לאחר שנת קורונה סוערת, חזרת המשק לפעילות, הקמת ממשלה חדשה, זינוק חד במחירי הדיור וחזרה למשרדים – מומחי הנדל"ן מסכמים את השנה ומעריכים מה צפוי לנו בשנה הקרובה בשוק הדיור, המשרדים והשכירות
השנה החולפת היתה סוערת במיוחד, היא התחילה בסגר שלישי בעקבות הקורונה בחודש ספטמבר 2020, המשיכה לחזרת המשק לפעילות מלאה לאחר תקופה ארוכה של התנעה מחדש, עברה את מבצע "שומר חומות" בדרום וירי רקטות לעבר יישובים וערים רבות בארץ והסתיימה בהקמת ממשלה חדשה, שאיתה הגיעו גם שורה של החלטות דרמטיות לענף הנדל"ן.
בתוך חוסר הוודאות השורר בשווקים, נראה שהציבור מסתער על הנדל"ן ורואה בו אי של יציבות. התוצאות: זינוק מחירי הדיור ב-7.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד לפי מדד נתוני הלמ"ס. בשלושת החודשים מאי, יוני, יולי נטל הציבור משכנתאות בהיקף של כ-32 מיליארד שקל וחלה עלייה דרמטית במספר העסקאות לרכישת דירה, ועוד. מומחי הנדל"ן מסכמים את השנה החולפת ומעריכים מה צפוי לנו בשנה הבאה.
יגאל צמח, מנכ"ל משותף ומייסד קרן גשרים למימון חוץ בנקאים מגובה נדל"ן: "שילוב המגמות צפויות להגדיל את הביקושים"
"מספר מגמות ימשיכו ללוות השנה את מחירי הנדל"ן: כמות הכסף האדירה שזורמת לשוק מהבנקים והממשלות, החשש מאינפלציה שגורם למשקיעים להשקיע בנכסים מוגני אינפלציה כגון נדל"ן וסחורות, הגאות המהירה בשווקים שמעלה את רמת ותחושת העושר ומאידך ומביאה לחשש מפני מפולת כך שמשקיעים מתוחכמים מחפשים חוף מבטחים. ההתעשרות המהירה של אנשי ההייטק שמחפשים לרכוש נדל"ן ובעיקר הבנה שלא צפוי גידול בשיעור ההיצע של יחידות דיור, הביקושים הכבושים הקיימים כבר היום, ולכן רכישת דירה היא עסקה מבוקשת מהרבה בחינות. שילוב המגמות צפויות להגדיל את הביקושים בטווח הקרוב בעוד שלא צפוי גידול משמעותי בהיצע בעקבות בירוקרטיה כבדה והקושי להתקדם בבניה מאסיבית, ולכן צופים שהמחירים ימשיכו לטפס.
"הפתרון המוצע משלב בין הגדלת ההיצע על ידי הגברת התחרותיות בהוצאת היתרים. על שר השיכון להקים גוף ארצי שימומן ע"י מבקשי ההיתרים (ללא מימון ממשלתי או מוניציפלי), שאינו תלוי רגולטורית ברשויות המקומיות אלא בחוקי תכנון ובניה ארציים בלבד, למתן היתרי בניה (למגורים ומשרדים) במסלול מזורז יכול לפתור בעיה מבנית המורידה את ההיצע בענף הנדל"ן בישראל. במקביל, להוריד את הביקושים על ידי פעילות ממשלתית כמו העלאת מס רכישה למשקיעים בעלי דירות רבות, והמשך ריסון האשראי המוגזם כנגד דירות נוספות כפי שהחל לאחרונה כבר בנק ישראל. "למרות עליות המחירים שורר חוסר וודאות בשוק מפני חשש מתיקוני יתר ורגולציה נוספת. מומלץ לכן לבזר את הסיכון באמצעות השקעות אלטרנטיביות בקרנות חוץ בנקאיות הצמודות לשוק הנדל"ן או בתחום האנרגיה המתחדשת. קרנות אלו אינן חשופות למיסוי יתר או לחצים דרמטיים של העלאת או הורדת הביקושים. הקרנות גם לא חשופות לתיקוני יתר אגרסיביים בשווקים, ולכן מציעות יציבות למשקיעים בתקופות תנודתיות".
יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "כולי תקווה שהמדיניות תצליח לעמוד באתגרים"
"הקמת הממשלה החדשה מובילה לקידום מספר החלטות משמעותיות שצפויות להשפיע לטובה על שנת תשפ"ב ביניהן ניתן למנות את הארכת חוק הותמ"ל אשר בין היתר מהווה תחרות לוועדות המחוזיות ובכך גם מייעל את איכות העבודה. בזכות הותמ"ל נוכל לקדם אישורים לפרויקטים נרחבים של אלפי יחידות דיור בשילוב עירוב שימושים תחת הסתכלות רחבה לטובת כלל צרכי תושבי העיר.
"חלופת השרה שקד לתמ"א 38 מהווה גם בסיס נוסף לפתרון רחב שצריך לקדם בהתחדשות עירונית כלל ארצית והגדלת מכסת העובדים הזרים והפלסטינאים אשר מאפשרים לעלות את קצב התחלות הבנייה.
יחד עם זאת, חשוב שהמדינה תוביל לצעדים נוספים שיוכלו לקדם פתרון למצוקת הדיור ובניהם הגדלה משמעותית של שיווקי הקרקעות על ידי רמ"י ובייחוד באזורי הביקוש, הסרת חסמים ורגולציה מיותרת בפרויקטים בהתחדשות עירונית, הפחתה וקיצור הבירוקרטיה בקידום תב"עות והיתרי בנייה, תקצוב וביצוע תשתיות על וכמובן להוביל לעידוד והגדלה של היצע הדירות לשכירות ארוכת טווח שתאפשר לזוגות הצעירים לרכוש נכס במקומות בהם הם יכולים ומנגד לגור במקומות שהם רוצים. כולי תקווה שהמדיניות תצליח לעמוד באתגרים הקיימים בענף הבנייה והתשתית".
איתן לוי, בעלי ומנהל חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם: "זינוק בביקושים למשרדים"
"סדר היום הלאומי ממוקד במגיפת הקורונה ובסוגיות ביטחוניות וחברתיות מהותיות, בשוק הנדלן אין כיוון ברור המבשר על שינוי במגמות. השנה הקרובה תתאפיין בפער גדול בהיצע הדירות בישראל ובעליית מחירים מתמשכת. לצערנו, המצב של מדיניות לא ברורה ,בירוקרטיה מחריפה ופתרונות לטווח הקצר ימשיכו ללוות אותנו בתקופה הקרובה,ואף מעבר לכך. בענף המשרדים, לאחר שהמשק חזר לפעילות מלאה, רואים זינוק בביקושים למשרדים וצמיחת אזורי תעסוקה חדשם קרובים יותר ליישובים במרכז הנמצאים בתנופת גדילה."
ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, קרן ריט למגורים המתמחה בשכירות לטווח ארוך:" מתחילים להרגיש בירידה במלאי הדירות"
"המחסור בדירות הולך ומעמיק ביחס לביקושים ומצעיד את שוק הדיור לעבר קטסטרופה, הן עבור רוכשי הדירות והן עבור שוכרי הדירות. שיווק הקרקעות לא תואם את הצרכים ומדי שנה נוצר מחסור ניכר של דירות שהולך ומחריף. מהרגע שיוצא מכרז של רמ"י ועד שרוכשי הדירות מקבלים מפתחות עוברות כ-5 עד 6 שנים בממוצע ולכן אם אנחנו רוצים לדעת מה יקרה בשוק הנדל"ן בעוד 4 שנים מהיום, מספיק לראות את המחסור בשיווק קרקעות של רמ"י בשנה שעברה.
"מכיוון ששוק הנדל״ן צופה פני עתיד, את המחסור בדירות אנחנו מתחילים להרגיש כבר כעת בירידה המשמעותית של מלאי הדירות שבידי היזמים ובעליית מחירי הדיור בשנה האחרונה. קיים חשש משמעותי שהמחסור בדירות ילך ויגבר בשנים הקרובות ויגיע למחסור גדול פי כמה מהמחסור שהיה ערב המחאה החברתית בשנת 2010 ועם הגידול במחסור קיים חשש שגם מחירי הדירות יעלו באופן משמעותי (בסמוך למחאה החברתית מחירי הדירות עלו בשיעור של כ-17% בשנה). כאשר מחירי הדירות יגיעו לסכומים בהם רק שכבה צרה מאוד תוכל לרכוש דירות, במיוחד באזורי הביקוש, פתרון השכירות ארוכת הטווח עשוי להפוך לחלופה המקובלת, הרבה יותר מרכישת דירה. רק כך יוכלו אנשים להרשות לעצמם לגור באזורי הביקוש במקומות המתאימים לצרכיהם, לאורך זמן ובאיכות גבוהה".
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה: "השוק והרשויות הגיבו מהר וטוב למצב"
"אני חייב לציין לטובה את תפקוד שוק הנדל"ן הישראלי מאז תחילת משבר הקורונה לפני יותר משנה וחצי. במשך כל התקופה ולאחר תקופת הסתגלות קצרה, השוק המשיך בעבודה, הבנייה המשיכה בכל הארץ, היו עסקאות מכירה – אנשים קנו דירות למרות כל הקשיים הכלכליים שהביא איתו המשבר, וגם ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות המשיכו לתפקד.
"שוק הנדל"ן הוכיח עמידות גבוהה וסתגלנות וזו נקודת זכות מאוד גדולה לכל הגורמים המפעילים אותו. למרות אי הוודאות והקורונה הכלכלית, התחרות בשוק המשיכה – היזמים הסתערו על מכרזי קרקעות של המדינה ומחירי הסגירה שלהם הרקיעו שחקים. במהלך תקופת הקורונה הממשלה הזמנית נקטה בגמישות מירבית בכל הקשור לשוק הנדל"ן – הוארכו תוקפן של החלטות ועדה, רישיונות עסק הוארכו אוטומטית, טופסי 4 הונפקו בהליכים גמישים יותר ועוד. השוק והרשויות הגיבו מהר וטוב למצב וזה העניק לשוק אוויר לנשימה בתקופה מאתגרת שכזו.
"ולבסוף, לראשונה מזה שנתיים כמעט ולאחר ארבע מערכות בחירות, סוף סוף הוקמה ממשלה חדשה בישראל, ויותר חשוב – אושרו תקציב מדינה וחוק הסדרים שיאפשרו לעשות רפורמות חשובות ולקדם תוכניות גדולות לשוק הנדל"ן ובכלל. אי אפשר לתאר במילים את ההשפעה השלילית שהיתה על השוק עקב הפלונטר הפוליטי בשנתיים האחרונות, וגיבוש הממשלה החדשה והתקציב יעניקו לו את היציבות שהוא זקוק לה".
יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן: "השינויים משתקפים היטב במחירים"
"לאחר היציאה מהסגר השלישי והחזרה המהירה לפעילות במשק, ראינו שנה טובה בתחום הדיור והמשרדים. אנשים וחברות שהמתינו זינקו חזרה לשוק והביקושים הכבושים התפרצו מהר מהצפוי וכך גם בערים החרדיות ובפרט בבני ברק ואלעד.
"המשך רמת ביקושים גבוהה לצד היעדר פתרונות דיור מספקים עבור המגזר החרדי צפויים להמשיך ולהביא לעליית מחירים דרמטית השנה שבמקרים מסוימים עלולה לעקוף את הממוצע הארצי בשיעור של 5% עד 10%.
"אנשים עשו הרבה שיוניים במהלך הקורונה מבחינה אישית ומקצועית ואנו רואים היום שרבים מחפשים דירות מרווחות יותר, דירות גן ומרפסות שיאפשרו תנאי מגורים נוחים יותר ואפשרות לעבוד מהבית. השינויים משתקפים היטב במחירים".
שמוליק לוי, יו"ר ובעלים קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדלן: "שינוי מחשבתי והבנה שמחירי הדירות לא ירדו"
"כפי שאזרחי ישראל למדו לחיות לצד הקורונה כך גם שוק הנדל"ן בשנה האחרונה למד והסתגל למציאות החדשה וניתן לראות זאת בכמה פרמטרים: בחצי שנה הראשונה לאחר ההתפרצות והסגר הראשון השוק היה בסוג של המתנה, בהתאם להנחיות משרד הבריאות אנשים לא יצאו מהבית ורכישת הדירות נעצרה אמנם, אך כבר בחודשים שלאחר מכן התחילו להגיע הפתרונות שתרמו לחזרתם של הרוכשים והמשקיעים, וראינו אט אט כיצד חוזרים לשוק וקצב הרכישה עולה.
"בקרב קהל הרוכשים ראינו שינוי מחשבתי שבא לידי ביטוי בהבנה שמחירי הדירות לא ירדו ושזהו התזמון המתאים ביותר לרכישת דירה לפני עליות המחירים. בנוסף, היינו עדים לעליה בביקושים לדירות פנטהאוז וגן, גם במחיר של מעבר לעיר אחרת, במטרה לשדרג את איכות החיים, במגורים בדירות מרווחות שניתן לארח בהן ללא חשש מצפיפות ודירות הכוללות בין היתר חללים לעבודה מהבית בענפים שונים, כחלק מהשינוי בדפוס החיים מאז החלה הקורונה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
