביקושים, ייווצר חוסר גדול בשוק שיוביל לעליות מחירים.

גלעד יפרח // יחצ
גלעד יפרח // יחצ

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב: "חוסר הוודאות התכנונית הוא חולי"
אין ספק, שאחד החוליים של העשור הנוכחי הוא חוסר הודאות התכנונית, אשר בא לידי ביטוי בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. חוסר הודאות, נובע בעיקר, מהעובדה, שהכוח לקבלת ההחלטה על אישור תוכנית והוצאתה לפועל נמצאת בידי ראשי הערים. במהלך השנים, הבינו ראשי הרשויות את המשמעויות של אישור תוכניות תמ"א – הקושי במתן מענה לגידול תושבים במקומות מסוימים, עומסי תנועה, בעיות חניה, עומס על תשתיות ניקוז וביוב וכו'. בנוסף, הפנימו ראשי הרשויות, שהם מאבדים הכנסות כהיטלי השבחה. כל הפרמטרים הללו, גרמו להתנגדות נחרצת של ראשי הערים לתוכניות בעירם. מנגד קברניטי המדינה, לא הצליחו לקחת את השליטה לידיים שלהם ולתת הנחיות ברורות לרשויות בנושא.  חוסר הודאות התכנונית תקעה מאות פרויקטים ברחבי הארץ, שאם היו יוצאים לפועל, היו מסייעים בהגדלת היצע הדירות באיזורי ביקוש ומאפשרים לבעלי דירות לשפר משמעותית את איכות החיים שלהם. בעשור הבא יש צורך דחוף לטפל בסוגייה זאת ולהבטיח את עניין הודאות התכנונית, כדי שאנחנו היזמים, לא נבזבז שנים ארוכות על הליכי תכנון שלא יאושרו לבסוף ויגרמו עוגמת נפש גדולה לבעלי הדירות. 

שגיא לנצ'נר
שגיא לנצ'נר // יח"צ

ישי רוט סמנכל שיווק בחברת שובל מתחמי מגורים: "משבר תחבורתי ועליית מחירים"
המדינה נמצאת במשבר תחבורתי חמור ואנו רואים יותר ויותר ראשי ערים המתנים את המשך הפיתוח בהקמת תשתיות תחבורה נאותה. ללא פיתוח תשתיות תחבורתיות באמצעות הולנת"ע והפנית משאבים לפתרון המשבר התחבורתי, בטווח הארוך אנו עלולים להיקלע לפער אדיר בין התכנון לביצוע ולאלפי יחידות דיור שתהיינה תקועות על הנייר.

בינתיים בחודשים האחרונים אנו עדים לעלית מחירים בכל הארץ. אנו רואים ביקוש מוצק לדירות ולהערכתנו 2020 הולכת להיות שנה עוד יותר טובה מבחינת הנדלן בין היתר מבחינת כמות המכרזים שהמדינה מוציאה בימים אלה. סיבה נוספת להמשך מגמת העליה בביקושים היא העובדה שיש 3 מערכות בחירות גם מגבירה את חוסר הודאות בקרב רוכשי הדירות והם יורדים מהגדר.

ישי רוט // יחצ
ישי רוט // יחצ

רון חן, מנכ"ל 'אנשי העיר' מקבוצת רוטשטיין: "הפיכת מבנים נטושים למבנים חיים"
בשנים האחרונות, לצד העלייה בכמות הפרויקטים של התחדשות עירונית, ניתן דגש רב יותר על האופן בו אפשר לעשות שימוש ביניים במבנים המיועדים להריסה ולבנייה מחדש, ואנחנו רואים היום יותר ויותר דוגמאות של יזמי נדל"ן שנרתמים לנושא ומקדמים הפיכת המבנים הנטושים למגוון שימושים לטובת הציבור החל מגלריות זמניות ועד לחללי עבודה או מרחבים קהילתיים. כך, במקום להשאירם ריקים לאחר שפונו מדייריהם, הבניינים מקבלים חיים חדשים והופכים לנקודות עניין בעלות ערך עבור התושבים. מדובר בפעולות המניבות רווח גם לציבור הרחב וגם ליזם – שכן על אף שמדובר בהשקעה כספית, הפעילות בדרך כלל מסייעת לרתום את הקהילה ואת הרשות המקומית ויש לה אף ערך מיתוגי לפרויקט העתידי. אני צופה כי בשנים הבאות פעילויות מגוונות מסוג זה ילכו וייעשו נפוצות יותר, זאת בשל השינוי התפיסתי שמתרחש באופן כללי בהקשר של התחדשות עירונית , ששם את השכונה, הקהילה והסביבה במרכז.

רון חן // יחצ
רון חן // יחצ
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות